“止跌企稳”是贯穿2024年房地产市场的关键词，对于南京楼市而言，这一年，买房人的心态从焦虑到逐渐平稳，房企也从选择“躺平”转为积极应对市场变化，土地市场随之出现高溢价成交；这一年，阔别南京11载的房展会再次启幕，住房“以旧换新”吸引了大量换房者，稳定了二手房市场的价格“坐标”；这一年，“四代宅”的兴起在提升居住品质和居民幸福感上做足了文章，也让“加快构建房地产发展新模式”落到了实处，更惠及民生。扬子晚报/紫牛新闻记者马祚波
●关键词：11月房价涨了
事件：历经一年多的“跌跌不休”之后，12月份公布的全国70城房价指数显示，南京11月新房价格“转负为正”，环比涨幅达到0.1%，同比跌幅则继续收窄至7.6%。与此同时，二手房价格指数同样表现出色，环比转负为持平，同比跌幅也收窄至7.4%。
点评：有人也许会问，2024年8月和9月南京的新房价格同样是上涨和持平，为何11月的上涨0.1%显得格外重要呢？这是由于2024年上半年，南京上市新房价格基本跌至谷底，而8月、9月推向市场的楼盘以豪宅项目为主，价格偏高，导致统计时房价指数出现异动。而11月上市新房的结构与10月相比变化不大，环比0.1%的涨幅更显来之不易，而这也成为南京楼市“止跌企稳”的一个注脚。
●关键词：金秋房展会
事件：2024年9月20日，阔别南京楼市11年之久的房产交易会宣布“重启”。本届金秋房展会不仅推出涵盖全市的近2万套房源，主办方还特别给出了成交价1%的展会专属优惠，吸引众多看房人慷慨解囊。三天展会取得的“战果”也超出预期，共认购商品房1933套，其中商品住宅1644套，成交总金额近百亿。
点评：“很久没见到这样的人气了，应该说是积压已久需求的一次集中释放”，这是一位参与本次金秋房展的开发商代表发出的感慨，或许，这也是众多地产从业人员的心声。不难看出，如今买房人的消费结构正在发生转变，从2024年上半年的二手房转向新房市场，改善型的需求明显提升。通过“以旧换新”，南京先稳住了二手房的价格，再通过多重优惠补贴，将楼市重点转为新房去化，改善型需求被彻底激发了出来。
●关键词：购房补贴
事件：楼市调整期，一些许久未见的政策也重出江湖了！2024年年初以来，南京多个区相继出台了购房补贴政策，以吸引买家出手。4月，江宁区宣布购房最高给予1%的补助，还发放购车抵用券、消费券；鼓楼区则在9月发布楼市新政，给予购房人合同总价1%的购房补助，单套面积144平方米以上的最高补助4万元；此外，江北新区、雨花台区、秦淮区等多个区也公布了购房补贴政策，截止日期多数为2024年12月31日。
点评：面对持续观望的购买力，南京多个区出台的房补政策在一定程度上提出了应对方案，不过从实际效果来看则“有人欢喜有人愁”，片区内改善项目较多、配套设施较为齐全的板块，更受到买家青睐；而楼盘扎堆、配套有待完善的区域，即便有高额房补也难以转化为成交。
●关键词：以旧换新
事件：2024年4月，南京安居集团率先启动了住房“以旧换新”活动，在当年12月31日之前，换购人可用一套或多套二手房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新房价格的80%。市场“叫好又叫座”吸引了其他房企的加入，南京市交通集团、奥体建设、南部新城、浦口国资等市属国企以及相关民企争相加入第二批、第三批“以旧换新”，江宁、江北、建邺也各自“官宣”各自的“以旧换新”方案。
点评：用收购旧房带动新房销售，已成为房企盘活存量资产的一剂良方。2024年4月施行“以旧换新”以来，不仅带动了安居集团旗下千余套新房的销售，同时，实际上旧房收购价平均不到新房价的60%，流动资金的注入也为企业提供了稳定的发展动力。“以旧换新”不仅盘活了存量房源，也激活了南京的新房市场，闲置的二手房被收购之后可用作租赁住房，可谓“一举多得”。
●关键词：城市更新
事件：从过去的“老破小”变身为“网红”打卡点，南京的城市更新项目不仅让周边居民受益，也增添了不少城市活力。作为南京首批城市更新试点，改造后的小西湖已成为游客“深度打卡”南京必去的景点之一，这里以院落为单元，采用小尺度、渐进式的改造，通过“微更新”保留街巷肌理，修缮传统房屋，也提高了居住品质。
点评：其实不仅是在小西湖，目前，瑞金里、南湖记忆三期等项目都在火热推进之中。其中，作为瑞金路沿线重要的社区商业，瑞金里城市更新项目在友谊商务大厦的原有建筑上进行修复和更新，不仅将商业业态进行重组，更激活了周边住宅小区的活力。
●关键词：取消公摊
事件：2024年12月初，湖南衡阳的一则“商品房销售实行套内建筑面积计价”的通知激起千层浪，有买房人认为这是取消公摊了，但也有人认为，公摊面积依然存在，因为房产的总价并没有变。随后，关于公摊面积的讨论再次搅动楼市，买房究竟是按套、按建筑面积还是按套内建筑面积计价，买房人呼吁应尽快予以明确。
点评：其实无论是按哪种计价方式，都不会改变公摊面积依旧存在的事实。取消公摊面积的最大益处是让购房者明明白白消费，最大限度地减少房地产交易纠纷，然而随着买房人对于居住品质要求的提升，绿化、会所、精装大堂等公共区域带来的高品质体验，都依赖于“公摊面积”，因此取消公摊在现阶段并不合理，也不现实。
●关键词：降首付比例
事件：央行在2024年9月公布了多项新政，被人们称为国庆节前的“政策大礼包”，其中涉及房地产市场的不仅包括存量房贷利率下调，更将二套房首付比例调降至15%，与首套房看齐。降首付比例后的最初阶段，确实对新房销售有所促进，不过随后效果逐渐降温，这恐怕也与市场大环境相关，这一政策不该“背锅”。
点评：调降首付比例，是央行2024年以来力度最大、惠及面最广的一拨房贷政策，结合下调存量房贷利率，实实在在地为购房者减轻了月供负担。过去二套房首付为25%，高于首套房，此次统一下调为15%，显然，有助于降低改善型住房的购房门槛。举例来说，若一个家庭购买一套300万元总价的二套房，过去首付比例为25%需要75万元，如今降为15%只要45万元，直接减少30万元的“起步价”，以图激活改善型置业的需求。
●关键词：“四代宅”
事件：2024年下半年以来，关于“四代宅”的提法在南京楼市屡见不鲜，不少开发商以此为“卖点”，河西、南部新城等地的楼盘纷纷宣称“得房率超过100%”“开间12米、终极大露台”等等不一而足。事实上，“第四代住宅”的说法并未得到过官方的认证，不过，市场上的改善置业买家却对此颇为“认可”。
点评：各家开发商都选择在“第四代住宅”上开辟新赛道，不过这条赛道能走多远，目前还是个未知数。目前市面上不少“第四代住宅”以赠送大面积露台、高得房率来吸引眼球，但是并未真正达到庭院设计和垂直花园的标准，尤其是一些项目以毛坯形式交付，也难以最终实现“第四代住宅”的体验。有人说，当下楼市行情处于低位，房企打出“第四代”的噱头只是为了吆喝，买家出手前还是要冷静，让“第四代住宅”的风再吹一吹吧。
