最近结束的2024年广州市房地产博览会上，除了普通住宅和高端物业受到关注外，低总价、多用途的公寓产品也受到了不少买家的青睐。
实际上，从今年2月份开始，广州一手公寓的成交就持续回暖，走出了整体向上的成交趋势，库存量逐步下降。业内分析认为，随着房地产整体大势回升向好，具有较高理财性能的公寓，因为入市门槛相对较低而再度成为市场追捧目标。在下半年的这一轮公寓成交热潮中，像海珠、番禺、白云区域内热门板块的公寓产品成为市场流量担当。
公寓产品成交回暖，部分产品回报率达5%左右
对于大多数中国人而言，房子是最重要的资金蓄水池之一。成家立业、安居乐业的稳健思维使得不动产在资产配置中有着相当于现金等价物的地位，无论是经商还是投资，大笔收入最终都需要一个“落袋为安”的去处。
在对不动产的资产理财配置中，位于城市高价值板块的公寓，因具有低总价、自用出租两相宜等优势，吸引了不少买家入市。
从以10年为周期的长期价格看，克而瑞数据显示，广州的一手公寓10年间价格涨幅为115%，截至2023年年底均价为32015元/平方米。从回报率看，市场上公寓回报率有较大差异性，其中租金表现较为优异的公寓产品租金回报率可以达到5%以上。
广州中原发展研究部数据显示，从今年2月份起，一手公寓成交量逐步增加，至9月份整体表现乐观，全月公寓市场成交1395套6.52万平方米，比2月增幅将近百分百。曾在业内掀起成交热潮的广州足球公园，近期推售全新产品，日均接待访客量近百组，同样实现热销，表现抢眼。
精明的买家介绍，近期金融政策的利好是促使他们入市的一个重要原因。自9月底开始，中国人民银行、金融监管总局、证监会相继公布降低存款准备金率和政策利率、降低存量房贷利率、推动中长期资金入市等多项政策，支持资本市场稳健发展、促进房地产市场健康发展。房贷利率在下降，而存款利率也在下降，不少中小银行长期限存款挂牌利率已跌破“2字头”，因此，如果购买的房产回报率能超过存款利率，那就是不错的理财方式。
具有“双中轴”“世界级”的番禺，前景更值得期待
如何寻找公寓产品所在的潜在价值区域？一大法则是跟着政府规划走，即看重点项目的实施情况。
近期，“中轴”成为广州城市焦点所在。国务院近日批复的《广州市国土空间总体规划（2021-2035年）》，明确要求广州打造“一带一轴、三核四极”的多中心、组团式、网络化空间结构，其中“一轴”是指广州活力创新轴。这条活力创新轴，北起中新广州知识城，南至南沙科学城，途经天河、番禺的多个热门板块。而在今年5月，番禺区曾召开广州新中轴番禺段、活力创新轴及城市品质提升规划建设专题会议。据了解，广州新中轴番禺段全长大约6公里，规划范围18平方公里，长隆三期地块等关键节点被纳入其中。这样一来，番禺区就拥有了新中轴和活力创新轴两条核心轴线，加上万博-长隆的世界级商圈定位，番禺迎来了更多“世界级”的蓝图想象空间。
再细看这些轴线中，万博-长隆和广州南站之间，随着广州足球公园的强势回归，将会重新构筑起一条黄金商业走廊，不论是哪一个站点，都是足够拿出手代表广州的一张名片。长隆万博CBD已经强势崛起，片区内现有市场主体超2.7万家；长隆也将扩容，拟建43公顷超级乐园，对标国际顶级乐园；南站作为中国最繁忙的交通枢纽，每年虹吸上亿流量；广州城投接手建设的广州足球公园，建设用地面积约18.89万平方米，其中的足球场馆建成后可容纳约7.3万名观众，座位规模将跻身全国第一，可满足世界杯、世俱杯等世界级赛事的举办要求，预计将于2025年底建成并投入运营，成为广州又一张城市名片。
