最近，中指研究院发布了一个数据：
全国新房“已开工未售库存”约25亿平，供给缩量致库存规模下降，去化压力很大！
源于中指研究院
源于中指研究院
从图中来看，库存在这几年一直往上走，其实也就展示了一个最核心的问题：
房子卖不动了。
看了下报告，报告对现有库存高的问题进行了分析，很是详细，也很客观。
尤其是库存近十年的变化情况来看，也能得出：
房价越高，库存压力就越小。
源于中指研究院
什么时候可以买房？现在的房价怎么样了？现在房价已经跌到2016年了。
那什么时候可以买房呢？
这是我听过最多的一个问题。
一个没有答案的问题。
买房这个问题涉及到太多问题，比如说地段、学区房、周边配套等等。
总之太过于复杂。
先来说说现在的房价怎么样了。
一个字：
差！
具体是怎么样的呢？根据中指研究院报道，8月份的最新数据是这样的：
1️⃣中国百城二手房价同比-6.89%，环比-0.71%，连续28个月下跌，且100城环比全部下跌。
2️⃣百城新房价格同比+1.76%，环比+0.11%，为什么会上涨？主要是受部分优质项目入市的带动，100城中有54家环比上涨。
3️⃣全国50城平均房租价格为36.2元/平米/月，即100平的房子，月租金3620元，同比-2.13%，环比-0.2%。
这里面的数据说明了什么呢？
第一：二手房全国来看，依然在下跌通道中，还是没有看到企稳的迹象。
第二：新房为什么能涨，表面上的源于优质的项目入市，以深圳来说，福田区域的项目入市，现在肯定是秒光，因为房子的资源属性特别好。还有一个核心问题：新房的限J一直没有全部打开。
第三：租房8月份数据是下跌的，这其实说明了一个问题：在毕业季，如此众多1100多万毕业生进入就业市场，为啥数据反而下跌呢？大家都不租房了吗，那租金是否也在下跌呢？
房地产库存正在下降？答案大扎心了。我们一直有一种说法：
涨价去库存。
因为许多人买房，是基于房价将继续上涨的预期。
但当这种预期消失，房价的支撑点也就不复存在。
这时，房价的可量化收益，只剩下租金。
如果租金收益率低于其他投资渠道，那么买房就不再是一个明智的选择。
但反过来说，库存了过高，房价就没法涨起来。
所以，涨价才能去库存。
翻看房地产历史节点来看，最重要的莫过于这两个年份了：
1️⃣2008年四万亿的四万亿计划，房价大涨了一波，主要为一线城市。
2️⃣随后，2016年棚改货币化，三四线城市的房价大涨。
棚改货币化的魔力何在？从2014年到2017年，我们这实施了一项名为“棚改货币化”的政策。
简单来说，就是政府给那些住在棚户区的居民发放货币补偿，让他们有能力去购买新的商品房。
这个政策听起来不错，对吧？
它不仅帮助了700万户家庭搬进了新家，还让房地产市场焕发了新的活力。
三四线以上的城市的房地产也因此迎来自己高光时刻。
但后遗Z就是现阶段的问题，大家都知道了。
现在的房地产最大的问题是什么？其实我一直在想，房地产下跌的原因有很多，比如说居民杠杆率太高、人口出生率下降。
虽然这是直接原因，但我不认为是核心原因。
核心原因是什么呢？
需求不足！
也就是没有人买房了。
大家都很清楚，房地产是击鼓传H的游戏。
房价的高涨，很大程度上是由于金融溢价的存在，而非房子本身的价值。
换句话说，房价的泡沫，很大程度上是被金融杠杆吹起来的。
现阶段，主要是因为“有效需求”不足，这里说的有效需求就是：
真正有购买力的人。
购买力直接与收入挂钩。在一线城市，房价收入比已经高得惊人，这意味着，对于大多数人来说，买房几乎是一个遥不可及的梦想。
假设一套房子的总价是300万，首付需要100万。对于月薪1.5万的人来说，即使省吃俭用，也需要存上8年多的时间。
而对于月薪5千的人，这个数字是83年。这不仅是一个数字游戏，更是一场不平等的赛跑。
房价的均值回归。房价的未来在哪里？
许多人认为，只有当房价“崩盘”后，我们才能买得起房。这种观点背后，是对房价价值回归的期待。
价值回归，意味着房价将从金融属性的超高溢价，逐渐回归到居住属性的真实价值。
也就是未来房子只有消费属性。
