关于武汉楼市五个问题，直接告诉你结论，提升认知帖。 1⃣️房价究竟下行了多少？ 北京累计20%，回2016年12月 上海累计22.8%，回2016年7月 广州累计21%，回2017年11月 深圳累计34.6%，回2016年9月 武汉累计至少也是20%以上，回2016年7月 🤔️其实早先例，Japan在1991年房价见顶，见顶前6大都市（一线城市）房价涨幅远超全日平均水平，见顶后6大都市的跌幅也远超全日平均水平，最后无论是大城市还是小城市，大家从哪里来回哪里去 2⃣️ 二、为什么下跌？ 从宏观角度看，之所以这几年武汉房价下跌，本质是大家负债率已经很高了，很难再加上去了。再者大家收入普遍降低了，消费降级。 3⃣️ 如何判断房产合理价值（改善豪宅不在讨论范围） 一个看租售比（或租金回报率），是它决定了一个潜在的购房者买房到底是为了住还是为了赌。二看按照最新的按揭利率水平，在三成首付三十年按揭之下，每个月的月供和这套房的租金差不多的情况下，房价就跌到位了。主要讨论武汉刚需产品 4⃣️ 什么是刚需？ 刚需自住不在乎房价下跌，是我听过最自欺欺人、最掩耳盗铃、最自我安慰的话术。武汉买房的刚需需求只有两种：一个是小孩教育，二是完全不想租房就想自住的，用于结婚、改善居住等，现在买房就是消费。 5⃣️未来怎么走？ 未来买房一定会越来越容易，而且利率也会不断降低。尽管过去三年房价已经明显下跌，但目前房价还没有真正见底。未来下跌可能会放缓，甚至可能会因为更大力度的刺激措施而使得短时间内成交增长房价企稳，但很难改变中长期下行趋势。