[文/观察者网专栏作者鹿鸣]

房地产市场似乎仍未迎来暖流。但围绕房地产市场的一点“风吹草动”，又能让整个市场震动。近日房屋养老金制度引发的争议，便是一例。

早在7月底，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，8月2日国新办举行国务院政策例行吹风会，提出建立房屋养老金制度，为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供资金保障。

8月26日，住建部相关司局负责人向媒体解释道，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。公共账户由政府负责建立，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

个人账户资金按照住宅专项维修资金管理规定，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出。

为了更好地开展“城市更新”

从出台背景来看，房屋养老金制度是对“城市更新行动”的补充和优化。城市更新这一概念，首次提出是在2019年12月的中央经济工作会议，至2021年3月首次写入2021年政府工作报告和“十四五”规划文件，从而上升至国家战略层面。党的二十大报告中更加明确地提出，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。

早期的城市更新，被城投公司误认为“第二春”。彼时，城投公司融资受到一定程度限制，大规模“城市建新”运动被抑制，城投公司亟需寻找下一个释放产能的出口，城市更新项目便被多地城投公司视为“优质资产”。以银行为代表的金融机构趋之若鹜，授信额度短期内向城市更新项目倾斜。

但好景不长，城市更新项目大多是老旧小区外立面改造、小区内部环境改造等没有收益的项目，少数项目通过新增停车位增加收费或通过提供物业服务收取费用，费用远无法覆盖投入成本。最终由于财政压力过大，银行和城投的参与积极性骤降。

为了缓解城市更新项目收益不足的问题，2021年9月7日，国家发改委联合住建部发布《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》明确，中央预算内投资全部用于城镇老旧小区改造配套设施建设项目。鼓励金融机构参与投资地方政府设立的老旧小区改造等城市更新基金。对养老托育、停车、便民市场、充电桩等有一定盈利的改造内容，鼓励社会资本专业承包单项或多项。按照谁受益、谁出资原则，积极引导居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。

而如今随着住房养老金制度的出台，应该能有效解决城市更新项目因无收益或收益不足导致的推进缓慢困境，持续推动居住环境高质量改善和发展。

房屋养老金并不陌生

房屋养老金中的个人账户，其实就是业主交存的住宅专项维修资金。

早在2008年2月1日，《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称“管理办法”）就已经开始施行，至今已有16个年头。大家如果对“住宅专项维修资金”还比较陌生的话，那再换个名字——“大修基金”，如果买过房，肯定会晓得。

商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入由当地住建部门指定的商业银行开立的住宅专项维修资金专户。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。所交存的住宅专项维修资金的所有权属于业主。

住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的资金，不得挪作他用。

住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

住宅专项维修资金的使用申请基本包括以下六个步骤，各地实际操作中会有差异。

第1步，物业服务企业代业主或业主自发提出使用建议。第2步，列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。第3步，物业服务企业或者相关业主组织确定使用方案。

第4步，物业服务企业或者相关业主持有关材料，向建设（房地产）主管部门申请列支。第5步，建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。第6步，专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。