《中华人民共和国民法典》第二编物权，第一分编通则，第二章物权的设立、变更、转让和消灭，第一节不动产登记，第二百二十条：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”。

本条是关于不动产登记制度中的更正登记和异议登记的规定。

所谓异议登记，指利害关系人对不动产登记簿上有关权利主体、内容的正确性提出不同意见的登记。异议登记的目的是限制不动产登记簿上的权利人的权利，以保障提出异议登记的利害关系人的权利。

《物权法》第十九条：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）（法释〔2016〕5号，法释〔2020〕16号修改）第三条：“异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理”。

《民法典》本条是在《物权法》第十九条的基础上修改完善而成的。

（一）更正登记

不动产登记错误是不可避免的，更正登记是修正错误，保护真实权利人的手段，在我国登记制度中早就存在，如《土地登记规则》第七十一条就规定：“土地登记后，发现错登或者漏登的，土地管理部门应当办理更正登记；利害关系人也可以申请更正登记。”

在既往制度经验的基础上，《物权法》第十九条第一款规定了上述更正登记的内容。以该款为基础，不动产物权统一登记之前，制定了一系列规章制度：

《土地登记办法》“国土资源部令第40号”第五十八条：“国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理的，国土资源行政主管部门报经人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止”。“更正登记涉及土地权利归属的，应当对更正登记结果进行公告”。

第五十九条：“土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记”。

《房屋登记办法》（建设部令第168号，自2008年7月1日起施行）第七十四条：“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料”。“利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料”。“房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人”。

第七十五条：“房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人”。“对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理”。

《水域滩涂养殖发证登记办法》“农业部令2010年 第 9号”第十四条第二款：“水域滩涂养殖权人、利害关系人认为登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，县级以上地方人民政府渔业行政主管部门应当予以更正”。

不动产物权统一登记之后，《不动产登记暂行条例》“国务院令第656号，2015年3月1日起施行及《不动产登记暂行条例实施细则》“国土资源部令第63号”作了更详细的规定。

《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记”。“权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）证实登记确有错误的材料；（三）其他必要材料”。　“利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料”。

第八十条：“不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外”。“不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或者不动产登记证明内容的，应当书面通知权利人换发，并把换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿”。“不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人”。

第八十一条 ：“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外”。

《不动产登记操作规范（试行）》更细化了更正登记。

（二）异议登记

在《物权法》之前，我国没有异议登记，《物权法》第十九条第二款首次规定了异议登记，以该款为基础，也制定了一系列规章制度：

《土地登记办法》第六十条：“土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记”。“对符合异议登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人”。“异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权”。第六十一条：“有下列情形之一的，异议登记申请人或者土地登记簿记载的土地权利人可以持相关材料申请注销异议登记：（一）异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的；（二）人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的；（三）人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的"。"异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不予受理"。

《房屋登记办法》第七十六条至七十九条对异议登记进行了细化。在不动产统一登记后，《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《不动产登记操作规范（试行）》更细化了异议登记。

本条保留了既往的立法经验，除了个别词语调整，与《物权法》第十九条整体一致。

不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据。不动产登记是不动产物权的公示方式，其目的在于为不动产物权的各种变动提供统一的、具有公信力的法律基础，起着确定物权归属的作用。除非第三人明知不动产登记簿记载的权利有瑕疵而恶意取得该项权利，否则应当推定不动产登记簿上记载的权利是真正的权利，即不动产登记权利具有正确性推定效力。第三人基于对登记信息的善意信赖所取得的权利，不受真正权利人的追夺，法律对其权利予以保护。

一般来讲，不动产登记物权与实际的不动产物权是一致的，但不能否认实际中仍然存在着登记的不动产物权和事实上的不动产物权不相符合的可能性。这种不动产登记簿记载的不动产物权状况与实际权利不相符合的事实状态，被戏称为不动产登记瑕疵。由于不动产登记具有的登记权利正确性定效力以及保护善意第三人的公信力，不动产登记瑕疵使得不动产事实上的权利人（真正权利人）的权利随时面临丧失或受损害的危险。

在不动产登记出现错误时，为了保护真实权利人，法律必须提供相应的制度，更正登记和异议登记就是这样的制度。更正登记是终局消除登记错误并修复真实登记状态的登记，以免错误登记因公信力而使第三人取得登记权利。异议登记则通过在登记簿记载既有登记错误的信息，来阻断第三人依据登记公信力取得该登记权利。

