前几天还有个读者在评论区留言，问上海什么时候取消普通住房和非普通住房标准，今天它就来了。

上海今天正式宣布：

1、取消普通住房和非普通住房标准。

2、取消个人转让非普住房以转让收入的2%收个税的规定。（相当于个税核定征收税率统一为1%）

3、落实契税新政：购买首套房、二套房，140平及以下，契税1%；140平以上的，首套房契税1.5%，二套房契税2%。

这也就意味着，自此以后，上海没有了“豪宅税”，所有住宅满2年就免增值税。

这条措施主要影响的是144平以上房子的交易，相当于给在上海买改善房和豪宅的富人群体减轻了购房成本，普通刚需客户不受啥影响。

上海也是一线城市中第一个取消普住和非普标准的，近几周内北广深预计也很快会跟上。

自9月末新一轮救市以来，上海的楼市开始火爆起来了，最为明显的信号就是：交易量大幅上涨，同时房价环比出现微涨。

据统计局的数据，上海10月新房价格环比上涨0.3%，同比上涨5%；二手房价格环比上涨0.2%，但同比依然下跌6.7%。

成交量方面，10月份上海新房成交9524套，环比上涨21.09%；二手房成交2.43万套，环比上涨52.90%。

成交量上涨，短期内看房的人会变多，比如原来1套房可能1天只有1组客户来看，现在可能变成5组10组。

这种情况下，很多房东的心理价位会上升，议价空间会缩小。最近上海有些小区就出现了这种情况，有些房源甚至出现微涨。

但这并不意味着上海房价就要大涨了。

翻看历史，几乎每一轮刺激以后，上海的成交量都有一波上涨，随后持续1-2个月便跌落低谷。

比如今年的517新政，上海出台了首付降到两成，外地人买房社保门槛放松、支持企业无限购买老破小租给员工等政策。

随后5-6月，上海房子的成交量出现一波猛涨。6月份，上海二手房成交达到2.63万套，比10月份还多，环比上涨41.10%。

但随后3个月二手房成交量就快速滑落。9月份，上海二手房成交降到1.59万套，降至低谷。

本次9月末到现在的市场情况，和517那轮有点像，成交量在大招出台后就打鸡血飙升。

当然结果估计也和517类似，即鸡血的兴奋劲过去，成交量就下来了。

为啥这么说？原因有几点。

一是本次实质落地的措施力度和517那轮差不多，甚至不如。

本轮的楼市放松措施主要包括：

1、放松外环限购，外地人买房社保门槛从3年降到1年；

（517：外地户口买房社保门槛主城区5年变3年，郊区3改2，临港新城1年）

2、首套房最低首付比例降至15%，二套降至25%；

（517：首付降到20%，支持企业购买小户型二手房（2000年前竣工、70平及以下）租给员工，不限套数）

3、个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年；

4、今天的取消普住与非普限制，取消“豪宅税”。

在降首付、松限购方面，本次和517那轮力度差不多。

但5月份上海有个重磅的措施是支持企业无限买小户型二手房，相当于缩小版的政府收房，能有助于降库存。

总体来看上海这轮实质的楼市政策力度不如5月份。

靠刺激起来的楼市，必将会因为失去刺激而冷淡，效果就像吃伟哥一样。

二是目前上海库存仍然很多，供过于求的局面未改变。

二手房挂牌量在23.9万套左右，新增挂牌量每月仍有6-7万套，去化周期将近1年。

大量的库存，并且每月的挂牌量远大于成交量，这就意味着上海的库存会很难快速消化。

经济学告诉我们，供求决定价格。供过于求的情况下，房东为了快速卖房，势必就会相互竞争，价低者先卖出，这便是买方市场。

房子库存总体供过于求，房价就不可能是上涨趋势。

实际上，10月份上海二手房的房价，相比于去年同期，还是下跌了6.7%。

这说明今年上海的楼市比去年是在下跌的。

最后，无论是从租售比、房价收入比角度来看，上海的房价依然是有泡沫的。在经济和产业没有大幅增长，居民收入水平没有明显上涨的情况下，房价上涨是没有购买力基础的。

对于买房者，现在最好的策略还是等，如果是近期买，可以等这波小行情过去，市场回归冷淡，再下手。