探索市场脉动，洞悉行业趋势。申万宏源研究特别推出系列访谈——“走近申万宏源研究人“，我们将聚焦所内的杰出分析师，深刻探索他们的研究见解、成长经历及职业心得，向您展现分析师的多面性，带您走进Ta背后的成长故事。
本期“走近申万宏源研究人”带您了解房地产首席分析师——袁豪。
袁豪，任职申万宏源证券研究所金融地产研究部负责人、房地产产业链链长、房地产&建筑行业首席分析师。具有13年房地产行业研究经验+2年房地产行业从业经验，复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际、华创证券。
2020年加入申万宏源研究，带领申万宏源研究房地产团队在过往多项行业评选中排名不断提升，2020年/2021年/2022年/2023年新财富评选房地产行业分别获第四名/第四名/第二名/第二名。
Q&A对话袁豪
01
[专业领域知识]
您如何看待当前房地产市场的发展趋势和未来前景？
我们看来，经历三年大幅度调整之后，我国房地产行业已经在筑底阶段。主要源于：一方面，目前房地产行业已经深度调整，目前我国开工和房价的累计跌幅已分别接近于国际上房地产泡沫国家经验的平均最大跌幅64%和31%，因而判断我国基本面已在筑底阶段，并非只是调整初期；另一方面，目前我国三大底部支撑信号已显现，也在进一步支撑行业筑底的观点，包括：按揭负担比明显改善、租金回报率逐步追平国债、千人开工套数较日美超跌。
我们认为，未来“保障房+商品房”并重的住房双轨制将是大势所趋，其中保障房将实现对中低收入群体刚性需求的保障，商品房则将实现对于改善性需求的合理满足。商品房将有望打造高品质住宅成长新赛道，我们估算目前高品质住宅的渗透率仅24%，并预计改善性需求对应市场规模就高达6.5-8.3万亿，意味高品质新赛道空间广阔。
02
[个人成长经验]
您在分析地产股票时，有没有形成一套独特的方法论或分析框架？
我本科和研究生阶段的专业其实和地产毫无关系。从物理跨界到房地产行业研究，那些过往我自己回顾起来，也是一件很有意思的事。
在学校时，我的生活被各种实验、报告、数据分析所填满，做的最多的就是猜想推论，再进行验证，最后形成报告。学生时代看来枯燥无味的学习历程，却对之后工作中的我产生了巨大的影响。我总是习惯性的把数据和逻辑互相验证。无论是本科+研究生的学习生涯，还是此后十多年的工作，这份习惯一直伴随着我。最令我开心的是，我的研究团队也和我一样，认可并延续了这一研究习惯。物理实验和行业课题的切换，带给我的并不是巨大的变化，而是一以贯之的方法论。
初入职场，我进入了房地产咨询公司，这段工作历程中，我参与过住宅项目分析、政府五年规划、旧机场产业定位、游乐场商业定位、产业园规划等。在这些花样繁多的研究需求中，我发现他们其实都基于最基础的供应和需求的关系分析。从供需关系出发，抽丝剥茧、化繁为简，寻找问题的本质、并解决问题——是一个有效且充满乐趣的过程，即便在后来我和我的团队的行业研究中，混合了政策变化、经济走势、人口波动、资金行为等其他因素，我们依然能回归供需关系。看问题分析先看供需关系，成为我们另一个研究习惯。
基于这两个习惯的研究方法论，让我们在2017年开始逐步形成了房地产行业小周期延长的研究框架，从供需角度来分析解释2015年至今的反常周期，并基于上述研究框架，我们先后推出了一些原创性的研究成果：棚改货币化安置、三重集中度跳增、城市独立周期运行、物管三大护城河、房地产行业格局优化、高品质住宅渗透率提升等。
这是我想分享的，有意思也有意义的事。
03
[从业经历分享]
您能分享一下您在房地产行业研究中较为成功的案例吗？
那必须是“棚改”。
相信很多人应该还记得“2017年的棚改货币化安置”研究案例。我们团队在市场上最先发布了棚改货币化安置研究报告，并在那之后，不断跟踪“棚改”进展，密集发布了一系列的研报。2017-2018年，我们对于房地产板块的研究，无疑是有特色且成功的，在那之后“棚改”也成为了我们团队的一大研究标签。
2015年6月，国务院要求积极推进棚户区改造货币化安置，标志着棚改货币化安置的启动。但在随后棚改快速推进的一年多中，市场并没有意识到棚改的重要性。2017年春节后，我们团队进行了三四线城市的草根调研，意识到了棚改对三四线的重要性、同时也惊讶于市场对此的忽视。在那之后，我们跑了10多个城市，采访了各种参与主体、以及查阅参考了很多历史资料，怀着重大发现的激动心情，我们在2-3月连续发布了两篇深度报告，合计119页。这成为了全市场最早的关于棚改货币化安置的深度研究报告。
可是市场起初并没有认可我们的观点，在随后的路演过程中，我们发现我们的观点相左于大多数研究机构，甚至遭遇了很多同行观点的反驳。基于对立足于充分调查的研究以及方法论的信心，我们丝毫没有放弃。在扩大市场调研范围，进入到更多、更下沉的三四线城市的同时，进一步进行数据验证；期间，不断形成研究报告和电话会议的研究成果，并保持输出。2017年3季度左右，在基本面和股价面的不断印证下，市场逐步开始接受棚改重大影响的观点。我们领先、深度的研究给投资者留下了较为深刻的印象。
04
[行业见解]
您对近期房地产政策有何见解？
从今年430政治局会议以来，我们认为房地产政策思路正式从过去的供给侧转向了需求侧，对应政策目标从稳投资转向了稳房价，并且同时政策呈现出重视度更高、目的性更明确、持续性更强的三大特色，因而预计本轮政策的有效性也将更强于以往，并预计市场热度也将逐步由二手房传导至新房，从而推动房地产市场逐步回归正轨。
其中，近期房地产政策三大特色具体表现为：1）本轮房地产政策重视度更高。我们认为，430政策以来，本轮总量政策和地方政策连续并密集推出，并政策观察期缩短至2-3周，这不同于去年的2-3个月，表明本轮政策重视程度更高。2）本轮房地产政策目的性更明确。近期国常会和四部委房地产吹风会都在不断强调“房地产关系人民群众切身利益”，同时近期国常会表态中新加入了“关系金融稳定大局”，都在进一步明确稳房价的重要性。3）本轮房地产政策持续性更强。近期国常会表态“着力推动已出台政策措施落地见效”，并要求“研究储备新去库存政策”，同时国常会表态去库存政策要“解放思想、拓宽思路”，意味着后续政策仍将持续宽松、并或将有更大政策空间。
05
[党建文化]
作为一家国有金融企业，申万宏源研究的党员和党建文化对您个人成长有什么影响吗？
我个人对于党员的责任的理解在我看来总是不够深刻的，还需要不断的学习。入职研究所以来，所见的良好的研究氛围，务实的工作风格在我看来都是契合了我党对于“中国特色金融发展之路“的初心和使命的。
积极关注国内外形势的变化，关心党和国家的重大决策。过去三年中密切跟踪着房地产行业的发展情况，也密切跟踪着国家对于房地产行业的新定位和新计划，比如：“新发展模式”、“城中村改造”、“三大工程”、住房双轨制、政府收储去库存等，进一步提升了自身的认识水平，同时通过对我国房地产行业的历史对比分析以及对国际经验的横向对比分析，形成一系列房地产行业研究深度报告，并积极向政府和企业谏言献策。这也是一个普通金融工作者的坚守的日常。
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