1300万的预算，买哪座城市比较好？ 粉丝提问： 蒋老师，如果有市场价450万的房子、现金100万，准备去投资总价1300万的期房（限售五年，销售期后就卖出，那么就是至少8年后才能卖出），怎么评估持有成本，怎么配置贷款和现金预留比例等方案确保投资平稳完成，期间还要预防哪些风险？谢谢！ 蒋昊观点： 这个问题很好，我认为你至少需要掌握三个关键点： 第一，要选对城市和板块，这个大于一切！ 如果你在一座没有升值潜力的城市，你加的杠杆越多，那承担的风险就越大。 然后你要具备全国视野去买房，可是我们身边大部分人，只是对自己所在的城市很熟，缺乏全国横向对比，比如说你在杭州，你是在研究杭州的各大板块和楼盘，你就会失去成都买房的机会成本，但其实一个职业的买房投资者来说，不会放过每一座核心城市的机会，因为在某一个时间点，肯定有一个最佳的城市选择。 第二，风险意识问题： 你手里有一套估值450万的房子，现金存款100万，那么可用资金就是550万，去撬动1300万的房子，问题不大，但您要购买的是期房，这里面就会增加一个风险，一般来说，国央企开发商，不用太担心烂尾，但如果是实力一般的民企楼盘，那么您就要慎重了，毕竟，这不是在买菜，而是买房，上千万的房子。 第三，关于资产配置的问题： 这里面分为几个细节，跟您讲解一下： 1，首付款问题，在选对标的的情况下，能够3成首付，尽量不要4成和5成，留一些钱在自己手上，以备不时之需。 现在全国都执行认房不认贷，这其实就是鼓励大家跨城市投资买房，比如说你在杭州本身有房了，你可以通过抵押贷款形式，把钱拿出来，然后去苏州、成都等城市再投资一套，只要你在其他城市还没有房子，那么你就算3成首付，这样好处，就在于你不用把自己原来的房子卖了。 但如果说，你原来的房子，金融属性和学区属性都用完了，觉得没有升值空间了，那么卖掉也是不错的选择。 2，现金预留比例，这个你要测算一组数据，你买了1300万房子以后，比如说每个月需要还4万的月供，那么你需要预留3-5年月供钱，大概就是150万-250万。这样做法是相对安全的，但如果本身您现金流也是充沛的，那么这个数可以减去您现金流的一半，再来计算，举例，你每个月收入是10万，假如有5万可以用来还月供，那么您就不需要预留那么多现金，手里面有70万-150万就够了。 3，还有一个金融知识，需要掌握，也算是一个技巧，那就是在能级越高的城市，对房产的金融价值评估，其实越灵活，比如说最近在上海和深圳，就出现了100%评估价放贷机制， 简单来说，就是你买了1300万房子，两年后，升值到了1600万，那么您不仅可以贷出多出来的300万，还可以拿出已经还进去的部分。 说得再简单一点，就是你现在这套450万的房子，放在杭州，您如果不卖，只能从银行贷出最多7成，但是在深圳，你可以直接贷出450万。 这就是你要考虑的城市与金融灵活度的问题了。 最后的建议，也是一些中肯的话，这里是蒋老师的认知圈，大家都是有想买房升值想法的朋友，我就直说了： 1300万的预算，其实在国内当下来看，值得投资的城市，刚刚够这个预算的城市，还有回报率的城市，也就杭州和成都； 1300万在一线城市，真的买不到啥好房子了，风险反而更大，但是1300万的预算，你现在买杭州，也是高位站岗，杭州豪宅10万单价了，你1300万买不到大平层！ 你现在重点要考虑的就是成都，成都豪宅3.5万-4万，大平层220平米，或者270平米，你的预算是足够的，关键是升值空间比杭州强，倍率比一线城市高，风险是最低的。这段话，能够听进去，至少价值100万。