降的有多猛，涨得就有多快，这大概说的就是最近的房贷利率了吧

从9月底，正式官宣要降存量利率、要降低存款准备金率、要降首付二套15%；到10月21日央行降息，5年期以上LPR下调25个基点，降至3.6%。

随即，全国各地商业房贷利率开始破“3”，杭州首套房贷利率也降至2.9%。

但这样的房贷红利窗口期，持续不到半个月就马上关上了。

长沙，11月5日起，各银行新接单房贷利率定价不低于3%。

苏州，11月6日起，首套房贷款最低利率由2.95%上调至3.0%。

南京，11月6日起，首套房贷款最低利率由2.95%上调至3.0%。

广州，11月7日起，新增商业住房贷款利率将执行3%的下限。

甚至，马鞍山的房贷利率已经涨到了3.3%，与最低存量房贷利率一个水平。

而杭州，从11月8日起，首套房贷利率从2.9%上调到3%，唯一庆幸的是二套依然按照3%执行，没有同步上涨。

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说好的降息，怎么变成你涨我也涨了呢？

其实，这一波房贷利率的上涨，也是意料之中。多方面的压力，迫使各地银行机构关上了低利率的大门。

首先，是来自公积金的压力。

以杭州为例，此前杭州商业住房贷款首套房贷利率可低至2.9%，而五年以上首套公积金贷款利率是2.85%，仅差0.05%。

二套商贷利率则低至3%，可杭州二套公积金利率是3.325%，已经高于商贷利率。

还有此前广州首套房的贷款利率最低为2.65%，与2.85%的5年以上首套个人住房公积金贷款利率，有0.2%的倒挂。

这么一来，公积金的优势几乎彻底丧失，选择公积金的性价比还不如商贷，有了一种倒反天罡的味道。

所以，当商贷利率降得太快，和公积金都有倒挂时，当然得停下继续下降的脚步了。

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公积金感受到了压力，银行也要撑不住了。

房贷利率降得又快又猛，而存款利率确都没来得及调整，导致银行的净息差持续下跌。

除了贷款利率走低，债券收益率也在同步走低，不少银行的平均净息差都降到1.8%的警戒值以下了

截至2024年上半年，工商银行、农业银行、中国银行净息差分别为1.43%、1.45%、1.44%，最惨的是交通银行，净息差仅有1.29%。

数据显示，前三季度42家上市银行的利息净收入合计为3.12万亿元，同比下降3.19%。

42家上市银行中，有30家上市银行的利息净收入同比下滑。

用金融调控手段保楼市固然重要，但当银行都自身难保的时候，还是得先救自己吧。

这时候，各大银行除了在10月底下调一波大额存单利率，同时也开始对房贷动刀，逐步上调房贷利率

毕竟，商贷利率的定价权，还是掌握在各个银行自己手里的。

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尽管房贷利率有所上调，但3%左右的利率，依旧处于历史低位。

虽然商贷利率从“2”字头重回“3”字头，也不意味着楼市会马上告别宽松周期。

何况，在金融政策的刺激下，全国楼市已经迎来一波回暖潮。

中指研究院数据显示，10月，新房方面，百城新建住宅平均价格为16532元/平方米，环比上涨0.29%，同比上涨2.08%。

与此同时，今年10月，全国新房二手房成交总量同比增长3.9%，系连续8个月下降后首次实现增长。

杭州以世纪城、亚运村为代表的二手，基本上是量价齐涨。

不仅二手月成交量单盘最多突破百套，成交价格也较此前有了大幅增长，从破发到扭亏为盈。

新房方面，不仅最后的限价楼盘热度非凡，不限价的楼盘也迎来了暖冬。

有消息称，首开单价8万的锦绣公馆有可能拼社保，至于钱江湾的客户，更是络绎不绝。

可见，利率这剂强心针，药效还是很猛烈的。