潮新闻客户端记者楼肖桑詹慧雯黄磊任思思图片制作蓝鋆滋
刚刚过去的龙年，杭州二手房可谓是跌宕起伏。根据潮新闻美好生活研究院统计，2024年杭州十区二手房成交预计9.3万套左右，为近4年高峰，也首次超过了新房成交量（约7.2万套）。
这样的高成交量，背后其实是用降价换来的。潮新闻美好生活研究院选取了杭州最具代表性的个板块，发现大部分板块的价格都比年初有所下降。如今，蛇年全新而至，杭州房价又将呈现怎样走位，成为新年伊始的大悬念。
两大热点板块难敌降价趋势
钱江世纪城、未来科技城这两大热门板块，二手房价一旦波动，都会引发热烈的讨论。
制图蓝鋆滋
2024年1至6月，奥体-钱江世纪城板块二手房价走势稳中有升，个别红盘时代奥城、天璞、创世纪二手房价甚至创下年内成交价格新高。创世纪2月份成交均价甚至超过了7万元/㎡。
行情是从6月下旬开始发生变化的，亚运村三子约4400套住宅开启交付。6月份日耀之城二手房成交量开始抢跑，并于7月份到达价格巅峰，一套249㎡大户型成交价甚至突破了7.5万元/㎡，堪称亚运村二手房价天花板。
到了8月，随着更多房源批量挂牌，亚运村二手房行情直转。日耀之城价格回落，桂冠东方部分近铁路房源，甚至出现了4字头的“破发价”。
7-8月份，亦是世纪城大多数小区的二手房价格低谷。
9月底，央行降首付、降利率，全国楼市利好频出。10月9日，杭州发布楼市新政，取消新房限价。一连串的政策叠加，加上亚运村集中出货潮平息，钱江世纪城其他楼盘的二手房价也逐渐趋稳。
未来科技城虽然没有钱江世纪城这么跌宕起伏，但在大量新盘交付的背景下，二手房价也面临着压力。
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二手房成交量较为密集的未来天空之城，价格巅峰诞生于5-6月，月度二手房网签数据在4.4万元/㎡左右；9月份进入价格低谷，月度二手房网签价仅为约3.5万元/㎡。
未科三兄弟中，印未来3月份的网签均价达约4.9万元/㎡，11月份又回落至4.2万元/㎡左右。
城北的刚需楼盘一年跌25%
一些房价较低的刚需板块，去年都在持续以价换量。
例如曾经大热的勾庄板块，从去年的二手房成交价格来看，1月已是房价巅峰，全年签约价整体下行，下半年下降更明显，年初和年末相比，多数小区房价跌幅10%-17%，近期签约均价在2.4万-3万元/㎡之间。
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话题度较高的幸福里小区，2022年底刚交付二手房还能以4万元/㎡左右成交，2023年也能卖3.5万元/㎡左右。随着板块更多二手次新房集中入市，2024年1月成交均价34320元/㎡，4-10月房价基本维持在3.1万/㎡左右，而到了去年底成交均价只有29590元/㎡。
降幅较大的还有万科杭宸，去年1月份成交均价38200元/㎡，年底跌至32090元/㎡，全年跌幅16%。
良渚的一些楼盘降价幅度更大，以七贤郡为例，年初和年末房价跌幅25%。1月是房价最高点，二手房成交均价25340元/㎡；二季度末开始，小区房价正式跌破“2字头”，迎来一波成交高峰；此后8月房价短暂抬头，9-10月两连跌，价格继续下探至2万元/㎡以内。
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和光尘樾1-3月二手房成交均价3万元/㎡左右，4月起开始直线下跌，到了6月跌至上半年最低点26210元/㎡，降价促使项目在二季度共成交20余套；7-8月房价再次反弹至2.8万元/㎡，三季度成交量就下降到不到10套；到了三季度末、四季度价格再次下跌，11-12月成交均价2.5万元/㎡上下，季度成交量也重回20多套。
中高端楼盘价格相对稳定
在以自住人群为主的城东，大部分楼盘也是降价的基调。
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据统计，城东新城大部分楼盘在去年一月份达到成交价全年最高点，之后便逐月下降，直到9月份，在强有力的政策刺激下，市场整体企稳，二手房成交量上涨，价格才开始有所复苏。
比如全年每个月都有房源成交的天阳尚城国际，二三月份的成交均价一度还能超过4万元/㎡，到了下半年已跌至3.5~3.7万元/㎡，直到年末又回调至3.9万元/㎡左右。
整体来看，去年一整年城东大部分小区的成交均价都有或多或少的下跌，平均跌幅在10%以内。但也有特例，东城金茂府等中高端楼盘价格始终比较稳定。另外，一些近两年交付的次新房，因为没有经历过楼市最火爆的年份，二手房入市时直接就是低价行情，因此在过去一年并没有太大波动。
“老破小”跌了一整年
相比次新房，“老破小”的日子更不好过。
我们选取的四个板块共28个“老破小”小区的样本中，去年1月已是全年二手房成交价的最高点。此后，便一路下滑，虽然在年中一度趋稳，个别小区甚至还有过一定的反弹，但到了下半年，价格颓势难止、持续走低，可以说是跌了一整年。
朝晖一区、四区，在2024年年初时，不论是挂牌价还是成交价，都要超过3万元/㎡。但还没过完一季度，马上就跌破3字头。到了年底，这两个小区的成交均价已经低于2.8万元/㎡。
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同样的情况也发生在景芳。景芳的二区、三区、四区以及五区，年初二手房价格也都在3万元/㎡以上，最高的甚至超过3.3万元/㎡，但到了年底已经鲜有房源成交价能突破3万元/㎡。
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景芳东区更是从年初的32453元/㎡，跌至12月的24532元/㎡，全年跌幅达到了24.4%，是跌幅最高的几个小区之一。
学区房降得很“克制“
一向来坚挺的学区房，在去年也难以独善其身，但相比其他板块，降价程度稍显“克制”。
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著名的“孟母盘”耀江文鼎苑，从年初接近6万元/㎡的成交均价，如今已基本稳定在5.5万元/㎡。价格下行带来成交量直升，10~12月份一口气成交了40套左右的房源。
学军小学（本部）对应的中大文锦苑，也直接跌破7万元/㎡，成交均价在6~6.5万元/㎡浮动。梧桐公寓（行知小学本部）、西城年华（保俶塔实验学校申花校区）、融创河滨之城（竞舟二小）等知名的学区房小区，也都有5%左右的跌幅。
不过，很多第一梯队学区房的价格还是很坚挺，“三高”次新二手学区房更受到青睐。
从统计数据上可以看到，文一街小学（本部）对应的石灰桥新村，以及文三街小学（本部）对应的文三新村等小区在内，不论是次新房还是老小区，因为学区的加成，价格一直比较稳定。
据中介透露，根据有关部门发布的学区预警情况来看，2025年杭州大约有64所小学，22所中学为红色预警，好的学校依旧难求，这也是这些学校对应学区房小区价格始终坚挺的主要原因。
此外，高优学区、高性价比、高品质的“三高”次新二手学区房在过去一年中更加受到青睐。
这些小区往往房龄相对较短，可能学区并非第一梯队，但是考虑到小区本身的产品和品质过硬，叠加了很强的自住属性，如今变得更加突出，价格也会更加稳定。最为典型的就是艮北新城的杨柳郡小区，价格一直稳定在4.5万元/㎡上下，成交量更位列去年杭州二手房住宅第四。
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