本报记者郝亚娟张漫游上海北京报道

自10月LPR（贷款市场报价利率）下降25个基点至3.60%之后，部分城市的房贷利率一度降至“2”字头。

然而，自11月初开始，房贷利率下调趋势出现了逆转，陆续有地方上调房贷利率下限至3%以上。近日，又有部分地区房贷利率下限出现了二次上调，如杭州市部分商业银行12月份执行房贷利率从3%变为3.1%。

此次房贷利率上调的背后，既有银行对成本与收益的考量，也有市场供需关系的变化。随着部分城市楼市回暖，按揭贷款申请量增加，银行房贷投放压力减轻，因此适度上调房贷利率以保持合理的净息差和盈利水平。同时，商贷与公积金贷款利率之间的倒挂现象也是推动房贷利率上调的原因之一。

又见房贷利率下限上调

《中国经营报》记者从某银行了解到，该行发布的通知显示，11月30日起，新发放的5年及以下的房贷利率不低于2.775%，5年以上房贷利率浙江省内不低于3.1%，浙江省外不低于3.0%。

11月初，一波城市相继回调房贷利率。如11月6日，广东省人民政府新闻办公室官方微信公众号曾发文表示，自11月7日起，广州地区主要商业银行或统一调整房贷利率，各家银行商业房贷利率最低不得低于3%。

不过，上海易居房地产研究院副院长严跃进谈道，此次调整与11月初的调整不同。“杭州部分商业银行12月份执行房贷利率从3%变为3.1%。过去主流的判断是，银行把房贷利率从过去低于3.0%上调到3.0%，主要是对冲LPR下调25个基点而做出的自动回调。但此次从3.0%上调到3.1%，客观说明银行房贷政策发生了一些新变化。”

严跃进认为，房贷投放的成本和收益需要平衡，这是银行目前比较主流的心态。一些银行此前给予的优惠利率，总体上在此类平滑线的极端位置，所以对银行来说，再下调房贷利率的空间确实不大。

一位银行人士告诉记者：“我行考虑市场供需、成本效益、经营稳健性等因素，维持房贷利率在合理水平。”

惠誉评级亚太区金融机构评级董事薛慧如告诉记者，近期部分城市上调首套房贷款利率下限，主要是前期存量房贷利率调整以及LPR多次下调加大了银行生息资产收益率下行压力，而存款的定期化、长期化和理财化又导致银行付息负债成本下降幅度有限。因此，银行希望通过提高新增房贷利率以缓解净息差压力。

10月21日，中国人民银行公布新一期LPR，1年期和5年期以上LPR双双下降25个基点，1年期LPR降至3.1%，5年期以上LPR降至3.6%。这是今年以来LPR的第三次调整，也是有史以来降息幅度最大的一次。

中国银行（601988.SH）研究院银行业与综合经营团队主管邵科赞同上述观点，他认为，银行上调商贷利率可以保持合理净息差水平和银行盈利稳定。“当前，为了保障房地产市场稳健发展以及持续推进减费让利，多地银行纷纷下调房贷利率，甚至出现超低利率的情况，一定程度上导致银行净息差的持续下降，严重压缩了盈利空间。近期，伴随着部分城市的楼市回暖，按揭贷款的申请量有所增加，银行房贷投放压力减轻，需要综合考虑资金及运营成本、风险溢价、供需关系等因素适度上调房贷利率，以保持合理的净息差和银行盈利水平。”

据国家金融监督管理总局统计数据，今年三季度商业银行净息差降至1.53%，较二季度下降0.01个百分点。

具体来看，大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、民营银行、农村商业银行、外资银行三季度净息差分别为1.45%、1.63%、1.43%、4.13%、1.72%、1.44%。除股份制商业银行和农村商业银行的净息差与上季度持平外，今年大型商业银行、城市商业银行、民营银行、外资银行的净息差均呈下降趋势。

公积金贷款利率待优化

中国金融智库特邀研究员余丰慧认为，房贷利率下限上调的主要原因是缓解商贷和公积金贷款利率之间的倒挂现象。“由于商贷利率下调幅度较大，而公积金贷款利率相对稳定，导致商贷和公积金贷款之间的利率差距缩小，甚至出现倒挂现象。为了解决这一问题，一些地区选择上调房贷利率，以恢复商贷利率与公积金贷款利率之间的合理差距。”

