春节期间，一则地方国有股权转让案例引发业界关注。日前，济宁市梁山县建业房地产开发有限责任公司（下称梁山建业）公开挂牌转让上书房（山东）房地产有限公司（下称上书房地产）90%国有股权及18038.673万元债权，转让底价为1.8亿元。值得一提的是，梁山建业为隶属梁山县国资的山东水泊梁山城建投资有限公司（下称梁山城投）的全资子公司。
业绩方面，值得注意的是，上书房地产成立于2023年11月，净利润为-26.95万元，评估机构给出的当前资产评估价值为-59.16万元，从当前财务状况看，其面临的挑战不可小觑。目前，上书房地产还手握梁山县郝山峰小学项目，另有约13万平方米宅地待开发，其与教育项目的结合显示出一定潜力，最终走向如何，值得观察。
企业资产评估价值为负，原股东主动放弃优先受让权
日前，上书房地产90%国有股权及18038.673万元债权在山东产权交易中心挂牌，转让底价1.8亿元，转让方为梁山县建业房地产开发有限责任公司。公开资料显示，该公司成立于2023年11月16日，注册资本2000万元，董事长为陈敏。企业经营范围包括房地产开发经营；建设工程施工；住宅室内装饰装修等。
挂牌公示的财务报表显示，一年多来，上书房地产经营面临一定的困难和挑战。尽管注册资本相对较高，但截至2024年11月30日，其利润总额为-26.95万元，净利润同样为-26.95万元，资产评估价值达到了-59.16万元。
股权结构方面，除大股东梁山建业以外，步步高置业（山东）有限公司持有上书房地产10%股份。公开资料显示，步步高置业成立于2023年2月，注册地为济宁市梁山县，注册资本1000万元，陈敏同样为该公司高管，担任执行董事总经理。
梁山建业的唯一股东为梁山城投，后者成立于2008年9月，注册资本11.6亿元。梁山县国有资产事务中心、中国农发重点建设基金有限公司以及国家发展基金有限公司分别对其持股86.2%、7.2%、6.6%。
值得一提的是，公示信息显示，标的企业原股东放弃优先受让权，企业管理层也不参与受让，这意味着步步高置业没有接受上书房地产股权的意愿。
挂牌信息还显示，本次产权转让如导致国家出资企业及其子企业失去标的企业实际控制权的，交易完成后标的企业不得继续使用国家出资企业及其子企业的字号、经营资质和特许经营权等无形资产，不得继续以国家出资企业子企业名义开展经营活动。
此外，该项目不接受联合体受让。意向受让方须承诺，受让股权后标的企业继续承接原有债权债务及或有负债，履行已签订的协议与合同。
手握优质教育地产项目，未来仍有潜力释放
虽然面临一定的困难和挑战，但上书房地产手中还握有一些相对优质的项目资源。企业在教育项目上有所布局，且与教育行业关联密切。
自然资源部公开信息显示，上书房地产承接了梁山县郝山峰小学建设项目，该项目用地的供应面积为4.18万平方米，约定开工时间为2024年12月3日，约定竣工时间为2027年12月3日。
据“济宁教育发布”公众号发布信息显示，梁山县郝山峰小学项目位于梁山县虎头峰路与凤凰山路交叉口东北角，是梁山县中小学幼儿园建设提升三年行动计划项目。该项目总投资1.8亿元，包括综合楼、教学楼、风雨操场及食堂、报告厅等总建筑面积2.9万平方米，同时，配套运动场、篮排球场、道路管网等附属设施。
目前，该项目已进入工程扫尾阶段，原计划于2024年底建设完成。学校建设完成后可新增小学教学班36个，新增小学学位1620个。
除小学建设项目外，上书房房地产还在2023年11月29日竞得济宁市梁山县一宗住宅用地，地块占地5.87万㎡，规划建筑面积12.92万㎡，成交价约1.94亿元，楼面价1501元/㎡。
业内人士认为，此次上书房地产转让，显示了梁山县国资在调整其资产组合时的战略考量。尽管企业在财务上目前不理想，但其与教育项目的结合显示出一定的潜力。教育地产的开发，通常具备较稳健的现金流和长期的收益前景。
然而，作为新成立的企业，其尚未在市场上赢得广泛认可，未来的经营挑战依旧不小。
业内人士分析，梁山县国资选择此时转让，可能是为优化资产配置，聚焦更有发展潜力的领域。步步高置业放弃受让可能意味着对市场风险的警惕，或在寻找更符合战略目标的投资方向。对于潜在的投资者来说，上书房地产仍需证明其盈利能力和市场竞争力。然而，随着教育改革和城镇化进程加快，教育地产的市场需求可能会逐步释放，值得关注。上书房地产最终走向如何，同样值得观察。