（一）、更正登记

更正登记与变更登记在名称上接近，但两者完全不同，前者适用于登记错误的情形，后者则与此无关。更正登记势必要注销错误的登记，故其与注销登记有一定的重叠，即登记簿记载的物权非因法律行为而消灭时，该登记即为错误，与此对应的注销登记同时也在更正错误，属于更正性注销登记不同于依法律行为消灭不动产物权对应的设权性注销登记。

更正登记彻底消除了登记错误，确立了正确登记，第三人通过登记公信力取得错误登记物权的可能性也被消灭。根据更正登记的启动方式，更正登记分为依申请的更正登记和依职权的更正登记。

（1）依申请的更正登记

更正登记是对错误登记的改正，为了确保更正登记结果的正当性，无论是登记权利人申请更正登记，还是真实权利人申请更正登记，均要提交证明登记错误的材料（《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条）。在真实权利人申请更正登记时，登记权利人出具的同意更正的书面材料，是证明登记错误的辅助材料。

在登记确有错误时，不动产登记机构应予更正。不过，在登记权利已被第三人善意取得时，真实权利人已失去该权利，更正登记因此不再有意义。此外，登记权利虽然未被他人取得，但通过预告登记或查封登记的方式而与其他人利害攸关，为了防止法律关系过度复杂，宜先依法注销预告登记或查封登记，再办理更正登记。上述《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条第一款作出了规定。

（2）依职权的更正登记

不动产登记机构发现登记确有错误时，本应能主动进行更正登记，但为了防止登记机构滥用权力，其应先将此信息通知当事人，以便让其充分知情，并在此基础上进行自我保护。

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条，当事人应在接到登记机构通知的30个工作日内办理更正登记。当事人在此期限内能证明登记无误，则更正登记程序就不能按照登记机构的意志来完成，这体现了当事人意志对于登记机构职权的制约作用。当事人在此期限内不办理的，登记机构在公告15个工作日后，直接进行更正，但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

（二）、异议登记

更正登记的办理，需要登记确有错误的确凿证据，否则就只能通过诉讼程序来解决由此产生的权属争议，而诉讼耗时费力，在此期间，第三人完全可能基于登记公信力善意取得登记权利，从而不能保护真实权利人。与此相比，异议登记无需确凿的登记错误证据，办理起来迅捷高效，并能阻止登记公信力。就此而言，异议登记为更正登记提供了准备，属于暂时性的预备登记。

异议登记旨在阻止登记公信力，故只有登记簿中的权利记载错误时才有意义，至于不动产的面积、形状等事实状况登记错误，不会引发登记公信力，不适用异议登记。而且，这种错误具有或然性，无需是确定的，故在申请时，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第八十二条第二款第二项的规定，提交的是“证实不动产登记簿记载的事项错误的材料”，而非申请更正登记时要提交的“证实登记确有错误的材料”。

也就是说，异议登记适用于申请人主观认为登记错误的情形，至于客观上登记是否确实有误，还需要进一步查实，这个查实过程并非异议登记的功能范围，而是更正登记的任务。而且，登记错误状态在异议登记办理时仍然存续，如果申请异议时登记错误，但在办理异议登记前登记错误已经消除，则异议登记也就丧失了基础。

异议登记会阻止登记公信力，这种效力相当强大，为了不导致权利滥用，有权申请异议登记之人，应与异议登记有利害关系，如是真实权利人，在真实权利人不积极主张权利时，真实权利人的债权人应能代为申请。

利害关系人认为登记有误，无需先请求权利人更正，而是可径直申请异议登记，《不动产登记暂行条例实施细则》第八十二条第二款、《不动产登记操作规范（试行）》第17.1.3条对此提供了支撑。

异议记载于登记簿后，会提醒他人注意被异议抗辩的登记权利的真实性，无论第三人是否查阅登记簿，以被异议抗辩的登记权利为对象的交易不受登记公信力的保护。

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）“法释〔2016〕5号”第十六条：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记”就规定，登记簿上存在有效的异议登记的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权。

