在2024年盛夏的7月26日，一个具有里程碑意义的时刻，国家发展和改革委员会正式颁布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称“1014号文”），这一举措犹如一股强劲的东风，不仅为我国REITs市场的蓬勃发展注入了新的活力，更标志着我国基础设施融资领域开启了前所未有的创新篇章。此文件的出台，不仅是金融市场深化改革的又一重要成果，也是推动经济高质量发展的重要举措之一。 《REITs项目申报要求》作为1014号文的精髓所在，其核心亮点之一便是对REITs项目底层资产完整性的高标准、严要求，这一规定如同为REITs市场树立了一道坚实的门槛，确保每一个进入市场的项目都能达到高质量、高标准的要求。具体而言，该要求强调底层资产的完整性不仅是项目申报的基石，更是保障REITs项目长期稳健运营、维护投资者利益的关键所在。 在深入剖析“底层资产完整”这一核心概念时，我们不难发现，其背后蕴含着对技术、法律、经济等多维度因素的综合考量。从技术维度来看，不动产的分割并非简单的物理切割，而是需要遵循其自然属性与经济效用的双重逻辑。这意味着，在划定不动产单元时，必须确保每个单元都具备清晰的权属边界、明确的使用功能以及独立的经济价值。同时，对于那些与主体资产紧密相连、对整体功能实现不可或缺的配套设施或组成部分，必须无遗漏地纳入底层资产范畴，以确保REITs项目在运营过程中能够充分发挥其应有的效用。 在法律与政策层面，不动产分割还需严格遵守一系列公法规范，包括但不限于土地出让条件、城乡规划要求、消防安全规定等。这些规定不仅是对公共利益与社会秩序的维护，更是对REITs项目合法性与合规性的重要保障。因此，在REITs项目的实际操作过程中，项目方必须充分了解和遵守相关法律法规，确保底层资产的合法合规性，从而避免因法律纠纷而给项目运营带来不必要的风险。 面对那些因特殊原因无法完全纳入底层资产的不可分割部分，项目方并未止步不前，而是采取了一系列积极有效的措施来保障项目的运营稳定性。这些措施包括但不限于：加强项目管理团队建设，提升运营管理水平；通过优化资产配置结构，提高资产使用效率；建立健全风险防控机制，确保项目在面临各种不确定性因素时能够稳健运行；同时，加强与政府监管部门的沟通协调，争取更多的政策支持与指导。这些措施的实施，不仅有助于缓解因资产不完整而可能带来的运营风险与不确定性，更为REITs项目的长期健康发展奠定了坚实的基础。 014号文的颁布及其附件《REITs项目申报要求》的出台，不仅为我国REITs市场的常态化发展提供了有力的制度保障，更为基础设施融资领域开辟了更为广阔与创新的路径。随着REITs市场的不断成熟与完善，我们有理由相信，未来将有更多高质量、高标准的REITs项目涌现出来，为我国经济的持续健康发展贡献更大的力量。 原工行现券商 拥有个人产投公司 李振海