开年的深圳楼市有点让我太意外

蛇年第一个对楼市提出要求的大城市，来自深圳。

图源：深房网

措辞也带着一股力透纸背的迫切感：房地产投资尽快恢复增长，摆明了就是要提振楼市且势在必行，这也是2025年楼市开年打响的第一枪。

去年至今全国楼市情绪一直不高，一二线冷静与观望、三四线萎靡不振，包括深圳本身，整年来看其实也不算理想。

一手房方面，很多楼盘都是大跌的。

2024年深圳一手成交均价5.4万/平，创了2019年来的最低纪录，甚至福田区的京基宸悦府直接买一送一，买一套住宅送一套100多万的公寓。包括二手降价也很厉害，到9月底二手成交均价来到5.87万/平，更是三年新低。

这种情况从去年10月开始好转，到今年1、2月，更是迎来了一个彻底反转。

这个往年没什么人的市场淡季，如今不仅延续了年底翘尾的热度。1月一手成交甚至超过了前三年，再来看2月6号的这一枪，虽然突然，细想又是意料之中。

不过当我买了张最早的机票，真正踏上这片土地，才对这份温度有了更真实的触感。

落地第一感受，这个城市的冬天不太冷。

深圳福田区某核心新盘

而根据中介发来的信息，你会发现这里的楼市更是火热，这份扑面而来的热度，也是深圳能喊出“尽快恢复增长”的信心所在。

一

这一枪的底气，来自深圳楼市的开年2把火。

第一把火，非核心区一手直接红透半边天，尤其龙华区，中介带我看的一个新盘中洲迎玺。

中洲迎玺售楼处现场

紧靠深圳北站，三期的80多平小三房总价至少530万。

上周末样板间开放第一天，早上5点不到，门口就有很多排队看房的人。这份火爆持续到工作日也丝毫不减，周二我去看盘当天，车子只能停在一个路口开外，步行到售楼处感觉像到了菜市场。

