近日，封面新闻、华西都市报启动“好楼盘·上封面”主题报道，以“记者鉴盘”栏目为载体，发掘优质楼盘，寻找热销的逻辑，也关注滞销楼盘，分析遇冷的原因，以常态化的媒体报道，全面展现楼市发展现状，促进房地产市场的健康稳定发展。

本期，我们关注滞销的空港兴城·晨曦府。

据成都透明房产网，空港兴城·晨曦府最新批次开盘已近一年，但仅售出一套。即使从去年5月的首次开盘来算，项目320套取证预售房源，也仅售出65套，去化率约20%。准现房状态、怡心湖板块、总价127万起，拥有这些标签，空港兴城在成都的首个项目销售去化为何如此缓慢？封面新闻记者到项目一探究竟。

问题一

区位不佳

离怡心湖主湖区远，并不属于板块核心区

“离怡心湖这么远就不要蹭热点了。”

在成都购房通小程序上，一位网友如此点评空港兴城·晨曦府。

从晨曦府项目的宣传推广资料中，不难看出“怡心湖”是一大卖点。

位于成都黄龙大道与兰家沟路交汇处的晨曦府项目，虽然确实处于怡心湖E区，但不属于购房者普遍认知中的怡心湖板块。

怡心湖自规划自面世以来，广为成都市民认知的便是板块内由A、B、C、D四个核心功能区组成的“7”字型布局。

关于怡心湖E区的详细资料较少，较早的官方消息来自2020年，《成都市双流区片区综合开发导则（试行）》中提到，由成都空港兴城集团作为主体实施怡心湖C区、D区、E区综合开发。

从地图看，E区的位置在D区西侧，离怡心湖主湖区确实很远，而目前怡心湖板块新建商品房主要集中在B区和A区，因此不少购房者认为“晨曦府是蹭怡心湖热点”，也就不足为奇。

2020年12月22日，成都空港兴城置业有限公司，以楼面价6950元/㎡底价拿下了项目地块，该宗地限定商品住房清水最高销售均价为14500元/㎡。

拿地3年多后，空港兴城·晨曦府才迎来首次开盘。

据成都透明房产网，项目首批次于2023年5月26日开盘，共计128套房源，截至8月22日，一年多时间里共售出64套；而二批次于2023年9月21日开盘，近一年时间，仅仅售出一套。

究其遇冷的原因，地段欠佳、配套缺失或许是首位。

目前，空港兴城·晨曦府周边除了工业园区，没有其他新建商品房项目。怡心湖D区的建设进程较缓慢，E区的建设也才刚刚开始，周边必备的生活配套仍待补齐，可能还需要很长时间才能有“生活烟火气”。

据置业顾问介绍，项目距离最近的地铁6号线兰家沟站有1.5公里，而6号线的延长线天坪塘站目前处于规划中，还没有具体建设日期；商业也仅有空港兴城于2020年竞得的29亩商业用地，建筑主体已呈现，但还处于招商中。

教育配套上，晨曦府周边有规划幼儿园和小学，但8月20日有网友在问政四川平台咨询怡心湖E区规划的学校何时开始建设，官方明确回复：怡心湖E区目前暂无学校、幼儿园建设计划。

拿地已近4年，晨曦府依然是怡心湖E区唯一呈现的新建商品房，陷入“孤掌难鸣”的尴尬境地。项目似乎也处于“无所谓”的状态，8月20日封面新闻记者前往售楼部时，发现仅有一个置业顾问在岗。

问题二

营销欠缺

入市速度慢，错过市场红利期

2020年拿地，2023年5月项目才入市，空港兴城的开发速度确实不快。

但2021-2022这两年，是怡心湖板块的高光时刻，彼时成都楼市热度较高，怡心湖凭着亮眼的规划，以及位置上紧挨高新区、天府新区的优势，成为近郊最热门的板块之一。其新房供应价格节节攀升，中铁建、保利、万科、中海、绿城等众多头部房企聚集，房价也一度站上了2万+。

