资产市场正经历一场大动荡！根据券商中国的爆料，今天，万科A被巨大的买单封死涨停板，截至下午两点，换手率已经超过5%，万科企业更是飙升近20%。万科的国内债券普遍上涨，“22万科04”涨超7%，“21万科04”涨超6%，“22万科06”涨6%，“20万科06”涨近5%，“20万科08”“22万科05”“21万科02”均涨超3%。不止万科，地产股几乎全线爆发。华夏幸福、荣盛发展、大龙地产、金地集团等20余股涨停。其实从上周五开始，地产股就开始频繁活跃。近半个月的多重利好信息，让资产市场有了实质性的反应：4月16日，财新报道，中国高层正考虑建立全国性公司，收购全国烂尾楼，然后将其转变为保障性住房。4月18日，长沙发文全面放开限购。4月18日，上海陆家嘴豪宅212套房“日光”收金70亿元，1.1亿元“楼王”开场就被选走了。4月22日，北京房贷新政，离婚不满一年但名下无房，明日起执行首套房贷利率。4月24日，有市场传言称，“五一”之后，北上广深四大一线城市将全面放开限购政策。4月26日，南京新政，在本市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落户。核心城市买房落户再现江湖！4月28日，四川省成都宣布全面取消购限购，至此，武汉、合肥、南京、长沙、成都等核心省会城市，接连全面取消限购。这被认为是给四大一线取消限购造势！4月29日，深圳市住建局回应，深圳将结合房地产市场实际情况，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。并没有否定放松限购传闻，市场再次被鼓舞！以上都是已经发生，或者证实的新闻，还不至于让资产市场大动。但在29日，也就是今天上午，核弹级网传小作文出现了，直接导致资本的狂欢。其反应的实质是，资本不会无的放矢，不管这个小作文是否会落地，但它都足以代表此刻的市场情绪。五一后，房地产政策或许有重大方向性变化： 关于这些政策，隐藏的信息是： 三大工程并不能救市，也不是为了救市，因为三大工程是在变相的增加地产库存，让本就难以消化的楼市库存，大批量增加。所以，三大工程的实际目的，是重启投资拉动经济，走的依然是老路子。这和先立后破的政策基调也是南辕北辙。淡化三大工程，大概率会将投入三大工程的资金平移给城投，用来收购存量库存。 地产在2018到2021年是迅猛的扩张期，只要看有多少千亿房企是在这几年诞生的就知道了。而如今，这些扩张，在销售持续下行时，就全部转成了巨量库存堆积起来。德科做过一个统计，现在的楼市库存已经追上并超过了2016年，也就是棚改货币化去库存最高峰的时候。也就是说，我们持续了好几年的涨价去库存策略，转了仅十年后，一切又回去了。但今夕已不同往日，居民的债务已经从2015年去库存之前的30%多，飙到了接近70%。2015年，整个基层还是积极乐观，对未来充满期望。如今，已不同往日了！不管是成立国家级公司收购烂尾楼，还是各地城投收购存量房变租赁房，都是新的去库存方式。 需求端政策能放尽放。这一点其实最最要，虽然迟了好几年。从2021年下半年救市开始，其实我们一直救的都是开发端，那个时候我们以为只要开发商救起来了，楼市就没啥问题。所以一直到2023年7月之前，我们都是对开发商的资金端在下力气。从七月之后，需求端才开始次第放松，但还不敢大力放松，二是一点一点放。最终，一鼓作气、再而衰、三而竭，整个救市政策的放松过程，就成了这样一个趋势。直到优等生万科也出现问题了，再叠加今年一季度的销售数据出现了遮都遮不住的下滑，终于让基层楼市的真相直通上层。 如果这些全部执行，力度将前所未有的大。但不要因此就认为，第二个2016年要来了。这样想大概率是错的。对于二手房来说，反而可能会有一波更大的降价潮，因为这一波站了好几年岗的人，都债务压身，急着套现离场，大概率依然是以价换成交。所以，价格依然会震荡下行，但成交量会继续上升。一直持续到第三第四季度。对于新房，依然会深度分化，只有当整体库存真正的消化完毕，市场才可能会触底回升。也就是说，尽管都知道我们的楼市是政策市，但现在这个时刻，其实市场已经战胜了政策，回归到了市场本源。所以，只有市场供需产生真正逆转的时刻，才可能带来实质性的改变！