封面新闻记者苏定伟

8月17日晚饭后，一场小雨后，酷热消散，棕黄色的外楼墙面在夕阳下分外好看，火花街道陈寿路社区的丝绸印染厂宿舍小区欢声笑语，居民三三两两，或树下纳凉聊天，或在长凳上看书看报。

这是四川南充嘉陵城区一个老旧小区，一度成为物业公司的“弃儿”。嘉陵区成立8家红色物业公司，社区选派干部兼任物业公司法人，为小区兜底服务。

病得不轻，出门要穿水靴才能上街

“我在这个小区住了42年，感觉变化太大了。”65岁的张树恒是丝绸印染厂宿舍小区业委会主任，晚饭后，穿着背心、短裤、白皮鞋，在楼下小区转转，看看车辆智能进出杆有没问题，看看围墙边的智能充电设备是否正常，还得提醒在健身器材锻炼的老人注意安全。

“小区终于有名字了，有大门了，有停车位了，有门卫室，有居民活动中心！”楼栋外立面焕然一新，破损的道路变平整。小区统一规划了48个停车位，单元有智能门禁，电线入地，小区大气整洁。

丝绸印染厂宿舍小区修建于1982年，围墙外的丝绸印染厂早已倒闭，厂房破烂，4栋楼里住了168户居民。

说起改造前的小区毛病，张树恒如数家珍。门口立个木桩当大门，当年的黄桷树树根串破了路面，到处坑洼不平，原来的空地不是违章建筑，就是残破的小泥砖头、杂草和树枝。“出个门都要穿水靴才能上街，车辆没法进来，”楼顶漏水，到处搭的是棚子，各种线路私拉乱接。小区内涝严重，单元楼门口、道路上布满青苔，稍不注意就会滑倒。

随着嘉陵城区老旧小区改造的推进，去年2月，丝绸印染厂宿舍小区正式改造。“改造前，我们社区就介入了，确保真正改到群众心坎上。”陈寿路社区党委书记沈星亮告诉封面新闻记者，小区改造全面完成后，社区物业公司进驻，听取大家的意见，小区怎么管。

迫在眉睫，红色物业进驻兜底服务

火花，嘉陵最早的城区，1993年建区之时，嘉陵城区只有0.2平方公里，是嘉陵老旧小区最集中的地方。火花街道党工委书记李永洪告诉封面新闻记者，早期企业建的宿舍小区，企业破产了；机关单位建的单位小区，单位调整了；开发商建的商业小区，开发商找不到了。这些小区，都变成了无人管理的小区。

改造前，火花街道有老旧小区173个，没有物业的小区就有89个。“居民投诉不断，已经到了非改不可的程度。”李永洪分析，小区硬件缺失，功能不完善，这些小区住户少，一般只有几十户，最多不过两百户，管理成本太高，民营物业公司赚不到钱。

没有物业公司的小区平时怎么运转？火花街道镇庆寺社区党委书记王慰说，垃圾太多了，如果有人投诉，社区就请环卫工人去清理一下。遇上大检查，社区安排志愿者突击清洁卫生。“说来说去，还是社区出钱解决问题！”

借势老旧小区改造，物业公司入驻具备先决条件。根据旧城改造的进度，去年，火花街道7个社区中的5个社区相继成立自己的红色物业公司。李永洪说，“先尝后买，前3个月，小区居民免费享受社区物业公司的服务，认可了再收钱，体现红色物业的公共服务属性和公益性。”

丝绸印染厂宿舍小区由社区“暖心物业”管理，物业费每平方才0.5元，业委会主任张树恒说，这是良心价，周围商品房的物管费起码两三倍。

又不赚钱，红色物业怎么管小区？

陈寿路社区物业名叫“暖心物业”，法人是社区专职网格员王芳，目前只有一个服务对象，就是丝绸印染厂宿舍小区。眼下，陈寿花园正在进行改造，社区物业已经提前介入，改造完毕先入驻，免费服务3个月，住户满意后再签订合同，交纳物业费。

镇庆寺社区物业公司现在服务5个小区，每个小区住户从20多户到120户不等，全是老旧小区。公司有12名员工，大多数就是辖区内的低收入群众。滨江小区的刘德海家里困难，他在小区当保安，爱人在小区做保洁，夫妻俩一个月有近4000元的稳定收入。

为节约成本，陈寿路社区和镇庆寺社区的物业公司都在所在社区党群服务中心一起办公。红色物业公司账务完全独立，聘请了单独的财务和管理人员。王慰说，社区有一部分社区集体经济经营性收入，可以补贴物业公司。“我们按照社会化物业公司提供的三级服务标准，采取倒推法来核算成本。”运行一年多，沈星亮说，社区物业公司处于微利状态。逢年过节，到小区里搞文化活动，或包饺子，包粽子，这些开销由社区物业来出钱，民营物业肯定会要求住户分摊。

嘉陵区委组织部副部长、区委党建办主任李龙强表示，发展红色物业始终以党建引领为鲜明主线，彰显“红”的特色，体现“治”的成效。由区委组织部、区住房和城乡建设局、市房管局嘉陵房管办等部门牵头，对全区所有老旧小区建立档案，成立物业行业综合党委，确保社区物业企业规范运行。祥和丽景小区由南湖街道都尉坝社区物业公司接管后，业主投诉量较同期下降85.3%，业主满意率达94.5%。

目前，嘉陵区8家红色物业公司已为全区75个老旧小区提供物业服务，鼓励40余名热心群众参与社区红色物业企业管理，彻底解决老旧小区没有物业的难题，走出一条有效的老旧小区治理新路子。

据了解，南充全市待改造老旧小区3770个，涉及32.63万户居民，将在2025年前完成全部改造任务。南充市住建局有关负责人表示，嘉陵区红色物业的做法，为有效管理改造后的老旧小区提供了借鉴和方向。