自1月27日起，在广州限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。这也意味着广州取消了大户型限购。此外，广州还支持“卖一买一、租一买一”，有利于推动改善性需求适时入市。

在业内人士看来，广州此举是稳定商品房市场、发力住房保障，构建“保障+市场”的住房供应新体系。此次放开限购的举措可能会在其他一线城市落地。

广州进一步优化限购政策

1月27日，广州市政府办公厅印发《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（简称《通知》）。《通知》明确，在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。

根据克而瑞的统计，2023年，广州一手住宅成交中，120平方米以上面积段的中大户型成交占比达到28%，同比提高4个百分点之多。与此同时，由于宏观环境不稳定，高净值人群投资渠道匮乏，城市核心地段的优质物业因在资产保值方面有更强的确定性而受到追捧，从而成就了高端市场的亮眼表现。

对此，易居研究院研究总监严跃进表示，广州放宽限购符合预期，在一周前已经有讨论，说明政策酝酿已久，符合房地产市场的总体新形势。此次针对120平方米以上进行放松，说明鼓励改善性住房消费需求释放，同时保障刚需盘政策环境稳定和减少炒作。

《通知》还规定，在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。

广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉认为，广州在需求端减少限购区域内的大户型购房的限制条件，支持“卖一买一、租一买一”，有利于推动改善性需求适时入市，也符合中心区改善性需求占比大的特征。以天河区为例，2023年天河区新房交易套均面积为130平方米/套。改善性需求为主导，加上供应量明显增长，导致目前天河供求比为1.75：1。此次松绑对户型的限购政策，支持“卖一买一、租一买一”，有助于消化库存的同时，推动刚性和改善性住房需求的循环、新房和二手住房的循环、租赁和交易的循环等，促进供应和交易两旺。

“《通知》着力于‘先立后破’‘稳中求进’‘稳进集合’的总基调，在稳住商品房市场、避免大起大落的基础上，着力于推进住房供给侧改革，构建‘保障+市场’的住房供应新体系。”李宇嘉如是说。

李宇嘉表示，《通知》明确，进一步完善公共租赁住房、保障性租赁住房和配售型保障性住房供应结构和政策体系。2024年计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户。最终目的就是通过供需两端调节，既满足合理的改善性需求，促进供给去化，也满足工薪阶层、新市民和人才群体的需求，以多层次供给匹配多层次需求，促进供应匹配需求，需求牵引供给，让供求在高位平衡。

业内：其他一线城市或跟进优化限购

值得关注的是，《通知》提到，商服类物业不再限定转让对象。

由此可见，《通知》多措并举，既提出健全市场和保障体系的有关措施，也涉及支持租赁市场发展、减少商服类项目交易限制等内容。

严跃进表示，广州此次放松限购，和上一次优化限购有区别。广州上一次是从区域角度作出调整，即番禺、黄埔松绑限购。此次不仅在户型上放松限购，还从物业类型上进行了放松。

值得一提的是，1月26日，住建部房地产融资协调机制部署会提出，“要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”。

从目前来看，落实房地产调控最新指示稳定商品房市场，是稳定内需和消费基本盘的重要一环，也是稳定市场预期的关键之举。

在政策效果预判上，李宇嘉认为，预计国家层面将继续通过降低贷款市场报价利率（LPR）来引导按揭利率下行，继续降低房屋交易的税费成本，降低住房消费的门槛；地方层面一揽子需求纾困政策的效果开始渐次显现，促进刚性和改善性需求释放的效果将进一步体现。

同时，李宇嘉表示，中央金融工作会议提出，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。近期，住建与金融部门对房企融资的协调机制已经作出部署，供给端的行业风险对于预期的冲击（担心期房交付风险）将开始消弭，预计广州2024年商品房市场将进入探底和企稳的进程中。

那么，随着广州放开大户型限购政策，其他一线城市是否会效仿呢？对此，李宇嘉指出，1月26日，住建部在融资协调对接部署会上表态，“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”。短期内房地产下行的压力依然存在。2024年伊始，这种下行的压力并没有明显的改观。当地方政府非常重视短期楼市稳定的情况下，这种政策可能会在其他一线城市落地。

“广州每次都是打头阵，说明其他一线城市放松概率也将增大，或者说增强了大家对限购进一步调整的预期。”严跃进如是说。