甚至上午十一点左右的高峰期，直接出动了交警到售楼处门口维持道路秩序

大部分人进售楼处也只能“蹭”销讲，因为销售压根儿接待不过来。

样板间直接拉起格挡限流，门口队伍排成长龙。

除了非核心区这个标签，这个项目也并不是现房，甚至还有个硬伤：就是92年拿地，如今产权已经过去33年。但即便如此也妨碍不了它的火爆。

包括2025年首个日光盘，龙岗的深铁阅云境。离市区CBD足足35公里，但开盘仅1小时全部售罄，当天销售额超过了7亿。

这份热闹让人想起早几年的高峰期，随随便便一个盘都能卖出精彩、卖出火爆。

第二把火，来自福田核心区的二手房市场。

一整天我跟着中介看了七八套房子，心里其实有点震撼。

首先就是现在客户看房热情非常高涨，哪怕有硬伤的二手房，开年以来带看也很频繁，比如离福田口岸不远的益田村。

49栋一楼的77平小3房，挂牌总价是450万

过午2点，客厅内照不进一丝阳光，只有走出阳台才能看见太阳。

这样的房屋条件，放在前两年就是交易链最底端的存在。

但今年情况很不一样。

据链家中介说，开工以来不到一周，仅他一个人就有8批带看。这还没算上整个片区的其他同事，大概会是一个更夸张的数字。

第二就是二手房东心态越来越稳了，甚至出现临时加价。

乐有家中介透露，梅林片区的旭飞华安园，部分房东从年前开始明显不着急了，看房也不如去年配合了，客户看房要根据他的时间来安排。

旭飞华安园52㎡两房

总价298万，谈价空间也非常非常小。

包括上梅林的另一个房源，户型差不多，也是这个中介成交的。

就在年后开工的第三天，成交当天，房东临时反水加价20万。

去年10月到年底，深圳楼市也在回暖，但当时在我们的认知里还属于政策市。

只是谁也没想到，这股暖流一直持续到今年年初的1、2月，甚至带着点自发且强势的霸道感。

从我现场看盘的2天体感来说，很多房东的态度都和之前高峰期有点像。

二

但为什么年初会有这么明显的反转？

看盘过程中我也采访了乐有家、链家的中介，他们告诉我3个明显的信号。

一个是此时深圳已经来到了价格底线，也就是开头一二手的成交价格创下新低，乐有家中介告诉我接下来明显不可能再低了。

目前的市场情绪就是即将触底反弹，所以很多房东在交易桌上跃跃欲试。

但他说这场博弈也才刚刚开始，等我月底再来看房，竞争对手可能又有变化。

其二就是去年9月底以来的各种政策叠加，该有的大部分也都到位了。

不仅首付来到了新低，只需要15%。按我看的一套龙华区清湖附近的470万房源，如今首付只需要70万，就能在深圳安家了，贷款利率也低到往年不常有。

图源：广东发布

首套商贷利率已经下降比公积金二套还低了。

第三个，也是深圳独有的一个画面。

这波热度背后有一股潮流叫做港人北上，从去年到今年几乎一直没停过。

对此我也有同感，因为还没走出航站楼就看到这样一个画面，而且这股热潮比本地政策来得更早。

去年一整年北上的港人，有来旅游消费的，自然也有来投资买房的，还是组团买房。

根据香港文汇报数据，截至7月底，2024年深圳二手成交客户中港人占了4%左右，个别新盘的占比情况，甚至超过了30%。

福田口岸附近的新盘比如湾尚国际，小户型买家中港人也占了2至3成。

链家的中介黄生告诉我情况确实如此，去年夏天为了抢客户他们店全员出动，直接去福田口岸拦截香港客户，包括梅林片区的一个新盘，京基宸悦府。

开盘后最小40平左右的公寓，几天之内被一扫而光

黄生说有个香港同胞去年一出手就是一整栋，买下来之后交给管家代运营，年租金回报达到4个点。

听见这个数字我有些意外，毕竟去年以来的租金行情大家是有目共睹的。

但黄生已经习以为常：福田的这个地方租金一直很稳，这很正常。

我打开地图看了看，发现果然如此，梅林虽然老但胜在成熟。

北边是产业园、南边是莲花山，附近的大型商场一个顶俩，2个地铁站也都在附近500米。

这些小公寓虽然在福田核心区，但不限购不限贷，再加上政策刺激，投资客们很难不被吸引。

气氛已经烘到这了，深圳就差最后临门一脚。

从2月6号官方打出的这一枪开始，子弹已经正式出鞘，至于接下来具体要怎么做，所有人心知肚明，只是要等。

三

这一脚对于深圳来说，也是势在必行，从一些背后数据就能看得出来。

我们把视野拉高一些，归根结底，深圳的策略并不是为了单纯刺激楼市，而是基于城市经济的整体考量。

作为特区，这个一线经济体在全国一直是领先地位。

去年深圳GDP3.68万亿，增速也来到了5.8%，在一线城市中排名第一。

图源：深圳发布

但今年正值“十四五”收官年，深圳给自己定下的目标是4万亿。如果确保完成目标，今年增速的水准要达到8%左右。

去年GDP增长的支点其实是贸易进出口，受关税影响今年这个支点将会成为一个不稳定的变量。

那么要完成这4万亿，谁会是确定、可控的因素？

有一个数据足以揭开答案，7.4%。

去年1～11月，深圳房地产开发投资同比确实下降了12.5%。但与之对应的，房地产GDP比重达到了7.4%。

一般来说一个行业占比5%就可以算作支柱产业，而7.4%的深圳房地产业，如今依然存在支柱地位的事实。

此时只有让房地产市场先活跃起来，才能吸引更多的人才和资金流入，这也是2025年城市经济增长的活水。

第二，市场本身也给出了很大的信心支撑，就是连续4个月、旱地拔葱式的回暖上涨。

去年10月开始，跌了三年的深圳二手终于再次重回6万/平。

成交量来看，四季度深圳一手卖了全年的超过五成销量。

二手也卖了四成左右，可以说量价齐升。

哪怕超淡季的1月，今年也成了特例。

深房协数据显示，1月深圳一手网签5090套，同比增长97.3%；二手网签4554套，同比增长31.5%，都在持续回暖。

当然最重要的还是，深圳楼市对全国来说一直意义非凡。

四个一线城市中，如今广州楼市已经疲态尽显，经过这两年的行业调整，这座拥有地产总部较多的城市，受到的波动也是最大的。

包括北京、上海也有其特殊定位，房价更不可能轻易上涨。

此时深圳就体现了它的带头作用，也只有深圳，从始至终敢为人先。

对二三线城市来说，只有像深圳这样的一线领涨了，它们才可能会有逐渐恢复的信心。

当然，这个传导最终能有几成热，也要看各城市自身的硬条件如何了。

四

为什么第一声枪响总是发生在深圳。

走访三天，我对深圳最大的感受就是这里非常有活力，这两个字不仅体现在楼市上，更是整座城市的底色。

包括在龙华区踩盘过程中，路边一个老站牌后，随机都能看到这样一个画面。

无奋斗不龙华。

这句口号也不只是龙华的特色，对深圳来说，每个时期都有浓缩式的精神口号。

而我脑海里最深刻的那句，就是“来了就是深圳人”。

深圳这座城市向上的拼劲儿，也是其他城市很少见到的。也因为这份城市活力，楼市可以在短短3个月内拉回持续三年的下跌，所以大家依然会对这里的楼市抱有最大期待。