前天看到群友因为象屿国贸·星璟原而产生了辩论，正好目前项目资料也比较多，可以水一篇，聊聊这个火车南站的新盘。
楼盘规划象屿国贸·星璟原：备案名（象珑公馆），地处：仓山区天马佳园北侧、环岛路北侧、胪祥路东侧
项目占地92.62亩，分成ABC三个地块，规划13栋住宅，其中安商房8栋，商品房5栋，共1870户，主推79、89平米，其中89分为连廊和洋房两种，连廊2T4，洋房1T2。
C地块：纯商，22F-27F三栋高层、一栋11层洋房
B地块：分栋安商，一栋商品房（10层洋房）、两栋安商房
A地块：纯安商，六栋住宅
2021年9月8日，厦门象屿以最高限价12.21亿+摇号竞得宗地2021-44号，溢价率15%，楼面价8415元/㎡。地块面积92.62亩；容积率：2.35；建筑限高：80米；须配建安置型商品房10.2万平方米，销售均价为14400元/平方米，商品住宅销售指导均价为23000元/平方米。
分析：去年第三场土拍，面临集中供地的限制，溢价率从30%调整为15%，当天推出了11幅住宅用地，9幅触发限价摇号，2幅底价成交，其中7幅高比例安商房、1幅配建公租房、1幅配建人才房。
从这一场土拍结束，福州土地市场正式遇冷，随后土拍流拍时有发生，限价摇号变得少见，安商房也在逐步退出市场。
对于象屿而言，摇号拿下火车南站的安商大地块，安商房比例高达70%，由于地块较大，还是通过路网分割出了纯商地块，也算难得。
对于地块指标而言，在限高80米的情况下，容积率2.35，对比目前限高80米，容积率2.8-3.0，可以说算是非常优秀。
从拿地价来看，虽然触发限价，不过8.4K的楼面价，安商房回购价1.44W，差价6K，也能保障资金回笼，商品房给出2.3W指导价，虽然可以上浮，不过按目前板块均价来看，也基本会以优惠价上市，不过总得来说，压力也不算太大。
象屿在福州，目前主要有三个项目，一个是和阳光城联合开发的登云湖，一个是和金地联合开发的马尾世界江湾，还有一个就是和国贸联合开发的星璟原，目前两个开盘的情况并不理想，至于该盘能否改变这个现状，目前来说依然有不确定性。
户型情况79平米：三房两厅一卫，三开间朝南，紧凑三房，布局也是主流，对于外溢刚需有一定吸引力。
89平米：三房两厅两卫，位于端头，三开间朝南，主流布局，特色在于北侧U型厨房，可以做到一定南北对流，与目前市场同类型对比，缺点在于阳台宽度一般，主卧也没有L型衣柜，从楼栋设计来看，高层采用小户型，预计公摊在24%左右，需要多注意。
89平米：三房两厅两卫，位于洋房楼栋，四叶草布局，没有过多空间浪费，客餐厅也做到了南北对流，不过餐厅空间很紧凑，影响厨房和北向卧室的动线，还有次卫对着，不过这个户型位于小高层洋房，公摊也相对低，对于刚需而言，吸引力也更高。
项目位于火车南站左侧，C区距离地铁1号线250米左右，北侧阳光天地，地铁加持和商业相对完善，目前周边的特色在于，被一众楼盘包围，这是整个城南，少有的几个城市界面相对完善的区域，不过区位也已经是三环外，距离主城区还是偏远。
对于商品房而言，目前劣势在于社区仅一排，没有太大的空间，反而A区的安商地块，社区空间大，同时目前南站虽然也纳入三江口的规划，不过预期依然低于三江口，总得来说，有特色的郊区盘。
项目指导价2.3W，宣传2.1W左右，目前还未备案，按2.1W对比周边看看。
目前周边安置房胪雷新城1.6W，永南佳园1.4W，天马佳园1.5W，次新二手阳光城大都会2W。
分析：从对比来说，项目纯商C地块2.1W的价格，不算夸张，不过目前城南板块主要问题还是在于商品房库存太多。
同样依靠地铁的，有三江口的双地铁的龙湖景粼天著，精装均价2.25W，螺洲的地铁上盖榕耀之城精装2W。
对于这两个项目，景粼天著优势在于龙湖品牌+地铁+三江口预期，榕耀之城优势在于社区大+地铁。
从单价对比来说，项目是毛坯，并没有比这两个项目低，不过从目前城南的生活圈来看，项目的区位更匹配，从地缘的吸引力来看，项目更强。
不过从项目以刚需产品定位来看，也是希望吸引外溢的刚需，此时这样的区位优势，能否比得过另外两个项目，依然有较大不确定。
同时项目自身配建的较多的安商房，从社区来看，安商房反而更优，未来二手市场，能否跑赢同社区的安商房，都是值得关注的。
板块思考由于项目是国贸联合开发，最容易引起比较的是近期上市的国贸学原，两个产品的户型非常接近，价格差异也不大，从项目PK变成了板块PK。
对于两个项目虽然很相近，不过并没有太多抗性，对于刚需产品，最大的考虑依然是生活圈，在高新区或者金山上班，很明显不会去购买星璟原，在南站或者南二环上班，也不会去买学原。
对于星璟原而言，如果放在前两年，预计这个价位加上周边的配套特色，可以说有较大吸引力，目前的难度还是在于两点。
1、整个城南库存太大，目前三江口纯商还有一堆在售、帝封江、螺洲也有大盘在售，加上板块已经有大量安置房存在，未来的价格有较大压力。
2、上游的比较，对于项目思考的不是国贸学原，最容易联想的是南二环项目，就跟三江口一样，当江南CBD2.7W，北园东升指导价2.9-3W，下游的项目卖2.1-2.3W，其中差价4-8K。
从刚需角度来说，89平米差50W左右，确实不少，但是两者的区位差异并不小，虽然地铁能拉近城市距离，但是一个二环边，一个三环外，7-9公里，仅仅依靠所谓的规划，值得思考。
就如同当年会展的项目在没有周边供应的情况下价格走高，但是如今南二环一众新盘出现，会展的优势也基本消失。
对于当年火车南站的大都会也是同样的情况，当周边一众新盘出现，靠供应稀缺和地缘购买力的优势，很明显也在消失。
项目位于火车南站，优势在于隔离出纯商地块，距离地铁、商圈都较近，周边城市界面也较好，劣势在于板块库存较大，商品房社区较小，高层楼栋公摊预计也不低。
于购房者而言，建议多比对周边同类型产品的特色，去选择符合自己侧重点的项目，同时思考未来的价格空间。
今年福州楼市较冷，目前城南首开新盘也不多，存量项目去化也较差，项目虽然是近百亩大盘，不过可售商品房也就370多套，可以说压力也不大，至于能否做到高去化，可以保持关注。
岸上的鱼
[得瑟]偏远的地皮