晨曦府14500元/㎡的清水限价，有明显的价格优势，若在拿地后一年内能入市，销售效果应该能优于现在的结果。

但在2021年空港兴城进行了一次股权转让，披露信息显示，转让股权的公司名为“成都双流一心湖房地产开发有限责任公司”，转让股权份额为67%，同时捆绑转让部分债权。工商信息则显示，一心湖房地产为2021年2月全新成立的公司，股东为空港兴城。

或许是这次内部的股权转让，项目的进展一拖再拖而错失了市场的红利期。

反观另一房企保利，旗下怡心和颂项目于2022年4月拿地，当年11月就开盘，截至2024年5月已累计开盘11次。空港兴城和品牌房企之间的操盘差距仍然很明显。

此外，在品牌影响力上，空港兴城目前也无法与专业房企比拟。

成都空港兴城投资集团，成立于2005年9月，是区属平台公司。下属的空港兴城置业，主营房地产开发业务，目前土地储备约792亩，同步开发11个项目。

空港兴城的主营业务是承接区域的基础设施，如公建配套、民生工程、绿道建设等板块，晨曦府是其在成都的首个纯住宅项目，除了晨曦府，目前还有位于成都东升板块的空港兴城锦楠上院在售，以及待售的锦楠府，其余的地块均未开发。

从如今晨曦府的销售情况来看，其操盘力、营销力与专业开发商还有一定差距，而品牌效应上，也缺乏标杆项目和已交付项目，还未形成一定的品牌力。或许，作为平台公司土储是一大优势，但对于如何与专业开发房企同台较量，以更优产品力打动购房者，仍需进一步修炼内功。

对于晨曦府的销售困境，记者也采访了地产界多位资深人士，大家普遍认为，该项目周边存在大量产业园，拥有大量的就业人群，从营销方式上就应该倾向企业或工厂做推广；而在品牌溢价率不足方面，目前业内不少平台公司的做法是，寻找知名房企品牌的代建甚至合作开发，类似于锦江统建与华发的合作、武侯资本与中铁建的合作等，只要能提升项目品牌调性的动作，都应该多做加法。

问题三

产品竞争力弱

物业费3.1元/m²/月户型得房率不高

作为空港兴城在成都的首个项目，晨曦府占地面积约52亩，规划了17栋住宅，总户数为692户，容积率为2.0，主售90-120m²户型，定位偏刚需。

但刚需的定位，物业费则收到了3.1元/m²/月，据了解，该项目的物业服务公司为成都晟城物业，是德商产投旗下成员企业。

记者也随机查询了区域内其他在售的同等类型楼盘，香瑞楠府面积段在82-123m²，总价在200万内，物业费2.18元/m²/月；位于双流万达旁的网红盘川网国际花园，总价约在130-200万，物业收费2.15元/m²/月；此外位于某购房小程序双流区关注榜第2名的合力达卓越南城四期，其物业收费约2.7元/m²/月。

产品竞争力不足，或许也是其遇冷的一大原因。

尤其是项目第二批次开盘，取证了9、10、11号楼栋共计192套房源，开盘近一年，仅售出1套！

据记者了解，该批次主要为建面90m²、101m²的三房户型，为2T4户的塔楼，价格在13434-15900元/m²，交付为清水。其中，临马路的一边为101m²的户型，面向中庭则为90m²户型，且101m²的房源卧室视野有被遮挡，两个户型的卧室两两相对，这种传统塔楼的设计，一定程度上影响居住体验。

且据成都购房通小程序测算，项目建面101㎡的B户型得房率约为86%，套内面积仅约87.1㎡，建面108㎡和120㎡的户型，得房率约为92%。

空港兴城·晨曦府的整体定位为青年置业或首置，即总价130万左右即可买到的性价比楼盘。但开盘时隔逾一年，仅20%的去化率也让如此“性价比”稍显尴尬。

市场是检验企业产品力的“试金石”，产品则是开发商在消费者市场中立足的根本。据了解表示，8月24日位于双楠大道与文港路交汇处的空港兴城·锦楠府展示区将对外开放，该项目产品力如何，我们拭目以待。

封面新闻记者韩钦清