“当前，随着LPR的多次下调，部分城市的商业房贷利率下行较快，而公积金贷款利率调整较慢，两者出现了明显的倒挂现象。由于公积金贷款具有普惠性特点，往往可以看作是商业房贷利率的下限，银行上调商业房贷利率存在市场必然性。”邵科表示。

“商业贷款利率下行较快，而公积金贷款利率调整较慢，为保持商业贷款利率与公积金贷款利率之间的一定差距，银行上调房贷利率下限。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉记者，房贷利率下限上调要从经营成本、市场供需、风险溢价的综合考量，银行调整新增房贷利率是综合考量这些因素的结果，有利于房贷利率维持在合理水平，促进市场持续健康发展。

“9月底一系列新政发布后，部分重点城市商品房成交量有所回升，带动银行按揭申请量和投放量阶段性回暖，银行适时上调新增房贷利率也反映了供求关系的边际改善。”薛慧如说。

严跃进亦认为，此类上调也和市场回暖有关系。“各地房贷申请量增加了，银行房贷投放的压力也少了很多。当然也要看到，总体上即便有调整，但还是处于相对偏低水平，各地购房者还是要积极争取，以享受到历史最宽松的房贷政策。”

谈及如何解决上述问题，邵科认为，一是根据市场变化及时调整公积金贷款利率，保持与商贷利率的合理利差，以充分体现其普惠性；二是优化商贷利率政策，引导鼓励银行根据购房者的信用状况、还款能力以及不同地区的市场供需情况，实行差异化的房贷定价策略，保持合理的商贷利率；三是加快房贷产品创新、持续提升服务质量，避免通过“价格战”来获取客户的“内卷”式竞争。

柏文喜建议，可以通过调整商业贷款和公积金贷款的利率政策，保持两者之间的合理利差，维护公积金贷款的普惠性。同时，要因城施策，观察房贷利率上调的城市，如广州、佛山、南京等，都是楼市比较活跃的经济较发达城市，要根据不同城市的市场情况制定相应的利率政策。另外，公积金政策要持续优化，通过优化公积金政策，如提高贷款最高额度、首付比例、支持多子女家庭购房等，增强公积金贷款的吸引力。

展望房贷利率走势，薛慧如认为，房贷利率的变化趋势主要取决于三个因素，一是银行的经营成本和盈利能力，二是市场供求关系，三是房贷资产质量风险。

“从银行盈利能力来看，我们预计2025年中资银行净息差和盈利能力仍将继续承压。从市场供求来看，短期新政带来了购房需求的边际回暖，但是中长期按揭需求还是要取决于人口结构、经济增长前景以及居民就业收入预期。从资产质量来看，居民收入前景趋弱且房价下行压力持续导致中资银行按揭不良率有所上升，但是总体来看，中国居民杠杆率水平仍属合理范围，偿债能力并未出现显著恶化，贷款/价值比率也相对保守，因此整体资产质量风险可控。”薛慧如说。

柏文喜认为，从LPR市场走势看，预计2025年LPR报价还有一定下调空间，购房者在选择贷款时，需结合自身情况，包括个人和家庭短期、长期的资金情况，进行考量。从银行净息差管理看，银行出于市场化和经营可持续性，可能会继续对房贷利率进行动态调整，以维持合理的净息差水平。从公积金贷款利率调整角度看，公积金贷款利率跟随商业银行贷款利率下降，符合住房公积金贷款政策的目标、宗旨，提高住房公积金贷款的吸引力，避免公积金长期沉淀。“综上所述，未来房贷利率可能会根据市场情况和政策导向进行动态调整。同时，公积金贷款利率也可能会有所变动，以保持其竞争力和普惠性。”

“随着市场形势的好转，商贷利率进一步下调的可能性减小。但是，由于公积金贷款利率相对稳定，商贷和公积金贷款之间的利率差距可能会继续存在。”余丰慧认为，对于购房者来说，需要密切关注市场形势和政策变化，根据自身实际情况选择合适的贷款方式和还款方式。同时，随着房地产市场的逐步恢复，房地产开发商可能会提高房贷利率以吸引购房者，购房者应该关注这一变化并做好相应的准备。