《宜昌市人民政府办公室关于印发宜昌城区保障性租赁住房建设管理办法（试行）的通知》（宜府办发〔2021〕51号）已经到期。为进一步推动保障性租赁住房发展，促进住房民生改善，根据国家加快发展保障性租赁住房的相关政策规定，结合试行期间遇到的新情况、新问题、新形势，学习借鉴外地成功做法，宜昌市住房和城市更新局研究拟定了《宜昌市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》，现面向社会公开征求意见建议。

宜昌市住房和城市更新局

2024年10月31日

《宜昌市保障性租赁住房管理办法》

（征求意见稿）起草说明

《宜昌市人民政府办公室关于印发宜昌城区保障性租赁住房建设管理办法（试行）的通知》（宜府办发〔2021〕51号）已经到期。为进一步推动保障性租赁住房发展，促进住房民生改善，根据国家加快发展保障性租赁住房的相关政策规定，结合试行过程中遇到的新情况、新问题、新形势，学习借鉴外地成功做法，宜昌市住房和城市更新局研究拟定了《宜昌市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》，现就起草情况说明如下：

一是政策施行范围扩大。政策施行范围从过去“城区（含夷陵区）”扩大到“全市（所有县市区）”。

二是工作环节链条延伸。从过去保障性租赁住房侧重于“建设筹集”环节延伸到“配租、运营”等全链条。

三是房源筹集方式增加。根据国家收购存量商品房用作保障性租赁住房的最新政策要求，房源筹集方式增加至5类，即：闲置存量住房（含政策性住房）改造、存量非居住房屋改建、收购存量商品房、新供应国有建设用地新建和存量非居住土地新建（含集体经营性建设用地新建）。

四是项目认定情形完善。为确保筹集的保障性租赁住房及时有效的面向住房困难群体配租，增加了项目认定变更和项目认定撤销两种情形。

五是保障对象条件优化。为贯彻落实市委、市政府引人聚人的发展战略，学习借鉴外地经验，通过加强住房保障，更好吸引人口聚集，切实解决灵活就业人员等群体的住房困难，申请保障性租赁住房不再提供就业（创业）证明。

宜昌市保障性租赁住房管理办法

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为进一步推动保障性租赁住房发展，促进住房民生改善，根据国家加快发展保障性租赁住房的有关政策规定，结合宜昌实际，制定本办法。

第二条本办法适用于宜昌市范围内保障性租赁住房的筹集、配租、运营等管理。

第三条本办法所称保障性租赁住房，是指政府给予政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资建设运营，面向新市民、青年人等住房困难群体出租的小户型、低租金保障性住房。

第四条市住房和城市更新局是保障性租赁住房管理的行政主管部门，负责研究拟定政策措施、发展规划和年度计划，负责项目计划管理、指导应用保障性租赁住房管理信息系统。

市及县市区自然资源和城乡建设部门负责保障性租赁住房土地供应、项目规划审批、房屋登记，配合做好房源管控等。

市及县市区发改部门负责保障性租赁住房立项审批，指导建设运营机构确定租金价格等。

市及县市区财政部门负责保障性租赁住房补贴资金筹集和使用监管，研究落实发展保障性租赁住房地方配套资金等。

市及县市区公安部门负责保障性租赁住房建设、运营中违反社会治安秩序行为的查处，协助做好保障性租赁住房小区流动人口的管理等。

市及县市区市场监管部门负责保障性租赁住房出租、运营监管等。

市及县市区金融监管部门负责落实保障性租赁住房金融支持政策等工作。

市及县市区城管部门负责保障性租赁住房建设、管理中违反城市管理行为的行政执法等。

市及县市区经信部门负责落实保障性租赁住房用电支持政策等。

市及县市区税务部门负责落实保障性租赁住房税收支持政策等。

第五条各县市区人民政府（含宜昌高新区管委会，下同）对辖区保障性租赁住房管理负主体责任，负责调查保障性租赁住房需求、建立储备项目库、组织项目认定、项目变更、项目撤销、项目筹集、房源信息发布、补助资金申请拨付、项目筹集与运营安全、保障对象资格动态监管、信息系统运用、日常巡查、运营考核等工作。具体工作由各县市区住房保障部门负责实施。

第二章筹集方式

第六条保障性租赁住房筹集应优先选择在城市城镇中心区域，产业园区及周边区域，城市建设重点区域，公共交通和服务配套相对完善区域，医院、学校、企业、商业综合体等租赁需求集中的区域，力求“职住平衡”。

第七条保障性租赁住房筹集坚持“谁投资、谁所有、谁运营、谁受益”的原则，以闲置存量住房（含政策性住房）改造、存量非居住房屋改建、收购存量商品房为主，以新供应国有建设用地新建和存量非居住土地新建（含集体经营性建设用地新建）为补充。