在实践中，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条，异议登记期间，登记权利人处分权利申请登记的，登记机构应书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项，申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。之所以如此，是因为异议登记并非登记确有错误的确切证明，在这种不确定的情况下，贸然禁止登记权利的处分，对登记权利人不利，而在风险告知的前提下，第三人愿意承受不受登记公信力保护的风险，是其自担风险的表现，有利于登记权利的流通又不会损害真实权利人的利益。

这也表明，异议登记只表明登记权利可能有误，而其保全的真实权利没有登记外观，没有推定力，这导致异议登记本身没有推定力，不能推定登记权利确有错误。

异议登记有存续期间限制，即申请人在异议登记之日起15日内没有起诉的，或没有按照约定申请仲裁的，异议登记失效。此外，在异议登记期间，登记错误消除、申请人申请注销异议登记，也会导致异议登记消灭或失效。

（三）本条的通俗含义

第一，本条赋予权利人、利害关系人在不动产登记瑕疵情形下可以行使申请更正登记和异议登记的救济权利，原则规定了更正登记制度和异议登记制度。

此前，我国相关不动产登记法律法规或者部门规章大多规定了不动产登记申请人办理权属登记所须提交的相关材料，或者在不动产发生变更、灭失时，由原权利人申请更正登记或者注销登记，对此并无相应规定。本条规定为权利人和利害关系人行使救济权利提供了法律依据。

第二，本条对更正登记和异议登记作出了相关限定。

首先，本条前部分规定了不动产登记机构进行更正登记的条件是不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误两种情形。至于证明登记确有错误的证据，人民法院生效的裁判文书以及仲裁机构作出的生效的仲裁裁决当属其中，其他证据则由不动产登记机构在依法确认之后再行决定是否予以更正。

其次，异议登记具有导致不动产物权进入不稳定状态的消极作用，为使不动产物权的不稳定状态不致长期延续，应对异议登记进行必要的限制，以促使申请人及时行使权利。本条后部分在时间上和权利行使上对此加以限制。前者规定了异议登记申请人未在法定期间内提起诉讼的，则该异议登记丧失其效力；后者规定了异议登记不当而给不动产登记权利人的利益造成损害的应由异议登记申请人承担赔偿责任。其中，该15天的时限应为不变期间，超过该期间不起诉的，异议登记失效，即异议登记作为一种保护申请人利益的临时性措施的法律效果灭失。反过来，这意味着不动产登记记载的权利人恢复了按照登记簿记载的内容行使处分权利的权利，第三人依据登记簿的公信力可以取得物权。

更正登记是对不动产登记簿上的瑕疵记载（错误或疏漏）进行修改正补充而发生的登记。与异议登记不同的是，更正登记是彻底地终止现实不动产登记权利的推定效力，终局性地终止第三人依据不动产登记簿的记载对现实登记权利的取得。因此，也可以认为更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时是对真正权利的初始登记。

根据程序启动方式的不同，更正登记可分为依申请的更正登记和依职权的更正登记两种方式。依申请的更正登记指不动产登记簿记载的权利人、真正权利人或者利害关系人向不动产登记机构申请对已登记记载的信息进行更正，由不动产登记机构对申请人提交的书面证据进行审查后决定是否予以更正。依职权的更正登记则指不动产登记机构依据其职权对已登记记载的信息所进行的更正登记。

更正登记的目的是保护事实上的权利人的物权，许可真正的权利人或者利害关系人依据真正的权利状态对不动产登记簿记载的内容进行更正。但是，更正的程序可能较为费时，有时申请更正的权利人与不动产登记簿上记载的权利人之间的争议一时难以化解，法律有必要建立异议登记制度，作为一种对真正权利人利益的临时性保护措施。

异议登记是真正权利人及利害关系人针对不动产登记簿的正确性向不动产登记机关提出异议，并申请将该异议记入登记簿。与更正登记不同，异议登记是暂时中断不动产登记簿的公信力，以维护真正权利人的合法权益。异议登记作为一种保护真正权利人和利害关系人利益的临时性措施，对登记记载的权利人而言，异议登记可以暂时限制（将其处分行为规定为无效行为，或者将其处分行为规定为效力待定行为）其按照不动产登记簿记载的内容去行使权利；对第三人而言，异议登记可以暂时排除第三人依据不动产登记簿的公信力取得物权。

