文/乐居财经严明会
12月28日下午，“初心——丁祖昱评楼市2024年度发布会”举行。预测房地产行业规模走势，剖析行业未来新机会，寻找解题路径，见证地产之变。
《丁祖昱评楼市》年度发布会已经举办到第八届，《丁祖昱评楼市》公众号也将迎来开通运营10周年。
住宅篇
政策“四箭齐发”促稳定
2023年房地产政策频出，“四箭”齐发促行业稳定：金融政策稳主体、稳需求；地方政策从限制性改为刺激性，全年276省市634次松绑；城中村改造面向22个超大特大城市；保障型住房构建未来房地产新格局。
住房总需求同比回升，二手房成交规模创新高
住房需求规模总体稳定，一二手市场份额“此消彼长”，2023年30城成交总量3.43亿平米，同比增长13%。新房成交涨跌参半，城市走势差异明显；二手房成交规模1.81亿平米，创下近年新高。刚需承接二手，改善聚集新房。
高端住宅表现为一手平稳、二手回升。核心10城1000万以上新房成交突破5万套；北上广深1000万以上二手房成交1.48万套，总价1000-3000万二手高端住宅成交大增39%。
土地缩量促平衡，半数百强房企2023年未拿地
2023年土地市场成交缩量，成交面积、金额均跌去两成，2023年供地计划完成率不足五成。对比以往过于火爆的市场，土地市场回归到正常平稳的市场，更有利于市场供需平衡。
上海、杭州、北京、成都、广州、南京等6城土地成交金额破千亿。TOP50房企拿地占全国38%，销售百强房企2023年有半数未拿地，没有新增项目，对销售影响会很大，如果再不去补仓，会影响后续销售。
TOP20城市出让金额占到48%，建面占24%；上海、北京、杭州出让金额占15%；重庆、上海分别蝉联土地成交面积、金额榜首。投资城市逐渐集中。
千亿房企缩至16家，百强房企民企占比降至五成
2023年百强房企销售下降14%，央国企整体实现正增长。千亿企业降至16家。百强房企中不同性质企业的占比也有变化，民企从2020年的73家下降至53家，国企和央企分别增加10家。预计2024年百强房企中民企的数量还会进一步下行。
融资方面，39家A股房企融资现金流持续下滑，央国企现金流入占比逐步增加。今年在金融政策上针对对民企提出了“三个不低于”的相关要求，要一视同仁。
产品力等于销售力，营销策略围绕购房者痛点展开
2023年楼市营销策略直接，主要围绕消费者痛点展开——价格，不少城市采用降价促销的方式，以价换量。此外，“以旧换新”置换模式进一步释放需求；保价协议、“先交付后还贷”等手段，则在稳定购房者信心方面重点发力。
产品方面，良币驱除劣币。产品回归居住属性，无论刚需、改善、高端置业中，投资客都在离场，以自住为主要需求的置业者客户群体更加关注产品本身，全国十大作品去化率普遍高于所在城市开盘当月平均去化率，产品力等于销售力得到印证。
16城率先“复位”
推荐开发企业重点关注以下16个城市，有望实现率先复位。第一梯队：上海，北京，成都，杭州；库存指标一般，但人口指标优异：广州，深圳；2023增速指标表现优异：西安，天津，武汉；规模、库存较佳：合肥,济南，厦门，长沙；规模同比下行仍有结构性机会：苏州，宁波，南京。
夺回一手房市场份额是未来房企机会
2023年全国新房成交规模预计10亿平方米，2024-2025继续筑底，预计到2026年商品住宅成交规模将稳定在8.3亿平米左右。
随着企业竞争强胜劣汰，价格恢复理性，在新房交付风险出清后，房企将凭借与时俱进的新房产品，“抢回”部分房屋交易份额，全国新房成交占比仍有望维持在六成左右。
挖掘城市优质板块，除重点城市外，关注中小城市投资机会，满足三四线核心客群需求。
把握房企盈利机会，部分城市集中度加速攀高，跨过周期，头部企业将再上新台阶。
稳健房企追求长期平稳发展，出险房企加速重振
房企在追求更长期的平稳发展，出险房企也在把风险出清后重振。未来发展新模式轻重结合至关重要，住宅、资管、物管协同发展。
百强房企中，已有80家企业拥有独立的代建平台，市场空间巨大；初心是产品的初心，回归产品，满足需求，是企业未来发展新模式中最重要的一环；第三，提升服务，强化物管。盖房建房是三五年的事情，住房的产权是70年，未来对于物业服务的全面提升，是房企必须要做的一件事；最后，拓展城更，掘金资管。
物管篇
资本市场触底未反弹，物企回购、高管增持频繁
资本市场触底未反弹，2023年上市物企市值较2020年缩水超七成，PE均值11，跌至历史最低谷。面对超跌，上市物企普遍采用回购股份和高管增持等方式维护市场信心，全年累计回购247次，高管增持累计16次。
