潮新闻客户端记者史一方
“如果说从1998年到2020年是国内房地产行业的上半场，那么经历了2021年到2024年的整顿和中场休息，2025年有望进入下半场。”展望2025年楼市，蓝绿双城董事长曹舟南如是说。
但在他看来，下半场的“踢法”和上半场完全不一样，而战术换了，很多跟不上时代的主力球员也就被替换掉了。
房地产仍是支柱产业
下半场重在解决结构性需求
曹舟南研究了多个国家的房地产市场，不管城市化率有多高，房地产始终是支柱产业之一，满足市民的安居乐业，且能解决大量的就业。这让他坚定了对行业的持续信心。
但他也认为，“上半场”解决的是有没有房的问题，经过20多年建设，如今房源量整体已经过剩，尤其是低能级城市以及部分高能级城市边缘板块的刚需房源；“下半场”则是因需定供，解决结构性的需求，如改善需求，住好房子的需求。
他认为，在房地产行业的下半场，传统房企的重投资大部分会集中在核心城市的核心地段。以杭州为例，2025年房企拿地依旧会集中在主城区和其他几个热点板块。“核心城市仍有很大的改善需求，核心城市的核心地段依旧存在一定的资产配置需求。”曹舟南表示。
而好房子未来也有很大的需求空间。“房地产狂飙突进，城市化带动房价上涨、资产增值的时候，很多城市对于房子的品质没有那么重视。如今绝大部分房子已经没有投资价值，只有居住价值，这时候大家就会想要一套满足终极居住的好房子。”曹舟南说，“进入下半场，你能不能将建造者变成真正的产业工人，比如能不能将渗漏率控制在1%以内，能不能大幅提高得房率，能不能将装修后的高层住宅净层高提升到3米以上，能否提供优质的物业服务。”
曹舟南说，今年蓝绿双城在温州、湖州等地的好房子项目，得房率大幅提升，大尺度的花园阳台有更多的功能布局，性价比和舒适度都很高，“真正的好房子、好服务，市场仍有很大的需求。”
蓝绿双城董事长曹舟南
三四线城市仍有机会
因需定供的“城市共建”模式兴起
很多人说，三四线城市的房地产再也没有机会了。对此，曹舟南并不认同。
“三四线城市也有保障、刚需、改善甚至资产配置等种种需求，关键在于因需定供。”他说，“相比一二线城市，三四线城市的需求相对较小，如果供应量过大，土地就卖不出去。”
曹舟南考察了不少三四线城市。这两年，地方城投在属地土地市场起到了支撑作用。“每年都要支付利息，但城投自己开发又稍显信心不足。有的地块会拿出来找房企代建，但现在代建的风险也较大，因为很多房企甚至暴雷房企转做轻资产代建，竞争激烈，为了中标甚至不惜大幅减费和过度承诺。结果很可能是品质、成本、现金流等均受影响，特别是如果定位有误、销售不畅，已经是在建工程的状态会让城投进退两难。”
而蓝绿双城通过创新的城市共建模式，摸索出了一条共赢之路，深受三四线城市欢迎。
曹舟南介绍，目前蓝绿双城正在打造“以百万人口为单元的城市空间和美好生活共建”样本，比如省内的苍南、温州、湖州、衢州，江苏南京、盐城，山东滨州、淄博、青岛、枣庄等。
所谓共建，意味着蓝绿双城会带自有资金入场，投资每座城市的核心地块优质项目。当然前提是读懂这座城市，结合人口、住房、购房、拆迁等真实数据，组织专业的城市居住状况调查和居住需求研判，摸清楚这座城市的真实购房需求，包括改善、刚需、保障及其占比。
蓝绿双城共建项目
“我们读城、读地、读人，在精准研判需求和细致分类梳理建设用地的基础上，选择优质项目和城投合作拿地，真金白银投入。在重资产投资优质项目的同时，还会选择当地城投的一些存量土地，与城投一起操盘共建。”曹舟南说，“城市共建的好处，一方面是国有企业与民营企业核心竞争力结合，重投资与共建操盘结合，做实城市的市场操盘主体，同时企业参与共同投资，稳定、持续、扎实地围绕城市建设、行业发展。另一方面，城市政府对城市共建主体企业开诚布公，主体企业也为政府提供了专业的咨询服务和系统的解决方案，帮助理顺整座城市的不同品类的住房供需关系，助力城市政府既能根据需求出地，也能结合需求实施市场化开发。几年时间下来，同时能帮助地方有效消化库存，推动一二手房联动，帮助老百姓找到最适合他们需求的好房子和好服务。”
“我们是专业的，我们最清楚，这片‘面粉’（土地）究竟适合做成面包、馒头还是油条。”曹舟南很自信，因为城市共建这种创新模式已经有了共赢的诸多案例。“有一宗地块，本来地价有意按7500元/㎡挂牌，但结果很可能直接影响首次开盘定价和整体流速。我们以城市共建模式共同介入后，按照市场情况合理确定地价，这个项目产品很成功，大受购房者欢迎，而且主要收益大部分归了地方。最终相当于为地方实际带来了8932元/㎡的土地收益，大超预期。”
曹舟南表示，共建既要算土地出让、开发建设、共建操盘的大账，更要算土地流转、好房子适配、房地产市场平稳健康发展的大账，所以，要留在房地产的下半场，必须是全能型选手。
