随着一代又一代人的更替，很多农村房屋，开始出现闲置的情况，甚至不少人举家搬进城市后，老旧的农房孤零零地矗立在那里。

对于这种情况，不少农民萌生了将宅基地卖出的想法，不过也有人表示，自己的宅基地贵贱不卖，留着比卖了好。

其实，农村规划，已经离很多农民的“家门口”越来越近，在这一基础上，农村宅基地，留着真的比卖了好？已经买卖的宅基地，其交易协议真的都不受法律保护？把这些问题弄清楚，农民的利益才不容易受损。

为何说，在农村规划“快马加鞭”下，宅基地留着比卖了好？

国家要求，农村规划必须分类推进、禁止一拆了之，而且近期，多地也明确表态，从2023年开始，将正式动工当地农村的规划，可以说农村规划已经“快马加鞭”。尤其是“分类规划”的要求，能让规划方式更适合于当地农村，更符合农民的心愿。在这种情况下，一个居住舒适的农村，远比挤在“鸽子楼”里好得多。

与此同时，农村现在被细分为四类，其中，人口居住密集的“集聚提升类村庄”，将主要以新农村建设的方式进行规划；人口“空心化”较严重的“拆迁撤并类村庄”，将主要以合村并镇方式进行规划；离城市较近的“城乡融合类村庄”，将主要以产业区和居住区“双区共建”的方式进行规划；特色保护类村庄，将以保护为主。而宅基地扮演的角色，就是享受发展红利的“敲门砖”。

总的来说，正是由于一个居住舒适的农村，比挤在“鸽子楼”里好得多，同时，村庄经过分类规划后，只要手中有宅基地，那么就可以享受到农村发展红利。因此，宅基地留着比卖了好。值得一提的是，农村“双区共建”的模式，既有利于农民居住，又能保障农民收入，比如，今年过年山东青岛原小水清沟村（现改为公司），就给每一位村民发放了约5万元福利。

宅基地买卖有讲究，尤其要注意1998年8月？

宅基地属于村集体共有财产，同时也是村集体内部成员专享财产。因此，《土地管理法》规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。同时，《民法典》也再次重申，农村宅基地转让等事宜，须参照新版《土地管理法》要求。也就是说，现在宅基地买卖，只能发生在村集体内部，对外出售的，其协议均视为无效。

除此以外，考虑到历史遗留问题，并非所有的宅基地买卖都不合法，因为在《土地管理法》第4次修订（1998年8月29日）之后，才明令禁止宅基地买卖以及过户办证。也就是说，以1998年8月29日为分界线，在此时间点之前的宅基地买卖（包括对外交易），受到法律保护和认可。但在此时间点之后的宅基地买卖，村集体内部交易合法，但对外交易则不合法。

对于宅基地买卖和去留问题，农民应该注意什么？

一个是很多地区农村规划，已经开始正式实施，建议农民及时翻建或加固地上房屋，以便更好的保护资产，并享受发展红利。另一个是村集体内部成员买卖宅基地时，一定要让村委会作为第三方见证人，并及时到土地管理部门，办理过户登记。