11月杭州二手房成交破万套，创近20个月新高。

12月伊始，热销势头延续。这不，还没过三分之一，网签已超2600套。不出意外，本月成交持续爆火。

毕竟，任何政策都有一定持续期。

一片欣欣向荣背后，大众更关心，明年杭州楼市会如何？是昙花一现、还是稳定输出？

满屏看涨行情背后，也有部分“悲观者”认为，眼下的火爆，不过是“假阳春”。

数据来源于我爱我家

相比预判趋势，我更相信数据，尤其是历史成交数据，最能窥探一二。巧的是，上个月杭州破万的成交数据里，确实嗅到了一丝不同。

比如，购房面积段。我爱我家数据显示，90-140㎡二手房的购房比例，达到了35.7%。相比去年同期，涨了2.2%。

若跟2019年比，增幅高达10.3%。

比如，高价房源成交量。同样来自我爱我家数据，网签总价1000万及以上房源，上个月网签207套，创今年最高纪录。

甚至赶超杭州二手房成交巅峰时期的2021年3月（200套）。

这两大变化透露着，改善正成为市场成交主力。

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这与政策频出的上半年，明显不同。

今年3月，杭州有项数据也曾创历史新高，那就是杭州十区总价300万（含）内二手房的成交占比，超过71%。

虽说往常月份，这一总价段的成交占比也不低，但普遍也就65%上下。

别小瞧了这个位数的差异，反映到整体成交量上，很能反应当下买房群体的变化。毕竟，这一价位段的二手房，不是市中心老小区，就是远郊次新房。

而“314新政”取消了主城区二手房的购房条件，并将增值税免征年限调整到了2年。

一时间，市区低总价的老破小，分外受追捧，不少外地人连夜跑来杭州下定。

这之后的4、5月份，杭州又相继出台政策，尤其是“57新政”，全面取消限购，但药效仅维持数月，到了七八月份，二手房明显羸弱。

这是可预见的。一来，随着超低价房源大面去化，剩余在售房源挂价明显提高，哪怕刚需有接盘意愿，仍需时间做心理建设；

二来，刚需对市场变化、政策敏感度更高，一看市场行情走弱，下单决心随之下滑。

相较而言，改善客户的购买力更强，且持续周期更长。

在杭州，不少人是卖了房置换。房价的微小波动，对其影响力有限。毕竟，行情好了，自家房子能更快卖出、甚至还能卖个高价；这时，哪怕相接的房源略涨了些，也会下单。

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为什么二手房成交中，90-140㎡的比例逐年提高？

首先，新房限价叠加建筑新规，这几年杭州新开发的商品房，大多起步面积就在90㎡以上。

而这批新房一交付，就是区域二手成交主力。

其次，买房在向外围倾斜。

前些年，碍于配套原因，杭州人买房或许还有一定的“地域歧视”。现在，越来越多非核心区板块，学校、地铁、商业一样不缺。

外围不仅选择多、价格还便宜。相同预算，市中心只能买套五六十平的老房子，但去外围，能买到100㎡上下的三房，还带电梯。

居住条件改善了、生活配套又不缺，何苦为难自己呢。

数据反馈最为直观。90-140㎡这一面积段的成交占比里，萧山区占比最大，达到45.3%；其次是余杭区、钱塘区，分别占39.6%、39.4%；临平区次之，占比37.2%。

反观西湖区、上城区，占比仅有23.5%、24.5%。

第三，观念转变，更愿意为居住环境买单。

以学区房为例，前些年买学区房，更倾向于名校本部，如此一来，可选择的多是市中心的老旧小区；这几年，名校分校显然更受青睐。

分校旁，次新房、在建新房不少，既满足了自身居住的改善，同时兼顾了学区。

以前因为余杭、萧山除外等因素，买学区房的家长们大多不考虑非主城区的学区房。现在呢，随着名校相继在萧余开设分校，买到萧山、余杭的人不要太多。

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当然，11月杭州90-140㎡二手房成交占比提升，还有一大契机，那便是契税调整。

原先，契税的分割线以90㎡为界；现在，提高到140㎡。140㎡以下，契税只需1%；140㎡以上，契税1.5%。

假设一套100㎡出头的房子，总价500万。按原政策，光契税就得交7.5万，现在降了5万，省了2万5，够给孩子报好几个兴趣班了。

现在不比当年，大家头上都悬着“达摩利斯之剑”，失业降薪随时可能发生在自己身上。

忧患意识下，大家更青睐于一步到位。

我身边就有不少人，卖了自住或出租的房子，去更远的地方买新房、次新房。“卖一买一”，资金上不会有太大压力，家庭居住面积又增加了。

生活上要说多大转变，倒也没有。综合体、地铁杭州遍地都是，名校分校一个接一个开。

可以预见，明年杭州90-140㎡这一面积段的二手房成交占比，还会继续提升。