又一历史性时刻！

据手边买房统计，11月杭州二手房（含临安）共成交10089套。时隔20个月，再度破万。

上一次破万，还要追溯到2023年3月，得益于疫情解禁春节后的需求集中释放。这一次爆发，显然归功于9月底开始的一系列新政。

连续高位成交量下，“止跌令”也成为现实。

11月杭州二手房成交均价31564元/㎡，环比上涨2.17%。近15天，跌价房源量已缩减至涨价房源量的8倍左右（之前普遍10倍多）。

不止是亚运村世纪城这些核心板块，杭州很多类二手房都出现了止跌迹象。

它们的低价二手房正在被“买空”。

02

第一类：郊区低总价刚需房。

11月杭州二手房市场中，大奥体之外当之无愧的明星，热度贯穿10-11月。

比如，本月成交量排行前十的星汇城，就是典型代表。“10月价格开始稳住，对比最低位，有点起来了。”当地中介说。

据了解，目前星汇城89㎡两房正常楼层诚意报价81万上下，89㎡三房约90万。

而在今年9月，89㎡三房一度低至90万带车位。去年底，还有125万左右的成交价。2021年最巅峰时，附近门店更是成交过一套245万的。

价格能起来，一方面是强有力的新政，另一方面也要有持续的高成交量。

杭房数据显示，星汇城今年累计成交304套，位居全杭城首位。其中，11月成交18套，与雅居乐国际花园并列第7。

买家以周边和未科老余杭外溢的刚需为主，也有少量投资客。

主要还是价格优势明显，以前和老余杭价差只有5000元左右，现在已经拉到1万以上。

从数据指标看，同板块的珺府也有反弹迹象。今年前11个月累计卖了161套（全城第9），11月有16套，网签均价1万1出头。

类似的郊区刚需房，还有临平山北的众安理想湾、良渚的万科大溪谷、未科的桃源小镇、西溪海等，11月网签均价均出现了环比上涨。

03

第二类：主城学区次新房。

这类小区兼顾自住和读书需求。新政后，对周边板块吸引力大增，低价房源几乎被“抢光”。

比如9-11月成交近30套的西湖国际城，今年8-9月，正常的楼层的89㎡夹边套户型，总价一度跌到了250-260万之间。

但最近有了一定回升。用中介的话来说，超低价的房源基本卖光了，现在成交普遍要270-290万之间。

贝壳二手网显示，目前小区共有150套挂牌，最便宜的一套259万。再往上就是挂价275万起步了，还是低楼层。

“大多数客户来自未科、良渚一带，冲着星洲二小来的。”中介说。

之前就有一个买家，卖了良渚新城的和昌府，买了我朋友一套西湖国际城89㎡。一卖一买，自己补上几十万价差，压力并不大。

与之类似的，还有世纪城南的世纪之光。

该小区最大的亮点，就是自带名校学区，小学是崇文世纪城实验学校，初中是文渊初中，还有医院配套，离在建地铁15号线约700米。

小区规模很大，超2500户，主要是81㎡、89㎡、110㎡、126㎡四种户型。

之前行情连续调整，不少房源总价都不到300万。新政后的10月，小区一下子成交了26套，300万元左右的房源基本被“抢光”。

11月也有16套成交。据悉，楼层和装修类似的相同户型，11月成交总价比10月上涨约20-40万元。

想想也很容易理解，毕竟它集合了低总价、世纪城和学区等多个要素。

除了这些次新学区房，一些交付年代较早的学区房，近来表现也不错。像江南实验的东方郡，保俶塔实验学校的西城年华等，皆是如此。

04

第三类：中高端改善次新房。

在主力成交单价5-6万这个区间内，和品是仅次于亚运村的存在。11月成交前十中，只低于桂冠东方和翡翠城，以22套成交位居第三。

从成交价看，11月网签均价5.38万/㎡，相比10月的4.96万/㎡（33套）上升不少。

我们之前多次分析过，和品之所以流速不错，主要是因为品质不错，周边改善需求大，又没什么竞品。交付后的价格，也相对比较合理。

同样价格出现小幅反弹的，还有申花。

“除了板块内品质一般的小区，许多品质次新房的成交价，近期都出现了新高。”当地中介说。

像滨融府，成交单价6.5万以上有双税；满2年的古翠隐秀，成交单价在7万以上。

板块内其他小区，表现也不俗。建发养云静舍成交单价7.5万（满2），宜和园和武林邸在7.2-7.6万之间（常规房源）。

当然，这一类房源反弹最猛的，还是世纪城亚运村。

中介说，总体上浮了5%-10%，部分房源还要夸张。以创世纪为例，近期一套117㎡成交裸房总价885万，折合单价再次站上7万5。

05

从实际感受中，的确难买到之前的低价房了。

而且，还可以发现一个明显现象：11月二手房有一种“从核心向外围扩散”的趋势。

典型如桂冠东方，10月二手房市场绝对的王者，当月成交超百套；但到了成交量破万的11月，成交量却下滑到不足50套。

还有文晖的和品和申花的杭樾润府等，皆是如此。

前者10月33套，11月22套，网签均价环比上涨8%；后者10月34套，11月12套，环比上涨4%。

也就是说，在成交量更高的11月，这些核心板块出现了量缩价涨。

换句话说，杭州更多板块二手房站了出来，涌现出了许多新力量，撑起了这10089套成交量。从“几大核心”为主，走向了“全面开花”。

包括一些新交付的次新红盘，也贡献了不少力量。像望江的江明月朗月，11月成交了14套。

量在价先，有量才有价！

从目前的成交势头和契税新政看（12月开始执行），12月的二手房成交量，应该还是有保证的。

核心带动外围，也是一个比较良性的趋势。

只要有稳定的成交做支撑，对自住需求来说，现在不失为一个进场好时机。但依然要具体板块具体分析，毕竟基本面不同，供需结构也不一样。