届时，一个融合大交通+大商圈+大文旅+大体育+大产业+大住区的超级生态圈也将正式成形。
多元综合体大城，中小户型公寓自用出租两相宜
作为番禺这个多元超级生态圈的重磅一环，广州足球公园，不仅仅有体育运动功能，更是一座以“产业聚集、多元发展、引流增值”为经营定位，大力发展“体育赛事、综合商业、健身休闲、教育培训、文娱活动”五大业务体系，促进“产、城、人、文”协同发展的多元功能大城。
作为一个大型综合体，项目产品业态包括写字楼、五星级酒店、改善型住宅、公寓以及包括球场商业和滨水商业街在内的多种商业配套。这意味着项目建成后，广州足球公园不仅可以提供球赛、演唱会等娱乐服务，还能全方位满足办公、居住、购物、健身等日常需求。对于年轻精英而言，这里的生活将更为丰富精彩。项目紧邻地铁7号线谢村站，出行非常便利，两站可达广州南站，换乘3号线、18号线前往中心城区也仅需3站。
近年来，广州新增供应的公寓产品纷纷转向大户型，金融城、琶洲、白云新城等区域核心板块的公寓产品纷纷以高端、度假、大平层等概念作为营销核心，符合青年群体居住需求的中小户型公寓供应则相对变少。广州足球公园主力推售的全新公寓产品，主打建筑面积约25-92平方米的平层公寓，以及约45-95平方米的百变LOFT公寓，入市门槛约为70万元，填补了近期市场上中小户型供应的相对空白。
从国庆期间该盘畅销的行情看，兼顾自住、自用和出租多重功能的公寓受到本市和湾区年轻群体的追捧。以25平方米的公寓为例，小面积低总价的优势显著，居住功能齐全，对单身青年颇为友好；约95平方米的三室两厅户型loft公寓功能更为多样化，该户型不仅带有客厅、卧室、厨卫等空间，还配置了阳台和多功能空间，不论是用于三口之家的居住，还是打造小型工作室均有不错的自由度。
也有不少买家反映，这里的公寓还能用以办公注册，对于成立工作室等创业规划也非常实用。而和其他纯办公项目相比，该批公寓位于足球公园综合体内，因此，在这里不仅满足了办公需求，也一样能获得丰富完善的生活配套，可谓自住办公两相宜。
深耕城市级服务，广州南部注入体育活力
专业运动场之于一座城市意味着什么？提起诺坎普、伯纳乌，不少人瞬间便能联想到巴塞罗那和马德里；提起巴黎，罗兰·加洛斯体育场上飞扬的红色粉末也是无数人脑海中的第一印象。正如“生命在于运动”的执着之于人类本身，体育活力是城市活力的一个重要组成部分。事实上，体育中心的价值还不仅仅局限于运动本身。在墨尔本、新泽西等体育消费较为发达的城市，体育中心也凭借其自带的节庆文化、娱乐氛围创造消费需求，成为区域其他消费部门导流的核心。
而广州也并不缺乏这样的基础，作为曾经全国仅有的两个足球特区之一，足球文化与这座城市的文脉早已深深契合，从越秀山体育场，到天河体育中心，再到花都体育场，《上山睇波》的澎湃乐声已唱响十余年。
在城市能级、文化底蕴等方面，广州远超上述部分城市，而广州足球公园的落成与发展也有着不输前述体育场的前景与雄心。自广州城投接手足球公园项目以来，除球场本体建设稳步推进外，一个总用地面积达57.77万平方米，涵盖文商旅体多业态的综合性大城也初显峥嵘。
将广州足球公园打造为大型文商旅体综合体，是广州城投完善自身城市级服务资源，强化自身广州“城市运营商”底色的重要一环。广州塔、海心沙、广州海洋馆、花城汇……不论是文化地标，还是商业消费，广州城投在市民生活中都已占据不可或缺的一席之地。而今，广州足球公园将补足广州城投城市级服务在体育运动领域的空白，这让广州足球公园的发展有了更广阔的想象空间。“十五运”的举办，也将让所在区域和广州再一次获得体育价值赋能。
文｜范晗越
