杭州土拍点评：杭州地价天花板一再突破整体回暖是否会传导？

潮新闻客户端记者俞东辉

今日，杭州土地市场迎来年前收官大战，湖墅大关、双桥、金沙湖三宗宅地于今日成交。

从成交结果来看，湖墅大关地块经过220轮竞价，最终由滨江竞得，成交总价545608万元，折合成交楼面价64834元/㎡，溢价率71.2%。

双桥地块仅有1轮竞价，由博策底价竞得，成交总价82001万元，折合成交楼面价8789元/㎡。

金沙湖地块经过28轮竞价，最终由绿城竞得，成交总价201291万元，折合成交楼面价23444元/㎡，溢价率41.5%。

今日土拍主要有以下几点观察：

01高端板块进入价格突破窗口期房企争夺定价权

2024年10月22日，绿城竞得四堡七堡单元JG1402-36地块，成交楼面价50717元/㎡，一举刷新了杭州宅地的名义楼面地价纪录。

而时隔仅3个月，杭州宅地名义楼面地价纪录再次刷新，今日成交的民生药厂地块由滨江竞得，其成交楼面价达到64834元/㎡，超出绿城四堡七堡单元地块约14121元/㎡。

观看本次出让直播的不少网友也都预测项目未来的平均售价将达到10W+，这无疑也将是杭州住宅产品新的价格标杆。取消限价以来，杭州已有多个板块的成交楼面价相继刷新，未来的整体新房价格体系重塑在即。

以今日成交的民生药厂地块为例，板块内此前成交的霞映锦绣里精装限价为65100元/㎡，与今日成交地块的楼面价相差无几。从利润逻辑来看，板块价格体系势必要重塑。

另一方面，由于没有限价束缚，新项目的建设投入将加大，其产品品质势必高于板块此前的二手房，两者的竞争也将不在同一个维度，新项目的售价拔高有着充分的产品力支撑。

因此综合来看，如今日成交的民生药厂地块，区块内短期难以有相同优质度的宅地出让，而区块内二手房则由于品质的差距难以形成有效竞争，因此地块具有未来的板块最高定价权，同时目前也是杭州众多高端改善板块价格突破的窗口期。

02当前市场并未普涨硬伤地块仍缺竞争

虽然当前高端板块竞争激烈，无论是新房还是地块都受到广泛关注，但这并不意味着整体土地市场的全面普涨，像今日出让的双桥地块仍然以底价成交。

双桥地块商业占比较大，达到40%，同时地块西北侧有较为醒目的公墓，其地块硬伤较多。

双桥板块虽然前期的熙海棠去化优异，但由于板块的开发进程较缓，板块客群有限，后期云耀之城等去化明显拉慢。

而这些问题组合也使得地块仅由博策一家房企报名，最终也是底价成交。

因此，外围板块或者硬伤地块仍然需要等待一个市场热度扩散的契机，而只有此类地块竞争烈度加强才意味着市场热度的真正回归。

03整体走势逐渐向好板块传导获将加快

今日成交地块中还有1宗位于金沙湖板块，由绿城溢价41.5%竞得，成交楼面价23444元/㎡。根据按照挂牌文件，地块住宅起价与商业商务起价单独计算，按其口径，地块住宅成交楼面价约为25463元/㎡。

不计低密地块，该价格已仅次于2019年成交的春风金沙地块及2021年成交的融创金昌启亚·杭臻源地块，重回金沙湖地价高点。

这说明了市场热度并不仅限于高端改善板块，随着板块传导的加快，外围核心板块也正在不断回暖。

像此前几批次成交的临平老城区地块，云城地块、萧山新区地块的溢价率也充分证明了市场热度在板块间快速传导。

因此，虽然市场普涨仍未到来，但整体走势是逐渐向好的，而随着板块之间的热度传导不断加快，整体市场回暖的契机或也将较快到来。

地块详细解析

湖墅单元GS0201-R21-05地块：

地块出让面积32367㎡，出让地上建筑面积84154.2㎡，容积率2.6。

地块是民生药厂区块内规划的最后一宗宅地，前期出让的两宗地块分别为颂映传麒府精装限价5.5万元/㎡，最低中签率11.96%；霞映锦绣里精装限价提高至6.51万元/㎡，部分房源拼至顶格社保，还需5年限售。

今日成交地块距离地铁、商业综合体更近，且无精装限价要求，因此地块预期售价想象空间更大。

目前板块内无新房在售，周边次新二手房如锦绣之城、首开杭州金茂府等挂牌均价都在9万元/㎡上下。

下沙单元QT0102-33地块：

金沙湖地块出让面积40886㎡，容积率2.1，地上总建筑面积85860.6㎡。地块为商住用地，不过商业比例不高，占比约11%。

地块为金沙湖核心涉宅用地之一，其高层存在一定的金沙湖湖景景观。

地块所在的金沙湖区域也是整个钱塘区的核心区块。地铁1号线、金沙天街、吾角天街、印象城、邵逸夫医院下沙院区等配套环伺左右。

双桥单元XH020401-05地块：

双桥地块出让面积58313㎡，容积率1.6，可建面积93300.8㎡，其中商业商务与住宅建筑计容面积比例4:6。

地块东侧为4号线西延段云谷站，周边有阿里巴巴云谷园区、西湖大学、杭州云谷学校、菜鸟云谷产业园、独角兽产业园区、云谷福地中心等相关产业配套。

目前，双桥板块内仅一个在售项目，即为杭铁万科·云耀之城，精装限价28000元/㎡。