正值年报季，华润置地甩出了一张十分漂亮的成绩单。不过，盛况之下，也有隐忧。在营收大幅增长的同时，利润就有点尴尬了。

根据日前披露的2023年度业绩，华润置地过去一年实现营收2511.4亿元，同比增长高达21.3%；核心净利润277.7亿元，同比增长仅2.9%。与营收大幅增长，利润增长只有个位数，是比较典型的“增收不增利”了。

分板块来看，华润置地也是多点开花，开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务均有不同幅度的增长。

其中，开发销售型业务营业额为2120.8亿元，同比增长20.4%；经营性不动产业务营业额为222.3亿元，同比增长30.6%；轻资产管理业务营业额为106.4亿元，同比增长27.7%；生态圈要素型业务营业额为61.9亿元，同比增长11.6%。

作为业务基本盘，华润置地的开发销售型业务毛利率为20.7%，在业内虽属较高水平，但相较2022年同比下滑了2.3个百分点。也因此，该类型业务实现净利润182.1亿元，同比下降11.2%。

事实上，近年来华润置地在各地楼市也的确扮演了“价格屠夫”这一角色。

此前，华润置地与另一知名开发商合资开发的项目“深圳坪山玺悦台的房价从4万元/平方米骤降至2.38万元/平方米”，就引发了市场的广泛热议。在南京，包括金陵中心、观云润府等华润旗下知名楼盘，在3月，均传出实际销售价格均比销许单价降了5000-9000元不等的消息，相比同板块其他可比楼盘，更是便宜了1万元以上。（备注：据传华润金陵中心降价举措已被南京相关部门叫停）

受累于开发销售型业务毛利率下降，2023年华润置地综合毛利率25.2%，同比下降1.0个百分点。而2022年同期综合毛利率为26.23%，同比下降0.8个百分点，降幅有扩大的趋势。

在2022年年度业绩发布会上，华润置地首席财务官郭世清曾预计，一年的项目不代表长期情况，公司综合毛利率2023年会提高2%-3%。

事实表明，行业寒冬远比想象中来得凛冽。

步入2024年，华润置地的销售增长势头并未得到延续。根据公告，今年前两个月，该公司累计合同销售额206.1亿元，总合同销售建筑面积98.68万平方米，分别按年减少48.8%及40.8%。

其副总裁陈伟解释称，“1-2月份市场都有一定幅度的同比下降，但从3月份的情况来看，新房市场从来访到成交均有大幅的改善。目前市场库存依然比较高，客户短期的信心还不稳定，二手房持续分流一手房的压力，所以整体我们认为2024年市场是处在一个叫筑底回稳、继续向上势能的阶段。”

除了盈利能力下滑以外，华润置地的偿债压力也有所加大。

2023年，华润置地通过发行超短期融资券、中期票据及公司债，共融资215亿元。此举也有效降低了融资成本。截至2023年底，其净有息负债率较2022年下降6.2个百分点至32.6%，加权平均债务融资成本较2022年下降19个基点至3.56%，创近十年新低。

不过，大量的短债同样对华润置地构成不小的财务压力。财报披露，截至2023年末，公司综合借贷额折合人民币2395.3亿元，现金及银行结存折合人民币1143.4亿元。其中，包括银行借贷、优先票据、超短期融资券、中期票据在内的一年内到期负债，截至2023年底达到642.87亿元，较前一年增加约30亿元，27%的负债比例较上一年提高约2个百分点。

进入2024年，华润置地也已多次启动融资计划。

3月20日，华润置地披露2024年度第一期超短期融资券发行文件。本期超短期融资券计划发行规模10亿元，拟用于置换前期偿还“23华润置地SCP005”的本金的自有资金。“23华润置地SCP005”发行规模15亿元，票面利率2.25%，到期日2024年2月21日，待偿还本金15亿元，使用募资资金10亿元。

3月22日，华润置地再次发布公告称，与特定金融机构签订上限为64.64亿港元的定期贷款融资协议，融资期限为期十二个月。

雪崩时，没有一片雪花是无辜的。地产行业深入调整的2024年，“利润王”华润置地，活得并不从容。