（一）闲置存量住房改造包括政府机关和企事业单位所有的住房、棚改安置房、城中村安置房等住房的改造。

（二）存量非居住房屋改建包括闲置或低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等房屋的改建。

（三）收购存量商品房用作保障性租赁住房的收购房源应为已建成存量商品房，相关手续齐备，可以办理不动产权证书；切实防范道德风险，严防新增地方政府隐性债务和地方国有企业经营风险。户型面积符合本办法要求；收购价格应以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润；位置处于交通便利、配套设施较为齐全的区位。

（四）存量非居住土地新建包括利用企事业单位依法取得使用权的土地新建，利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地新建，按规定利用产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积新建。鼓励将产业园区中各工业项目的配套用地面积或建筑面积集中统一建设宿舍型保障性住房。

（五）新供应国有建设用地新建包括通过国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或入股及划拨方式取得国有建设土地使用权的新建。其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。

第八条保障性租赁住房原则上以单套建筑面积不超过70平方米的小户型为主，且小户型套数不低于保障性租赁住房年度建设计划总套数的70%。闲置存量住房改造、存量非居住房屋改建和收购存量商品房用作保障性租赁住房的，单套建筑面积上限可以适当放宽。

第九条新供应国有建设用地新建保障性租赁住房的配套设施应同步规划、同步设计、同步建设、同步交付使用。

第十条保障性租赁住房筹集应执行《宜昌市保障性租赁住房建设运维技术导则》的各项要求，实行全装修交付，配备基本生活设施，具备“拎包入住”条件，且符合集中式租赁住房建设适用标准等现行工程建设标准要求，在外观设计上统一标识。

第十一条各县市区人民政府要摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源情况，坚持“以需定建、供需匹配”原则筹集保障性租赁住房。已竣工交付保障性租赁住房的分配率低于80%的县市区，原则上不得新增保障性租赁住房筹集计划。

第十二条保障性租赁住房筹集由市住房保障行政主管部门统一实施计划管理。通过计划性审查的非居住存量房屋改建、闲置存量住房改造和非居住存量土地新建保障性租赁住房，由市住房保障行政主管部门纳入建设计划；其他新建保障性租赁住房取得立项批复后，由县市区住房保障部门向市住房保障部门申报纳入建设计划。

第十三条市住房保障行政主管部门定期编制保障性租赁住房建设计划项目清单并抄送相关部门。列入清单的项目可享受国家、省相应土地、金融、财税、水电气等支持政策。

第三章认定验收

第十四条保障性租赁住房的建设（改造、改建、收购）主体应申请办理保障性租赁住房项目认定书。闲置存量住房改造主体、存量非居住房屋改建主体应为房屋产权人或受其委托的实施单位，且同一改造、改建项目应为同一主体。存量非居住土地新建的建设主体应为土地所有权人或与其合作建设运营的房地产开发企业、住房租赁企业等其他市场主体。收购存量商品房的主体应为国有企业。

第十五条闲置存量住房改造和存量非居住房屋改建的申请认定条件如下：

（一）改造或改建前应依法取得土地，且不动产权证或其他权属材料、消防验收、竣工验收等手续齐全，不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形。存在抵押等其他权利限制的，应取得相关权利人书面同意。房屋不存在违法违规行为未处理的情形（经相关部门同意改建和整改同步实施的项目除外）。

（二）拟用于保障性租赁住房的运营期不低于8年，且运营期不超过经批准的土地使用年限和房屋设计使用年限。

（三）闲置存量住房改造应以整栋、整单元或整层为基本改造单位，按原规划设计的最小单元且按现有户型改造，不得改变原建筑主体或承重结构。中心城区的改造规模不少于50套（间），其他县市的改造规模不少于30套（间）。

（四）非居住存量房屋改建前应进行房屋安全鉴定和消防安全评估，满足安全使用和消防安全条件，且不得与生产、仓储、经营场所组合或贴临改建，不得利用三类工业用地和三类物流仓储用地的非居住建筑改建。中心城区的改造规模不少于50套（间），其他县市的改建规模不少于30套（间）。

