在房屋租赁期间，难免会碰到一些不如意的情况。租赁的房屋空调有故障，发生漏水事故物品损耗，租客以出租方有错在先为由拒付租金，房东则选择解约追索租金。这起租赁纠纷如何定夺，且看法院判决。

01、租户因房屋有故障拒付租金

2020年5月8日，梧州一家投资公司与广西一家装饰公司签订了两份房屋租赁合同。合同约定：投资公司将位于梧州市某商场3幢6层3号、4号商务办公用房出租给装饰公司；租赁房屋由第三方公司提供可再生能源空调及热水服务；装饰公司拒绝交纳租赁物租金、物业费或其他费用，或延期支付各项应缴费用超过20天的，或逾期次数累计超过3次的，投资公司有权解除或终止合同。

2021年5月起，因承租的办公用房空调出现故障，装饰公司多次与物业公司、投资公司协商维修事宜。投资公司认为，空调是由第三方公司提供的，空调使用服务合同也是装饰公司与第三方公司签订的，因此相关的权利义务和责任应由装饰公司与第三方公司协商处理。同年9月，装饰公司承租的办公用房发生漏水，室内存放的部分物品被浸受损。因对空调维修和漏水致损赔偿问题协商无果，装饰公司交纳租金至2021年10月，后未再交纳租金。同年12月，在空调故障问题解决后，装饰公司因其与投资公司之间的纠纷未解决，拒绝返场办公和继续支付租金。

2022年9月15日，投资公司向装饰公司邮寄送达律师函，告知装饰公司支付租金3.1万余元及物业费等相关费用；双方签订的两份房屋租赁合同自2022年8月25日起解除。

02、承租方诉请解约并索赔

装饰公司收到律师函后，仍未交纳租金。于是，投资公司将装饰公司诉至长洲区法院，请求法院判令双方签订的两份房屋租赁合同于2022年8月25日解除；装饰公司交还租赁物；装饰公司支付房屋租金3.1万余元、房屋占用费1.8万余元、违约金3327元，以及律师费1.5万元。

装饰公司辩称，因承租的办公室空调出现问题，导致装饰公司无法在此办公，办公场所没有得到正常使用。在此期间，办公人员多次反映空调问题，但一直没有得到解决。而且，在租赁期间办公室出现漏水。装饰公司要求投资公司先解决租赁期间造成装饰公司损失的问题，再考虑是否继续租赁或者解除合同。第三方维修人员是投资公司聘请的，因投资公司没有向装饰公司提供联系方式，装饰公司无法与第三方公司联系协商索赔。装饰公司也发索赔函给投资公司，要求其赔偿漏水损失3.7万余元、空调发生故障7个月期间的租金2.4万余元，以及设备维修费2.1万元。

03、出租方可行使合同解除权租户可另行主张索赔权利

长洲区法院审理后认为，投资公司与装饰公司签订的两份房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。装饰公司从2021年11月25日起欠付租金，根据房屋租赁合同约定，投资公司有权解除合同。投资公司于2022年9月15日向装饰公司寄送律师函，行使解除权。装饰公司未依法行使解除异议权，故房屋租赁合同于2022年9月16日解除。根据房屋租赁合同约定和民法典的规定，合同解除后，承租人应当返还租赁物。投资公司主张装饰公司返还租赁物，于法有据，法院予以支持。装饰公司在收到律师函后至今未腾退办公用房，按照合同约定，应向投资公司支付占用办公用房期间的费用。

关于支付租金和逾期付款违约金，长洲区法院指出，装饰公司辩称因空调故障导致其无法正常使用租赁用房，且因漏水致损赔偿问题与投资公司协商不成，而拒付租金。但实际上，装饰公司已经交纳了空调故障期间大部分租金，反而是在空调维修结束，即影响合同履行的因素排除以后没有返场办公并欠付租金。关于装饰公司的索赔问题，其可另行主张权利，但以此为由欠付租金，缺乏法律依据，故法院对其抗辩意见不予采纳。装饰公司未按约定支付租金，构成违约，投资公司有权按未付款项0.5%的标准向装饰公司收取违约金。

长洲区法院作出一审判决：投资公司与装饰公司签订的两份房屋租赁合同于2022年9月16日解除；装饰公司应向投资公司返还租赁的商务办公用房；装饰公司向投资公司支付租金3.1万余元和违约金；装饰公司向投资公司支付房屋占用费；装饰公司向投资公司支付律师代理费1.5万元。

一审判决后，双方均未提起上诉。目前，该判决已发生法律效力。

法条链接

民法典第565条第1款：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

民法典第577条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

民法典第733条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

本报记者：李继远

通讯员：伍超婵