上周末，李嘉诚旗下企业在北京“开发”长达23年的住宅项目，抛出了7.6折的史诗级折扣。

市场消息称，该楼盘是位于北京朝阳区东四环的“御翠园”项目，由原先的9.8折直接调整为7.6折甩卖，特价房仅7.6万元/平方米，和周边二手房存在2万元左右的倒挂。

据悉，现场买房人把售楼处堵的水泄不通，50套特价房昨天当天就销售一空，第二天推出60套房源也全部售空了。不过，该楼盘销售人称，上周五开盘的特价房价格区间是每平方米7.5万元至7.9万元之间，50套不全是传闻那么低的价格。

“现在已经没有特价房了，均价在每平方米8万多，具体价格还要看您要多大面积的哪一层哪一套，我们都是‘一房一价’。”

李嘉诚折价抛售北京项目这一举动与其近期在香港、东莞等地的房产折价销售形成连串，背后或透露出深层的市场信号。

御翠园房价较地价涨了50多倍

据了解，御翠园项目从拿地至今，已开发了23年，这也是李嘉诚进入北京的第一个住宅项目。

公开资料显示，“御翠园”由长江实业旗下和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司开发。“御翠园”所在的姚家园项目地块总面积约40万平方米，由和记黄埔于2001年时以7亿元的价格拿下，楼面价仅1750元/平方米。

据北京市住建委官网，御翠园于2023年7月18日获得预售证共有9栋，包括3栋高层、6栋联排别墅，准许销售面积达到9.32万平方米，共473套房，其中77套联排别墅，396套高层产品，拟售均价在9.07万元-9.97万元/平方米区间。

在拿地的20多年时间里，李嘉诚旗下企业也享受到土地升值带来的利好。分析人士指出，即使按照7.6折的价格“降价”出售，相较于当时拿地的地价来看，售价也上涨了近50倍，其仍能大幅盈利。关键是要理解这一定价策略背后的市场判断。

合硕机构首席分析师表示，“虽然9.30政策之后，北京市场成交量出现比较明显的回暖，但从目前市场上在售项目价格行情来看，普遍在价格上给出力度比较大的折扣，在指导价基础上打七折的项目还是蛮多的。”

其进一步表示，御翠园价格低开的方式契合当下市场环境，也真正起到了撬动市场需求、提升项目热度的作用，预计本次推出50套特价房之后，剩余继续销售的房源价格会有所提升。

市场拐点信号？

事实上，在此之前，李嘉诚旗下在内地及香港推出的多个楼盘也通过打折方式销售，最高降幅曾达到5折。

今年7月，李嘉诚旗下位于东莞的“海逸豪庭”项目以5折价格抛售在售房源，最低单价1.3万元/平方米，相较最高点时3万元/平方米的售价，相当于打了5折。此外，李嘉诚旗下企业在香港开发的港岛南港铁站项目蓝色海岸于4月6日开盘，开盘价较同区域其他楼盘价格低了6000港元以上，这一价格被称为“捞底价”，与周边的二手房价相比，相当于打了7折，引发万人抢房潮。业内专家认为，李嘉诚历来以市场嗅觉敏锐著称。2016年其大规模撤离内地市场时，也曾引发广泛讨论。此次北京项目的折价销售，可能释放出重要的市场信号。数据显示，2024年以来，一线城市房地产市场整体趋稳，但成交量仍未见明显回升。某证券公司房地产行业分析师指出，"开发商提高去化率的意愿增强，价格预期出现调整。""从捂盘到甩卖的转变，反映出开发商对当前市场周期的判断。在市场不确定性增加的情况下，确保现金流安全可能比追求价格溢价更重要。"