（五）按本办法规定编制建设方案并通过专家技术性论证。

第十六条存量非居住土地新建的申请认定条件如下：

（一）企事业单位利用自有闲置土地建设保障性租赁住房的，应经职工代表大会表决或股东大会等民主程序决策同意；有上级主管部门或资产管理部门的，应经其批复同意。

（二）集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的，应经村民代表大会表决或民主程序决策同意。

（三）产业园区配套用地新建保障性租赁住房的，以宿舍型为主，不得建设成套商品住房。

（四）建成后的保障性租赁住房应为整栋、整单元或整层，中心城区的改造规模不少于50套（间），其他县市的改建规模不少于30套（间）。

（五）按本办法规定编制建设方案并通过专家技术性论证。

第十七条新供应国有建设用地新建的申请认定条件如下：

（一）建设单位已取得土地使用权，土地出让合同（土地租赁合同）或土地划拨决定书已明确建设内容为保障性租赁住房。

（二）建设主体已完成项目立项批复或备案手续。

（三）建成后的保障性租赁住房应为整栋、整单元或整层，中心城区的改造规模不少于50套（间），其他县市的改建规模不少于30套（间）。

第十八条收购存量商品房的申请认定条件如下：

（一）收购存量商品房用作保障性租赁住房的应符合本办法第二章第七条第三款的规定。

（二）存量商品房的收购主体与被收购主体充分协调后签订保障性租赁住房收购合同。

（三）按本办法规定编制建设方案并通过专家技术性论证。

第十九条建设方案应包括但不限于以下内容：

（一）项目现状及规模、拟建房源量及户型等。

（二）设计方案（含项目改建、改造前后总平面图、建筑和结构施工图等）。

（三）项目投入成本、资金筹集方式及渠道、回报周期、租赁管理方案及可行性综合分析等。建设主体应组织专家对建设方案的技术可行性、结构安全性、消防安全性、经济合理性等进行全面系统的技术性论证。参与技术性论证的专家应从建设工程专家库中抽取且不少于5人，建设主体、参与项目设计咨询等单位人员不得以专家身份参与技术性论证。

第二十条申请项目认定应提交以下资料：

（一）申请函及书面承诺，承诺内容包括提供材料的真实性、按计划组织实施、运营期内不改变用途等。

（二）建设主体有效证照，委托实施的还需提供授权委托书。

（三）通过专家技术性论证的建设方案。

（四）满足申请认定条件的其他必备证明材料等。

第二十一条城区保障性租赁住房项目认定应按以下程序申请：

（一）建设主体编制建设方案并通过技术性论证后向项目所在地区级住房保障部门提出申请。

（二）区住房保障部门在收到申请后5个工作日内对申请材料的完整性、项目现场与申报材料的一致性进行初审。初审不合格的，一次性书面告知建设主体。

（三）对初审合格的项目，由区住房保障部门提请区人民政府在15个工作日内对项目是否符合本办法的认定条件组织联合审查，并将联合审查通过的项目报市住房保障行政主管部门。参与联合审查的部门应包括但不限于区级自然资源规划、发改、城管等部门。可依现行审批权限通知市级相关职能部门或邀请专家参与审查。

（四）市住房保障行政主管部门对项目是否符合保障性租赁住房发展规划、年度计划等进行计划性审查，在5个工作日内反馈审查意见。

（五）对通过市住房保障行政主管部门计划性审查的项目，由区人民政府在3个工作日内出具项目认定书，由区住房保障部门送达项目建设主体。

第二十二条保障性租赁住房项目存在以下情形之一的，建设主体可向原认定书出具机关申请变更项目认定书：

（一）建设主体变化

（二）运营主体变化

（三）产权主体变化

（四）租金变化

（五）筹集套数变化

（六）其他应当变更的情形

第二十三条保障性租赁住房项目存在以下情形之一的，且被撤销认定的项目依法退回已享受的保障性租赁住房财政补贴和税费优惠，项目所在地的县市区级政府补齐保障性租赁住房建设计划后，由建设主体提出申请，经县市区级住房保障部门核实，报市住房保障行政主管部门备案后，可以撤销项目认定书：

（一）取得《宜昌市保障性租赁住房项目认定申请书》后无正当理由1年内未开工建设或未改造改建的。

（二）已开工项目无正当理由连续停工3个月以上的。

（三）运营期满或由于其他原因不再作为保障性租赁住房的。

（四）违反《宜昌城区保障性租赁住房管理办法》相关规定、拒不整改的。

（五）其他应当变更的情形。

第二十四条建设主体依据县市区级人民政府出具的保障性租赁住房项目认定书办理建设相关手续。县市区级自然资源和城乡建设部门依据项目认定书出具项目工程规划意见函，核定项目外立面设计、总平面布置和其他必要的规划设计控制条件。其中，不涉及土地权属变化的改建项目，可用原项目已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。建设主体应落实项目工程质量首要责任，选择具备相应资质的设计、施工、监理等单位，依据项目认定书、工程规划意见函进行施工图和消防设计，按规定进行施工图设计和消防审查。可用项目工程规划意见函替代工程规划许可证申请施工许可。

第二十五条闲置存量住房改造、存量非居住房屋改建、收购存量商品房改造和存量非居住土地新建保障性租赁住房竣工后，建设主体应向县市区级住房保障部门申请联合验收。县市区级住房保障部门应通知参与项目联合审查的部门参加联合验收。其他新建保障性租赁住房按现行房屋建筑工程竣工验收程序办理。

