受访专家称，新增房贷利率上调源于公积金贷款利率和房贷利率产生倒挂

本报记者彭妍

自10月份LPR（贷款市场报价利率）下降25个基点后，部分城市的房贷利率曾步入“2”字头。不到半个月，近日，陆续有城市加入房贷利率回调的队伍中，包括广州、杭州、南京、苏州等城市。记者从上述城市多家银行得知，目前新增房贷利率已经按照3%执行。

“广州是当前楼市回稳态势下首个上调房贷利率下限的城市，做法有一定的风向标意义。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，新增房贷利率上调源于公积金贷款利率和房贷利率产生倒挂，应理解为房贷利率基本“见底”，不能理解为政策收紧，由于涉及到房贷利率反向操作，政策解读和预期引导需进一步加强。

多地新增房贷利率

上调至3%

11月6日，广东省人民政府新闻办公室官方微信公众号“广东发布”发文表示，自11月7日起，广州地区主要商业银行或统一调整房贷利率，各家银行商业房贷利率最低不得低于3%。

11月7日，记者从广州地区多家银行房贷经理了解到，目前，新增房贷利率已经上调至3%。例如，工行广州某支行的房贷经理告诉记者，该支行已接到“新增房贷利率不得低于3%”的相关通知，自11月7日起，新增房贷利率将按照3%执行。

除广州已发文确认新增房贷利率不得低于3%之外，其他城市也出现类似上调利率的消息。近日，记者从南京、苏州等地多家银行证实，新增房贷利率已经按照3%执行。目前上述银行首套房贷款最低利率上调至3%。“前几天我行已经开始执行首套房贷利率为3.6%减60个基点，由2.95%上调至3%。”苏州某国有大行的房贷经理对记者表示。

被问及调整原因，上述银行房贷经理表示，依据相关通知，广州首套房贷款利率不得低于公积金贷款利率。前段时间LPR的再次下行，首套房贷款利率普遍下调至2.85%至2.9%，出现了首套房贷款利率与公积金贷款利率倒挂的问题。

东方金诚首席宏观分析师王青对《证券日报》记者表示，此次部分城市新增房贷利率上调，最重要的原因是为避免商业房贷利率和公积金贷款利率倒挂。

未来房贷利率

将维持在较低水平

严跃进表示，广州房贷利率上调回3%让商业银行更有底气，将影响到商业银行房贷业务量等，同时，各地要适当关注政策变化，主动谋划和优化购房策略，抓住四季度购房政策历史最宽松的黄金期，释放购房需求。

在王青看来，新增个人住房贷款利率不得低于3%，将减轻公积金贷款利率下调压力，存量房贷利率跟进新发放房贷利率下调的节奏也会放慢。这对银行资产收益有帮助，有利于银行稳息差。

业内人士表示，五年以上期限房贷利率显著低于3%对银行来说不可持续。除受政策利率引导外，息差、经营成本等是银行合理确定房贷利率的重要考量。综合考虑资金、风险、运营、资本、税收等成本后，当前五年以上期限新发放房贷利率的保本点基本在3.2%左右。

目前，房贷利率已是有统计以来最低。10月31日，中国人民银行发布的2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%，较2024年第二季度末下降了0.12个百分点，创有统计以来新低。

严跃进表示，此次广州新增房贷利率上调至3%后，会有较长时间维持在这个水平，可能暂时不存在后续再进行上调的情况。总体上房贷利率将维持较低的水平。

也有业内专家认为，根据存量房贷利率调整新机制，未来一段时间，如果政策利率保持稳定，预计新发放房贷利率都保持稳定，存量房贷利率将无需再进行调整。如果新发放房贷利率加点幅度进一步下降，存量房贷利率也会跟随下行，银行会综合考虑吸储和经营成本等因素合理确定新发放房贷利率。

“新增房贷利率不得低于3%，意味着公积金贷款利率仍有下调空间。”中指研究院政策研究总监陈文静对《证券日报》记者表示，从政策趋势上看，公积金贷款首付比例、贷款利率均有下调空间。当前多个城市公积金首套首付比例在20%左右，二套普遍在30%，未来存在进一步下行空间；10月21日，5年期以上LPR下调后，不少城市首套房贷利率与公积金贷款利率的差值进一步缩小，未来公积金贷款利率也存在下调空间和预期。