恍惚间，2018年仅剩5天就要画上句号。2017年的“小目标”还没完成，2018年的总结就来了。

2018年，是个历史“大年”。

之于地产，这一年，又是一个新的周期和轮回。

过去的一年，南宁楼市到底发生了什么，用6个关键词为你盘点。

关键词1：调控大年

毋庸置疑，2018年又是一个楼市调控大年。据统计，今年全国各地大大小小的调控，高达444次，刷新历史调控纪录，成为史上房地产调控政策最密集的年份。

南宁的楼市调控，基本延续去年的“五限”政策。但从去年至今年上半年，政策对于楼市的调控效果，几乎是“然并卵”，就像按下葫芦浮起瓢。

直到7月31日，中央一声令下“坚决遏制房价上涨”，才开始慢慢遏制住楼市的高温势头。

9月，南宁一度酝酿推出“精装7000元/㎡”的政策，最后在汹涌澎湃的民愤中，方才紧急撤回。

不过年末，全国部分城市如菏泽、广州、珠海陆续“松绑”调控，被人解读为政策出现转向的信号。

关键词2：先热后凉

今年的楼市行情，用“冰火两重天”来形容再合适不过。

上半年，即便调控从严，买卖双方仍热情高涨，“抢房”、“日光”、“全款”等调动情绪的词汇，频频被刷屏。

上半年，房企是高傲的，无论是刚需盘还是改需盘。“万元盘”是楼市的最低门槛，再边缘的板块，几乎都是“万字头”起步。

然而，到了下半年9月，行情开始转向。房企开始抛出橄榄枝，降价促销、分期首付、外收减少、部分楼盘“精改毛”……“8”“9”字头房价重现江湖。

上半年和下半年虽还没到“断崖式下跌”的地步，无论是房价还是成交，均有所下滑，气势不再。数据的反映最直观。

来源：数据来源克而瑞，扒房制图

横盘时期，不少购房者都选择在年末纷纷上车。确实，这是一个不可多得的购房机会。

关键词3：利率高涨

开发商要涨价，银行也要涨利率。在买房这个局中，购房者无疑是处在被动的一方，无招架之力。

这一年，购房者感受最明显的切肤之痛，就是不断上涨的房贷利率。

据融360数据监测显示，全国首套房利率已经保持上涨22个月。

当前，南宁首套房贷利率普遍上浮25%-30%，二套房上浮30%-45%，精装贷则高达35%-50%。

痛吗？当然痛！

虽然总有些人甩出这张表告诉你，当前的利率在历史上不算高位。

但他们没跟你说的是，以前房贷总额不需要贷太多，还不用精装贷。

现在呢？刚需月供四五千已是常态，改需月供七八千甚至上万已是普遍。

房贷利率看似已触顶，但房贷利率并非“非涨即跌”，短期内下跌是小概率。

关键词4：外收不断

楼市调控之下，新房的备案价被一双大手死死地摁在地上摩擦。但上有政策，下有对策。

毛坯价被限死了，但还有3000元/㎡精装。仅有精装还不够，还有外收、捆绑车位、一次性付精装款等花样。

其中最为刚需购房者深恶痛绝的，便是外收。重灾区集中于凤岭、五象，狠的甚至达百万之高。

不外收的楼盘，竟成了楼市里的一股清流，是楼盘宣传的一大两点。真乃讽刺至极。

外收盛行的结果，面上的房价控制住了，但购房门槛却大大提高了。

年末，部分楼盘销量艰难，房价松动，外收有所收敛，不过热门楼盘依然不止。

关键词5：联合开发

2018年，南宁房企抱团组成CP，联合开发的楼盘越来越多。

的确，土地价格持续上涨，房企融资成本增加，资金链条吃紧，房企单打独斗已经很难取得绝对的市场竞争优势。

在这样的大环境下，房企联合拿地、联合开发已成常态。联合开发可以有效降低土地成本、缓解资金压力，优势互补，所以，房企们乐衷于合作。

▲部分合作开发楼盘

当然，联合开发不一定完全≠强强联合，品牌选择依然重要。

关键词6：买房仍难

无论楼市上行还是下行，现实情况是，于普通购房者而言，“房事”仍不易。

假如月薪跑不赢房价，刚需何以买房？

假如家庭月薪没超过房价平均水平，即便动用“6个钱包”买房，月供也不易。

也是这一年，购房者是被房子“绑架”得最毫无反击之力的“元年”。

外收、精装、捆绑车位、利率上浮等多重“暴击”下，能够上车的购房者，是真的“猛士”。

但一个更残酷的真相是，快周转的恶果或全部转接给购房者。楼市全面“毛改精”始于今年，然而，绝大多数房企并无精装经验，为追求利润匆忙上马。

那么，未来随着交房时间的临近，会否迎来维权的高峰期呢？

【说在后面】

几个关键词，折射的是地产大局下的一些片段，并不能十分全面地反映全貌。

楼市的全貌与真相，隐藏于每一个环节之中。但，从这些重大的环节中，也可管中窥豹。

2018年楼市即将落幕，2019年会怎样？

12月24日，住建部提出的“稳地价、稳房价、稳预期”已经对明年楼市做了定调。

但，现实真的会如人所愿，“稳”字当头吗？

来源：南宁扒房