第四章配租管理

第二十六条验收合格并投入使用的保障性租赁住房及其出租、运营纳入租赁市场统一监管。

各县市区人民政府认定的保障性租赁住房优先保障本辖区内无房的新市民、青年人租住。城区新供应国有建设用地建设的保障性租赁住房由市住房保障部门统筹调剂使用，县市新供应国有建设用地建设的保障性租赁住房由县市住房保障部门统筹调剂使用。

第二十七条保障性租赁住房应全部用于租赁，租金定价应充

分考虑租住对象的经济承受能力，按不高于同地段、同品质房源市场租赁价格的90%确定，并向社会公开。租金标准可根据周边租赁市场价格的变化情况进行调整，租金调整需报县市区级住房保障部门和发改部门备案后方可实施，租赁合同期满后可按调整后的租赁价格执行。

第二十八条保障性租赁住房保障范围为无自有产权住房的新市民、青年人以及符合条件的其他人员。新市民是指外地来宜人员，青年人是指不满35周岁的人员，其他人员是指新市民、青年人之外无自有产权住房人员，准入条件如下：

（一）在保障性租赁住房项目所在县市区范围内无产权住房。

（二）未正在享受公租房保障。

第二十九条产业园区内筹集的保障性租赁住房依序优先保障产业园区及周边企业员工；面向学校、医院、商业综合体等租赁需求集中的保障性租赁住房，依序优先保障教职员工、在校学生、企事业单位员工；利用集体经营性建设用地建设的保障性租赁住房依序优先保障集体经济组织所属企业的员工；其他方式筹集的保障性租赁住房依序优先保障新市民、青年人。

第三十条面向产业园区、学校、医院、商业综合体等租赁需求集中的保障性租赁住房，建设主体可以整体配租给相关企事业单位，由相关企事业单位向符合条件的人员配租。

第三十一条符合条件的住房保障对象向项目建设主体提交申请，申请资料如下：

（一）申请人户口簿复印件。

（二）申请人家庭成员身份证复印件。

（三）申请人家庭成员在保障性租赁住房项目所在地县市区范围内的住房核查证明。

第三十二条保障性租赁住房运营主体应与承租人签订租赁合同。租赁合同应使用《宜昌城区保障性租赁住房租赁合同（示范文本）》。租赁合同期限原则上不少于半年（承租人有特殊要求的除外），最长不超过三年。合同到期后承租人仍符合准入条件的可以优先续租。

第五章运营管理

第三十三条保障性租赁住房建设单位可自行或委托运营单位，对保障性租赁住房实施运营管理。投入使用的保障性租赁住房项目应当提供运营及物业服务。

第三十四条承租人不再符合准入条件或无正当理由拒不履行保障性租赁住房租赁合同约定的，取消其承租保障性租赁住房的资格，并由建设主体或其委托的运营主体负责腾退。

第三十五条保障性租赁住房从验收交付使用的次月开始计算，在每个运营年度（12个月）内租赁期达到8个月及以上的房屋需进行运营管理考核。

第三十六条保障性租赁住房运营期不低于8年，不高于经批准的土地使用年限和房屋设计使用年限。停止运营，建设单位或其委托的运营单位应提前3个月告知承租人，妥善处理按期退租事宜。

第三十七条保障性租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应对其房屋结构安全和消防安全负责，并负责在承租人使用过程中进行房屋安全方面的宣传、督导和日常检查。

第三十八条将保障性租赁住房及其承租人纳入网格化管理，承租人享有与购买产权住房本地户籍居民同等的基本公共服务待遇。

第三十九条改建、改造项目除恢复原有用途外，不得用于非保障性租赁住房性质的其他用途。因城市规划需要征迁补偿的，按改建或改造前的土地、房屋性质和房屋现状依法评估后予以补偿。

第四十条保障性租赁住房不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取支持政策。

第四十一条对提供虚假资料申请改建或改造，或存在将改建或改造后的保障性租赁住房用于非保障性租赁住房用途、分割转让或分割抵押、“以租代售”、新增违建等违规行为的，相关职能部门应依法予以查处。

第六章附则

第四十二条各县市可以根据本办法要求，结合本地实际制定项目认定、项目变更、项目撤销、联合验收、配租运营等具体工作流程。

第四十三条本办法自印发之日起施行，由市住房保障行政主管部门负责解释。本办法涉及的相关配套制度由市住房保障行政主管部门研究制定。原有规定与本办法不一致的，以本办法为准。施行期间上级国家机关有新规定的，从其规定。

来源丨宜昌发布、宜昌市人民政府网站