潮新闻客户端记者吴佳怡黄磊

昨天下午，杭州中考第一批招生的各重高和优高录取分数线揭晓。除了考生与家长外，学区房中介也纷纷在群里发起了“喜报”——毕竟，成绩的好坏很大程度上会对区域内的学区房价格产生影响。

潮生活美好人居研究院统计了西湖区、上城区、拱墅区、滨江区、钱塘区5个区域内部分学区房近期的成交均价，发现十三中学区范围内的房源依旧称得上是杭州最贵学区房。不过，同一学区里，次新和改善小区的价格“一骑绝尘”，证明相比起学区差别，小区品质仍是“稳房价”的关键因素。另外，相比起顶级的学区房，第二梯队的学区房无论价格还是成交量受市场的影响都更大。

小区品质决定价格和成交量

滨江区学区房略贵于西湖区

总体来看，十三中学区所辖的二手房，仍是杭州最贵的学区房。其中学军小学本部+十三中的组合学区房价格在西湖区学区房内排名第一。文二新村近期的成交均价大约在76000元/㎡；求智巷小区近期的成交均价约74000元/㎡。不过，尽管是顶级学区房，成交量却不尽如人意，文二新村与求智巷小区在近三个月内分别只成交了7套和8套。

在西湖区，保俶塔实验学校近年来的热度有所上升。保俶塔学校申花校区的学区房中，广宇西城年华在近3个月内成交了12套；保俶塔实验学校本部的学区房松木场河西小区，近3个月内成交了8套。该成交量在西湖区老小区学区房里名列前茅。市场交易活跃，也让保俶塔实验学校的学区房价格相对较稳。其中广宇西城年华近期的签约均价为62943元/㎡，松木场河西近期的签约均价为63945元/㎡。

潮生活美好人居研究院统计的小区里，成交量最高的是蒋村的融创河滨之城，近三个月内成交了22套。河滨之城的学区是竞舟二小和十五中崇德校区，近期的成交均价约63580元/㎡，该价格在如今西湖区学区房里也是名列前茅的。受到未来科技城置业外溢的影响，加上建筑年代不算久远，河滨之城近年来在西湖区学区房中脱颖而出。

尽管西湖区是公认的“学区最强”，但从房价来看，滨江区的学区房则更贵一些。如江南实验学校的学区房，成交均价普遍在6万元/㎡以上，学区范围内的次新房小区，如晓风印月，近期的成交均价甚至在89000元/㎡左右。滨江实验小学、高新实验中学的学区房中，柳岸晓风的成交均价达到了95000元/㎡。也证明了相比学区特质，居住性以及小区品质才是房价的决定因素。

名校学区房独立行情不再

大部分房源比最高点已跌30%以上

过去，在二手房市场，学区房一直被视作是“独立行情”的存在，甚至在不少人心中是“只涨不跌”的神话般存在。但随着近几年的教育改革，名校学区房的光环也逐渐褪去了。尤其在2021年之后的二手房市场下行期中，名校学区房也经历了“大跌”时刻。

如文二新村和求智巷小区，在2021年高点的成交均价纷纷突破了10万元/㎡，如今成交均价已经下跌了至少30%；被称为“孟母盘”的文鼎苑，2021年高峰期的成交均价大约在9.7万元/㎡，现在的价格也下跌了约31%。下沙文海实验学校学区的景冉佳园，2021年4月曾签约一套60㎡房源，成交均价在4.4万元/㎡左右；而今年3月23日签约的一套61.21㎡，单价33491元/㎡；6月17日最新成交的一套62.82㎡房源签约单价则进一步降为29768元/㎡。综合来看，如今景冉佳园的价格比2021年高点时至少有30%的下跌。

相比起顶级的学区房，第二梯队的学区房价格和成交量波动性更大。像上城区采荷中学的各个学区房，如今成交均价都已经跌至4万元/㎡出头。拱墅区安吉路实验学校学区的环西新村，近期成交均价仅43410元/㎡。而钱江晚报2021年的报道中，环西新村1-4月的成交均价高达66623元/㎡，两者相比，跌幅达到了35%。

此外，这些小区的成交量也十分低迷。近3个月内，采荷中学学区的各小区，除了采荷东区和双菱新村分别成交了11套和13套，其余小区成交量都只有5套左右。环西新村近3个月内只成交了1套。

一位学区房中介告诉潮新闻记者，相比顶级学区房，第二梯队的学区房各方面条件更弱，论自住拼不过次新房，论学区也并非顶尖，因此在目前的二手房市场，遇到的困难要更大一些。