企业收并购更加谨慎，规模其次，将“升维服务业态”打造差异化竞争优势作为重点。客户逐步优化，开发和维护优质客户，同时通过高管调整和缩编等方式组织优化精简。
物业管理行业重回“微利+现金流”模式
业绩表现上，从基础物业服务到增值服务，各细分业务营收增速持续下探。但由于坏账计提减少以及出售亏损标的，2023年物企整体净利润方面优于去年，基本实现止跌回稳，净利润增速从-17.2%回到0.6%。
增量超住宅超四成份额被百强物企分走，关产方输送达87%；万亿非居市场空间大，但竞争难，公开竞争市场占比近六成，未来有望进一步提升；分包抢走七成份额，整包占比或进一步下降。
物业费提价持续承压，收缴率下滑态势明显，典型城市降幅2%-3%；社区增值业务引流收入增长出现瓶颈，自营模式难以全面跑通，营收持续低速增长，毛利率出现小幅下降。
行业重回“微利+现金流”模式，净利率持续下滑，七成以上项目净利率在5%-8%之间；上市物企在今年上半年经营性现金流由负转正，资本市场筑底盘整，缓慢回升。
物管格局头部已定，国央企整合或助力“腰部”物企跃迁
预计未来行业整体营收平稳，年均增长3%-5%，三年增量约5000亿。物管行业格局头部已定，长尾持续存在。
营收1亿到100亿之间的腰部企业仍有跃迁机会，从政策导向上来看，国央企整合成为“刚性需求”，地方国资物企加速并购整合。一个是整合保障性住房/房改房类物企，另一个是央企整合分散在全国各地的城市公司。
资管篇
商业物业持续承压，尝试“商业+X”突围红海
消费复苏放缓，商业物业销售与租赁持续承压。2023年全国新开购物中心400家，百货商超闭店逾2000家，开关店相对平衡。
购物中心五大业态中，儿童亲子类开关店比已低于，呈现收缩态势；受外卖影响，餐饮业态挑战加剧，求生存、抢市场，客单价下降现象从茶饮蔓延至整个餐饮行业；文体娱乐业相对亮眼，体验式、轻养生、生鲜等消费复苏明显，多巴胺经济活跃消费市场。
商业项目压力主要来自于需求不足、供求失衡、消费改变、竞争挤压。全国存量购物中心达6000个，体量超5亿平方米。整体市场已经趋向饱和，开业即面临竞争成为常态。预计未来三年，一线城市购物中心供应总量超730万平方米，2026年上海、北京人均购物面积或将追上纽约，但从消费方式看，中国线上化水平更高，因此即使人均面积一致，中国购物中心也面临较大的去化压力。
未来竞争日趋激烈，商业的运营模式不能再一成不变，必须不断迎合消费群体的变化，尝试引入新的业态和服务，比如集市、文旅、IP等，以“商业+X”模式，为客户提供契合的消费场景体验，这样才能在商业红海中突围，抓住客流。低效运维的商业体通过用途调整盘活营收。
写字楼“边建边改”去化承压，未来应优先盘活存量
预计全年办公市场投资同比下降10%，成交面积和金额分别下降11.5%和15.1%。
低效的商办资产正在被改建成长租公寓等项目，另一方面新项目持续入市，北上广深甲级写字楼新增供应明年将达316万平方米，市场空置率持续高企，上海、深圳超20%，二线城市中，杭州、武汉租赁复苏缓慢，空置率也在持续走高。
2023年重点城市不动产大宗交易额1065亿元，创下三年新低。原本写字楼在大宗交易中占比是最高的，现在占比只有28%。
远程办公使得租户办公习惯发生重大变化，甲级写字楼粘性不足，市场持续低迷。从趋势的角度来讲，短时间无法改变，需求不会很快复苏，叠加供应高企，空置率未来或将持续攀升。
对此，应该优化供应结构和节奏。对需求进行盘点后，给出更合理的规划和供地计划，避免大体量新增供应的集中入市，优先盘活存量，提升资产运营效率。
2023租赁市场规模1.7万亿元，一线城市长租公寓仍为资本首选
根据测算，2023年租赁市场规模1.7万亿元，预计未来4年复合增长率为2%，2026年租赁市场规模可达1.8万亿，租赁市场需求规模小幅稳步提升。
保租房3年已筹建超500万套，完成“十四五”目标近60%，部分城市保租房供应大量入市，带来集中式公寓规模提升，使得个人房源供应下行，租金坪效均出现显著下降。与此同时，随着保租房筹建的逐步回落，新政从强调保障性租赁住房转向强调配售型保障房，未来租赁市场将逐步回归市场化导向。
经营策略上，租赁产品应主要关注综合产品力包括产品设计创新、精细化运营以及多业态整合等方面的提升，推动企业经营能力增长。
