这几天，关于准备建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度的话题再次引发民众广泛议论，感觉这些年国家总是在围绕房地产问题在打转转，但是感觉又总是在缝缝补补，一直到现在都还没有完全建立起来一个长效的适用于多阶层老百姓居住生活体系的房地产系统，总是跟在房地产问题后面被动的跑，少有前瞻性。
其实早在改革开放之初，关于房地产改革方面，就存在新加坡与香港模式之争，最终国内大致选择照搬了香港模式，而变种式的部分吸收了新加坡模式，结果最后形成了后续浩浩荡荡近三十年的房地产开发大幕，当然，也导致了这几年的房地产泡沫大破裂引发的经济动荡，现在被迫重新评估新加坡模式，便是却错失了当年最佳的切入时机。
现在准备推出的这个房屋养老金制度其实也算是在原有物业管理收费上的一种额外补充措施，其实不论是房屋维修基金也罢，大修专项基金也好，都先后在房屋买卖与交物业费时都收过了，现在额外收取的这笔费用无疑又将加重物业持有者的成本，当然，租户也逃不掉，与物业费一样，都会再次转嫁的。
为什么会准备出台这种政策，恐怕与这三十多年国内房地产大干快上，中国城市化的快速提升分不开的，此前我有写过一篇过于中国高层住宅的文章，就担忧过类似问题，那就是中国这三十年快速建设的大量居民用房，尤其是高层住宅，都将很快沦为城市中的贫民窟。
未来新房与次新房将是最受欢迎的一类房产，改善性需求将成为了房产买卖的主力军。但是大量无力进行房产置换的底层老百姓将逐渐沉淀为这些高层旧楼的主要用户群体，他们的居住问题恐将是未来的一个社会性问题。
中国的房屋只有七十年的产权，虽然部分城市已经出现了到期“服役”的问题，最终这个尴尬的使用年限问题只能先免费延期来拖延下去，但是房屋的实际使用状况却已到了刻不容缓的地步，因为房屋建筑规范只有五十年的设计标准，这些老破小实质上已经进入了“危楼”的行列，生活配套问题更是不容乐观。
当年拍脑袋做出的七十年产权问题谁也不成想这么快就成了急需直面的棘手问题，产权问题涉及土地产权的公私性质问题，现有体制上绝无可能走向私有化，但是如果七十年权无限延期，其实实质上也就成了变权私权了，那些早早占据好的地段的豪宅业主显然就成了这部分私利的直接受益者群体，这显然于公于私都是无法被政府及普通民众所接受的。
但是房地产问题太复杂了，既然选择了香港模式，最终解决方法恐怕也要看去南部这个城市有无终极解决之策，可惜，答案是，香港也无解。
香港因为经济繁荣比内地早了几十年，所以老楼遍地是，大家经常在新闻报道中听到的所谓唐楼，基本都是楼龄超过五十年以上的大爷级楼宇了。内地楼龄超过三十年，基本上就没法看了，这种楼都是房地产最初期的产物，设计房型差，配套措施缺乏，基本上属于危楼与拆迁的准入对象，如果容积率低，可能还有整体旧改的可能，如果碰巧是高层，嘿嘿，基本上就只能自求多福了，反正有点钱的早搬走换新房了，留下的基本全是无力改善的老人或者沦为出租屋。
但是香港超过三十年楼龄的住宅大把，而且按香港的标准，这类住宅还算是比较年轻的，有数据统计，全香港有一半是在三十年以上。但是不同于内地，香港的这种大龄高层住宅，普遍保养得不错，虽然楼龄不小，但大多设施虽然陈旧但不会太乱，不像内地同样楼龄的小区那么破败。
这一点上，不得不说，内地只学来了香港土地的招拍挂模式，但是对于香港的物业管理经验就学得不多了。
首先，香港物业费很贵，每平米大约要30--40元，差不多是深圳的十倍，当然，楼价也差不多是这个倍数了。
再则，香港物业维修是按具体项目的工作量来收费的，多则多少，少则少收；内地都是固定的包干制，一个月物业费就交这么多，修得多，物业要贴钱，修得少，物业就自己挣了。
另外，香港对楼龄超过30年的住宅，有强制检修制度，有专门的注册检验人员，强制对住宅公共部分、外立面、招牌、门窗进行检查与检修，政府有专门的强制验楼计划与维护资金补贴。
相比之下，内地很多楼盘，售楼时小溪潺潺，绿树如荫，草坪青青，等入伙了，开发商一撤，后面全部交由物业接手后，基本就是一副“管生不管养”的状态了，水也不开了，草地也不修剪了，连地上都划上停车位开始收费了。而香港很多小区及高楼虽然很旧，楼龄也很老，但是因为平时物业管理保养得当，会给人一种“旧而不破”的感觉。
既便香港如此，其实也仅是延长了楼宇的使用寿命而已，他们其实也一样面临旧楼拆除改造的高昂赔偿与原住民意向达成等问题，所以同样也更倾向于开发新区，反正香港闲置土地比深圳还多，具体到老楼以后会怎样，基本上恐怕也只能等到形成危楼后强制拆除再说了。
十几年前，香港就曾有个楼龄五十年以上的老住宅楼倒塌了，砸死了4个人。那个楼为什么此前不拆迁？就是因为拆不动。所以很多香港楼龄大了之后，维护都不足以保障基本生活所需及安全时，大部分人会选择搬离，楼里只会留下没钱搬不走的社会底层人士，甚至是变成空楼，但就如此，很多也是拆不动的情况。
国内小区相比香港更为复杂 ，半数以上社区连一个有效的业委会都建不起来，更不要说尽心尽力的管理社区了，估计很多社区交纳的维修基金具体用去了哪里恐怕都说不清楚，更不要说等房屋出了问题找钱去维修了。
所以，这个问题未来几十年一定会变成国内每个城市都要面临的巨大社会潜在问题，毕竟多少家庭一生只拥有一套高价购来的房产，将来如果面临无法居住，使用权又要到期的尴尬境地时，很难想象这种群体性问题会向着哪个方向演变。
高层住宅旧改无利可图，开发商不愿意接手，政府要改需要大量资金，目前来看，提前未雨绸缪筹措资金做准备是对的，但是如果羊毛出在羊身上的话，无疑对当下脆弱的房地产市场又将是一重打击，自住业主可能暂时无法改变什么，但是大量的出租房使用者有可能会增加住房成本。
虽然目前只是一个政策吹风与试点，但是房地产问题与老百姓的生活密切相关，牵一发而动全身，等具体政策落地时，还是要谨慎，既然想转向新加坡模式，就要决断一些，又瞻前又顾后的，最后只能是两头都不落后，转型期痛苦无比。
