文/凯风

据澎湃新闻报道，随着房地产市场的逐步回暖，近期多地土拍市场频现地王。从上海到成都、再到广州、杭州等地，优质地块的出让成为市场的焦点，也吸引了众多房企的激烈争夺。

“地王”重出江湖的背后，一方面得益于近期推出的一揽子重磅政策，从降准降息降存量房贷利率，到房企白名单信贷额度扩容到4万亿，再到国家层面“促进房地产市场止跌回稳”的明确信号，以及出手支持地方政府用专项债回收土地等，都对市场产生明显的刺激效应，一线和强二线城市楼市开始摆脱低迷态势，土地市场的信心开始修复。

另一方面，从供求角度来看，土地市场的供给大幅收缩。今年以来，几乎所有城市都开始减少供地，而自然资源部也明确要求去化周期较长（18个月～36个月之间）的城市指导地方暂停商品住宅用地供应，国家层面则强调“优化存量，严控增量”的大方向，这都让一些城市的土地市场开始回暖。

与此同时，各大城市纷纷取消限制性的土地拍卖政策，诸如取消土拍价格上限、取消“双集中”供地制度以及摇号、限价等政策，加上提高拓展面积比例、简化审批程序等，土地市场开始逐步回归“价高者得”的市场逻辑，一些核心城市的核心地块迎来开发商“抄底式竞争”，并不令人意外。

然而，必须看到的是，“地王”重出只是个别城市的个别现象，绝大多数城市尤其是低能级的三四线城市，土地市场仍旧低迷。即使是一线和强二线城市，中心城区与郊区、核心区域非核心区之间也存在巨大的分野，从土地市场到新房、二手房市场都存在巨大的分化。

根据中指研究院数据，前三季度全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超三成，土地出让金降幅超四成。虽然一线城市成交楼面价有所回升，但二线、三四线城市同比分别下跌16.0%、12.8%，压力仍旧不容小觑。

更关键的是，这一轮“地王”拿地的主力多数都是央企国企，也不乏一些地方政府背景的城投企业的身影，很少有民营房企参与其中。毕竟，绝大多数民营房地产开发商仍处于恢复过程中，多数还面临巨大的“保交房”压力，现金流相对紧张，拿地的积极性仍旧有限。

不过，“地王”出现以及多地土拍市场不再陷入流拍的尴尬，足以说明楼市信心开始修复，整个市场的预期迎来重塑，无疑是积极信号。

新的问题在于，“地王”重出江湖，会否刺激房价大幅上涨？

这要分情况而定。在楼市高热期，“地王”是催化乃至刺激房价大幅上涨的信号；而在楼市横盘期，“地王”层出不穷的背后，也不无搅热市场的考虑。而在楼市下行期，“地王”的出现，往往被视为楼市开始筑底的先行信号。

经历过上一轮房地产“牛市”的人，对“地王”可谓记忆犹新。2016—2018年，从一二线城市到三四线城市，“地王”批量涌现，而每一个“地王”出现的背后，都会迎来周边乃至整个城市房价的应声而涨，以至于许多人形成了“地王=房价上涨”的固定认知。

在部分人看来，面粉决定面包的价格，地价影响房价，当土地价格创下历史新高，房价不可能原地踏步。但这一理论只是就短期而言，任何的短期的刺激效应最终都回归中长期的基本面，而这一基本面就是“供求关系”。

毕竟，如今的房地产市场早已不同于几年前。去年召开的重要会议，就已做出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的重要判断。换言之，中国房地产，早已告别全面短缺的时代，除了个别超大特大城市，绝大多数地方都已经出现整体性饱和乃至过剩状态。再加上人口、城镇化、居民杠杆率等关键因素的制约，房地产重回暴涨模式的可能性不大了。

一言以蔽之，楼市筑底的过程注定漫长，市场信心的修复也不会一蹴而就。“地王”重出江湖只能说明市场的转向已经开始，但要多久时间才能完成筑底，又到何时能够迎来上涨，则存在巨大的不确定性。而从政策目标来看，房地产市场需要的止跌和回稳，而非新一轮大涨，这是最关键的。