在2024年的尾巴上，老牌港企新世界发展在广州开了个盛大的庆功会——
庆祝压箱底多年的古早豪宅凯旋新世界低价上架，开卖半月，成绩还不错，收金18个亿。
但新世界发展（HK0017）的股民们却没能“同乐”。
庆功会当天，新世界发展盘中暴跌6.73%。
那已经是连续第6个交易日录得下跌，光这一波的跌幅就超过21%。
而这远不是终点。
年底，新世界的股价已经比2024年初缩水超过六成，2025开年这几天……就，反复刷新了五年来的新低。
债券也崩掉了——
部分永续债价格一周内下跌约18%，创下2023年8月以来的最低水平。
眼见股债双杀，机构们纷纷开始自保——
庆功会的第二天，东亚银行就把新世界的股债抵押融资比率从30%至40%下调至20%至30%。
招商银行随后跟进，调整至30%。
而汇丰这些，干脆把这家公司从抵押融资名单移除了，不提供相关服务。
这下，就有点尴尬了。
但作为一个既没有还不上银行贷款，也没有到期债券爆雷，手上拿着不少优质存量商业和豪宅，背后甚至还站着香港豪门的老牌地产公司——
新世界发展何以至此？
01
在舆论场上，新世界发展的关注度，是从2024年的9月底开始狂飙的。
作为家族接班人，第三代长孙郑志刚突然就辞任了。
虽然出身千亿豪门，郑大公子一直自带网红体制，凭着文艺的络腮胡和各种十元级别的探店吃播，郑大公子在抖音和小红书上的粉丝合计超过300万，被无数吃瓜群众亲切地唤为——
刚子。
刚子离任，顶上的是新任行政总裁马绍祥，新世界历史上第一个掌握实权的“外人”。
这样的剧情本就自带豪门内斗的想象，没想到，更大的反转还在后面——
仅仅两个月之后，马绍祥也“下课”了。
半年换三任掌门人，不上热搜都对不起这场大戏。
说起这马绍祥，在香港政商两界背景强硬，从商前曾任香港发展局局长，加入新世界集团6年，既有功劳，又有威望，一上任就喊出积极减债的口号，和之前刚子“卖卖卖”的风格如出一辙。
他为啥会输？
外界普遍的解读是：
新世界即将把业务重心放在内地，“西关小姐”黄少媚拥有20年内地房地产经验，而马绍祥只有深港两地的房地产经验。
这看起来很合理，但橘姐从公司内部吃到的瓜是——
冯绍祥的接班，从大半年前就已经开始铺垫，算是深思熟虑，平稳过渡；
而黄少媚的上任要突然得多，直到在内部视频会上，主席郑家纯直接开怼，说对马“不信任”的时候，员工们才知道要变天……
想想纯官这里里外外一大家子，有正妻有外室，豪门家族的那些事儿，岂是咱吃瓜群众可以想象的？
02
无论怎样，掌门人一变再变，还是影响到了新世界发展本身。
最直接的影响是——
在漫天飞舞的小作文面前，公司的应答显得缓慢又无力。
早在去年12月初，就有外媒透露，新世界已委任汇丰、中银及摩根大通为顾问，向债权人要求12个月的“暂止协议”，并计划在3个月内公布重组计划。
也有外媒表示，新世界正在与银行进行谈判，以延长部分贷款的到期日。
而最能触动市场情绪的传言，大概是新世界向银行发信，寻求就违反财务指标一事取得豁免。
据说，新世界发展违反的财务指标是——
净负债占资产比率，已经超过100%。
对于一家房企而言，高负债的指控还是满敏感的，回想几年前击垮大半房企的“三道红线”，其中一条“踩线标准”，就是净负债率超过100%。
对内房企的要求尚且如此，何况是一贯以保守姿态示人的香港房企。
即使面对这些，新世界的反击也显得不温不火——
过了两天，投资人交流会姗姗来迟，据自媒体路数透露，公司最新的对外口径是跟银行谈了再融资，而不是展期，但讲真，市面上是一点风声都没有。
没有回应，市场情绪的好转就无从谈起，单看这一个月来资本市场的走势，都能感受到投资者汹涌的质疑。
03
那么，问题来了，新世界发展到底欠了多少钱？
我稍微捋了一下。
根据公开数据，目前新世界发展在债券端的负债大概615亿港币，其中永续债的总量43.4亿美元。
从剩余期限来看，没有一年内到期的债券需要偿付，短期还债压力并不大。
但是，银行贷款的压力是迫在眉睫的。
有息负债的总规模1565港元，其中绝大部分是银行贷款，而1年内到期的416亿港元，几乎全部都是银行贷款。
而新世界手上的现金及银行存款有多少呢？
2024年年报上的数字是：279亿港元。
这么一算，现金短债比只有0.67，就，又是一个踩了三道红线的操作。
放在前几年，这是妥妥要被降级抽贷的。
这大概也能解释——
为什么新世界近年来一直在把新创建、K11、启德体育园这些优质资产剥离给“爸爸”周大福；
为什么最近要开始抛售捂在手上14年的超级豪宅凯旋新世界；
为什么直到12月底还在陆续抛售香港的写字楼；
为什么整个12月，传来传去的那些小作文，大都是新世界在拼命向银行寻求帮助……
风险当前，当然要首先转移掉最优质的资产，防止被债权人拿走。
当然，处理资产的收入也可以缓解流动性危机。
当还款能力不足的时候，银行作为最大的债权人，能否高抬贵手，直接关系到新世界能不能正常地活下去。
04
最后，八卦一下新世界发展的赚钱能力。
1月3日，新世界中国宣布其2025财年上半年销售数据。
这是新世界发展在内地的地产全资子公司。
2024年7月至12月期间，这家公司在内地市场的销售额突破70亿元人民币，达到全年销售目标的70%。
这个数字里包含了开头写过的，凯旋新世界的18个亿，但看起来没有非常惊艳——
毕竟2021财年，新世界在内地的战绩是超过200个亿的，虽然一直下滑吧，但直到2024财年，全年还卖了124.8个亿呢。
结果，2025财年的上半段，把凯旋新世界这种王炸都拿出来了，才卖了70个亿，比起去年同期还少了几个百分点……
再看看租赁部分。
2024年财报显示，新世界在香港的投资物业收入为33.56亿港元，内地投资物业收入是18.41亿港元，两个加起来，一年的出租收入不到52个亿。
而新世界的经营性物业估值到底有多少呢？
财报显示：
2000多亿。
这么一算，年化出租回报率只有2.5%左右。
难怪有人分析说——
（新世界）真实最大的问题其实是它现在的收入很差，如果你对比新世界和其它香港发展商，它的收租的收入，回报率是低于人的。虽然它有很多商场或者商业的出租物业，但是它是不够别人收租收得好的。
当然了，我觉得，未必是收入真的很差，也可能是经营性物业的账面估值抬得太高。
那么，下一个问题又来了。
大家都知道，银行在放贷的时候，是按照经营性物业的账面估值去计算贷款额度的，如果账面估值真的大幅偏离市场均值，一旦账面估值大幅下调，就会直接挤压到银行的可贷额度。
如果想要卖出经营性物业筹钱，只要按照市价一交易，又会产生账面亏损。
就，还真有点进退两难呢。