投资赛道城市间分化加剧，一线城市长租公寓仍是资本投资首选，刚需及高端产品均可考虑进入，二三线城市更聚焦高端产品。
国企纷纷启动保租房REITs筹备工作，公募REITs将成为保租房融资的主要路径。此外，房企系运营商向资管转变，通过大宗交易实现项目退出，未来市场化租赁项目也将主要通过大宗交易退出。
未来产业园区要算“三本账”
企业在产城投资上更加谨慎，产业地产商拿地占比下降4%，重资产投资回归一二线城市；头部企业加快轻资产全国布局，全年超80%企业拓展轻资产业务；研办类园区租金出租率双降，厂房类项目相对抗跌。
整体营收迎来近五年的首次下滑，预期同比下降14%，光伏能源类创新服务收入逆市增长。生物医药等“主题产业园”大量上市，特色产业集聚性强，同质化竞争严重，市场表现不佳；“产业保障房”面临供应过量，部分城市年均目标供应量最高达到当地工业载体全年供量的120%。
未来园区要算“三本账”：财务账，提升项目去化能力；产业账，提升产业服务能力；生态账，提升低碳建设运营能力。
资本市场看好银发经济，康养产业八大痛点待解
康养行业整体增速放缓，市场化床位进入新周期，从去年的3.8万张强势增长至6.9万张。在养老床位缺口相对趋同的情况下，2022年京津冀、长三角、粤港澳区域养老供给呈现低增长甚至严重负增长；而成渝与长江中游区域却迎来加速高增长状况。有效需求倒逼供给分化，呈现两种养老发展方向，“补短板&提品质”特征显现。
在市场需求方面，养老床位的利用率只有43%，达到10年最低点。市场出现有需求无供给或供需错配的状况，疫情后不少养老机构的运营呈现两极分化。
康养产业“建圈强链”，产业链平台组建创历史新高，2023年康养论坛超140场。企业投资迎持续性高位增长，资本市场看好银发经济，各路资本加速入局，2023年18家公司累计获超17.5亿元康养融资，康养概念股保持上涨。
康养产业八大痛点，包括存量改造慢、医养结合难、人才稀缺、老年人消费动力不足、城市养老供需错配、营销通道“多点爆发与混乱无序”、社区居家养老模式不成熟、服务供给严重不足。
养老属于“微利”+“长周期服务”行业，在进入规模走高、变档提速的快速发展期同时，也将来迎来竞争加剧、行业洗牌的分化期，步入提质增效的新阶段。
2023年文旅市场“有恢复没报复”
具体来看，改造升级成为文旅投资热点；存量时代全面推进文旅资管；市场需求旺盛，但消费能力降级，消费市场逐渐走出奢侈的浮华时代，进入一个更加注重“性价比”的新时代。
受房地产影响，文旅地产企业压力巨大，景区类企业基本全面复苏，但部分城市文旅开发使增量变成了空置存量，运行效率低下，导致收益不足，拉动消费乘数低，资金闲置。提升文旅消费是重要任务，建议政府专项债发挥“托底”功能和市场化融资“续航”作用。
运营角度来讲，首先，内容型消费成重点发展趋势。培育内容消费型习惯，搭建内容型产品体系，只谈硬件没有内容的文旅项目没有生命力。其次，重点打造细分领域，推动精准服务体系搭建：中老年游供应体系亟待重塑，平台型企业以用户导向推行全新产品；年轻人需求更加多元化、在地化，比起形式更关注产品的服务体验。
“文旅+”助力产业提质增值。文旅与城市的文化场馆、商业、酒店、办公甚至产业园区等场景有了更多的深度融合，““文旅”成为盘活城市存量空间的重要途径。
REITs是不动产运营的关键，完全具备放量空间
中国未来的不动产运营核心是金融的全力支持，这当中REITs是最重要的一个环节，当前市场完全具备REITs的放量空间，进一步打通存量资产投融管退闭环。
随着四季度公募REITs审批速度加快，地产类REITs注册生效、反馈和受理数量大幅增长。截止2023年12月25日，上交所和深交所披露的地产类REITs注册生效待发行的5只、已反馈3只、已受理3只、已申报1只，合计12只，拟募集金额超262.97亿元。
拟申报的地产类REITs项目97个（含已申报未发行），市场规模依然很大。按已发行的16只平均募集金额22亿计算，拟申报募集规模超2000亿元。
“不动产+X”多场景赋能，破解不动产市场困境
不动产运营破局有三方面关键点：第一是金融层面全力以赴的支持，进一步开放REITs，打通投融管退闭环；第二，市场端调整供应节奏，改善供求关系；第三，不动产运营商产品端，通过不动产+多场景赋能，进行商业+、办公+、康养+、文旅+、租赁+等，将不同业态整合到一起，走出市场红海。
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