齐鲁晚报·齐鲁壹点刘万新高茹

12月16日，济南长岭山片区兴港路以南、凤歧路以西的一宗住宅用地和社区服务设施用地捆绑出售，经过242轮竞拍被海信地产摘得，成交价15.38亿元，成交楼面价约10077元/平方米。平静的济南土地市场掀起一阵波澜，年底的土地市场又热起来了。海信为何鏖战242轮，“战胜”中海、华润等央企也要把土地“收入囊中”？这次土地之争释放了怎样的信号？对房地产市场将产生怎样的影响？记者做了深入采访。

长岭山地块素质高、起拍价低

参与房企普遍土地储备紧缺

记者梳理济南土地市场发现，今年以来多数地块基本是底价成交，为何这次长岭山土拍反应如此激烈，房企拿地积极性如此高？

房选选陈亮分析，长岭山地块位于经十路沿线，紧邻汉峪金谷、高新区中心区，临近济南4号线地铁站，有着明显的位置优势。该地块容积率仅2.3，属于低密地块，整体品质较高，周围产业、人口、商业密集。此外，叠加签约山姆超市以及省级经济开发区的背景，进一步提升了长岭山片区的发展前景。相较于长岭山片区地块2018年的土拍条件，本次土地挂牌门槛较低，允许联合竞买，吸引了多家房企参与竞标，为打造高端改善项目提供了更多可能性。根据地块条件，该地块未来或将被开发成一个中大型改善型社区，满足片区内高端改善型住房需求。目前，地块周边有万科金域华府、旭辉金域蓝山等多个成熟小区，业主也有比较多的置换需求。同时，该片区还可承接来自周边唐冶和雪山片区的置换需求。

除了地块本身优势外，合富辉煌山东公司副总经理、壹合产业研究院院长许传明说，这次参与土地拍卖的海信、华润、中海，在济南的土地储备都快见底了，都等米下锅，出现高热度的竞拍也是自然而然的事情。

记者了解到，目前中海在济南有雪山境、天空之镜、华山、寰宇时代、学仕里、云麓公馆，明年上半年雪山片区雪山境将清盘，明年和谐片区天空之镜也计划清盘，未来两年华山天赋嶺、阅麓山、商业也面临售罄，其余楼盘销售速度慢，急需拓展新项目。

一位熟悉市场的业内人士表示，目前华润在济南只有唐冶华润润府、雪山凤鸣润府。“华润润府本月交付，凤鸣润府明年5月交房，目前两楼盘售罄，只剩车位和储藏室。和中海一样，同样面临着补充土地，以及人员团队问题。”

而接近海信的业内人士则表示，海信地产济南在售楼盘主要为西部王府庄海信观悦、海信时代城，小清河两岸海信观澜，而花园路海信君和为尾盘，在济南土地储备较低。“海信地产今年下半年一直研究土地供应计划，在拿地前也对该地块进行了多轮论证，预计未来将会规划高端住宅项目。”

一次土拍达不到风向标效应

济南房地产市场在蓄力反弹

济南长岭山土拍突然火了，地产相关人士又开始躁动了起来，不少从业人员尤其是中介人员趁势营销了一把，房地产将迎来新一轮涨价。

事实是这样的吗？

对此，许传明表示，从政策面上来看，现在济南房地产市场基本完成筑底完。政策影响下，济南的市场在蓄力反弹，但是实际反弹的启动时间还有待观察。“这次长岭山土拍并不能代表是风向标意义，我认为因果性不明显，还有待观察确认。”

他还表示，济南现在的土拍以及新房开发，在济南楼市的影响力权重相比以前是不断下降的。前些年，济南的新房市场是房地产市场的价格标杆和风向标，二手房向新房对标看齐。现在济南已经进入以二手房成交规模为主体的新阶段，楼市的价格标杆和动向，二手房会比新房更准确。“所以土拍后续将是楼市的反映指标，而不会是楼市的驱动指标。”

陈亮也表示，这次济南长岭山土拍虽然火了，但还谈不上是“信号”。“主要是济南东部300万—400万这个总价区间可选楼盘太少，而这个地块相对比较理想。加上济南的改善需求量大，项目自然会备受关注。”

从12月16日国家统计局公布的10月70个大中城市商品住宅销售价格来看，济南新房、二手房价格同比跌幅继续收窄。此次土拍也将增加东部改善项目的供应量，进一步满足购房者的改善需求，进一步助推济南房地产市场的“止跌回稳”。