“物尽其用，鼓励交易”是民事财产立法的宗旨，异议登记暂时中断不动产登记簿的公信力，固然维护了异议登记申请人的利益，可以对真正权利人提供保护，但这种临时性措施应受时间的限制，因为它同时也给不动产物权交易造成了一种不稳定的状态，不利于发挥财产的经济效益。为使得不动产物权的不稳定状态早日恢复正常，法律必须对登记异议的有效存续期间作出限制。

因此，本条规定，申请人自异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效。申请人在异议登记之日起15日内不起诉，说明异议登记的申请人不积极行使其权利，为使不动产登记簿上记载的权利人的利益和正常的交易秩序不致受到严重的影响，法律规定超过期限后该异议登记失去其效力。

由于异议登记可以使不动产登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力；同时，异议登记的申请人在提出异议登记的申请时也无须充分证明其权利受到了损害，因此，如果申请人滥用异议登记制度，将对不动产登记簿上所记载的权利人的利益造成损害。因此，本条规定，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第一，对于申请人（真正权利人、利害关系人）在异议登记之后提起的确权之诉，以及不动产登记簿记载的权利人因申请人异议登记不当而提起的损害赔偿之诉，人民法院要及时审理，及时判决，以维护双方当事人合法权益，维护不动产物权权属关系的稳定，发挥财产的经济效益。

当不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记的，法律赋予申请人申请异议登记的权利，同时限定申请人须于法定时限内提起诉讼。立法目的在于，通过申请人提起诉讼，交由人民法院对实体争议居中裁判，依法对权属争议作出裁决，法院的生效判决可以代替相对人的同意。不动产登记机构据此决定是否对登记簿记载事项作出更正。这是符合法治精神的。

由于异议登记起到了对不动产登记簿记载的权利人行使所记载权利的限制作用，时间越长，越不利于不动产物权权属关系的稳定以及财产效益的发挥。因此，人民法院应对此申请人的诉请及时立案，及时审结，维护公正与效率。在申请人异议登记不当造成权利人损失的，权利人由此提起损害赔偿之诉的，人民法院亦应公正审理，依法维护权利人的合法权益。

第二，关于异议登记制度的法律效果的问题。

异议登记作为一种保护申请人利益的措施，在异议登记期间，异议登记的法律效果可以从其对第三人和登记权利人两个方面来分析。对于第三人，异议登记具有中止不动产登记公信力、排除第三人善意取得的效果。第三人由此主张基于对登记簿记载的善意信赖而取得物权的，人民法院在审判实践中不予支持。对于登记权利人，异议登记对登记权利人的权利有何影响，理论界及实务界存在分歧，归纳起来，有处分禁止说和处分效力待定说两种观点。这个问题涉及不动产登记簿记载的权利人处分行为的效力究竟属于无效还是效力待定的问题，在实践中必然带来大量的争议，有待于相关法律和司法解释作出符合立法目的的规制，人民法院在审判实践中应予充分注意。

我们认为，采处分效力待定说更符合物尽其用和效率的原则。因为，异议登记的最后结果无非是登记更正和登记不予更正两种情形。在经过异议登记程序乃至诉讼裁决最终不予更正登记的情形下，若一概规定“异议登记后，记载于不动产登记簿的登记权利人在异议登记期间不得处分该不动产”，必然在一个时期内终止了登记权利人行使处分权，有违于“物尽其用，鼓励交易”这一民事财产立法的宗旨。

即使登记权利人事后可以向异议登记申请人主张损害赔偿，但毕竟不利于发挥财产的经济效益。在经过异议登记程序最终更正登记的情形下，若规定“登记更正后，登记权利人在异议登记期间处分该不动产，登记更正后的权利人未追认的，该处分行为无效”，通过将该处分行为定性为效力待定行为有利于促进交易的进行。

第三，对于通过异议登记恶意影响不动产登记簿记载的权利人行使权利的行为，不动产登记机构要做好审查工作。尽管本条后部分对于申请异议登记的情形仅做了一般性表述，即不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。但不动产登记机构对于申请人申请异议登记的理由同样需要予以审查，必须要求利害关系人提供相应能证明登记确有错误或者其主张的证据，并登记在案。在人民法院对其诉讼请求不予支持或申请人在15天内未能起诉后，其再以同样的理由或事项申请更正登记、异议登记的，不动产登记机构经审查后未发现可变更事项的，应该直接拒绝进行异议登记申请，从而防止有申请人利用异议登记制度恶意影响不动产登记簿记载的权利人的正常权利行使和经济效益。