2024年9月以来，在政策“组合拳”之下，中国房地产市场呈现止跌回稳的态势。2025年房地产怎么走？如何推动房地产市场升温回暖？
野村证券中国首席经济学家陆挺在“经济学家建言2025中国经济”对话中表示，恢复大家对买房的信心至关重要，在此过程中保交房是关键，如果购房者因担忧开发商无法准时交房而只购买二手房，房地产就很难真正企稳。
在陆挺看来，过去几年经济下行极为重要的一个因素是房地产行业的下行。如何通过财政支出和政府的干预，在市场失灵的情况下让房地产市场出清？如何推动保交房和债务清理？这些都是财政发力的重要方向。他同时指出，应该借中央政府增加财政赤字和支出的机会，推进社会福利体系的改革，提升低收入阶层，尤其是广大农民的社会保障和养老金水平。
“经济学家建言2025中国经济”系列，是观察者网在全国“两会”前推出的重磅系列对话节目，围绕扩大内需、提振消费、外贸外资、股市楼市、新质生产力、乡村振兴、高质量发展等诸多领域的民众关切，邀请多位知名经济学家，前瞻并建言2025年中国经济，敬请关注。
[对话/陆挺&王慧整理/王恺雯编辑/冯雪]
观察者网：从2021年下半年开始，中国房地产行业进入一个新的调整周期。您认为这一轮调整的背景和本质是什么？
陆挺：2021年至今，中国房地产行业的下行存在多方面因素影响，其中之一是中美博弈的大环境。2018年贸易战开始之后，我们非常深刻地感受到，中国不仅要富起来，还要强起来，不能被别人“卡脖子”。2020年年底，我们相继出台了“三道红线”和“两道红线”，针对的就是房地产融资。
为什么要把中美博弈的大环境和房地产行业联系起来？因为当时我们有一种很理性的看法，认为中国经济过度依赖房地产了，大量资源通过金融行业被导流到房地产行业，而高科技行业，尤其是硬科技行业因此得不到足够的支持。在我看来，“三道红线”和“两道红线”出台的背景，就是要让中国强起来，要导流资源到芯片、新能源和其他被“卡脖子”的行业。
在这样的背景下，我们从2021年开始执行这加起来的“五道红线”。但在这个过程中，我们也看到了一些“层层加码”的情况，房地产行业可能下行得过快。另一方面，一些我们希望能够高速发展的行业，如芯片行业等，未能快速发展起来。换言之，房地产行业是下来了，但其他一些行业在发展过程中也遇到了瓶颈，对中国经济来说，并没有出现一个行业下去、另一个行业起来的“占补平衡”。
另一个背景是，我们出台这些政策的时候，恰逢疫情期间。虽然2020年底到2021年中国对疫情的控制相对其他国家而言是最好的，但2022年出现了反弹，所以也叠加了一些疫情因素。
如果把时间线放长一点，我们要看到中国房地产行业的下行也许是必然的。我刚才提到的两个因素可能加速了中国房地产在2021年到达顶点、再从顶点开始下滑的进程。从长期来看，第一是中国人口的老龄化。疫情期间，我们的出生率出现了进一步下降。第二，中国的城市化此前经历了快速发展，后面的发展速度必然会减缓。
这里还有一个很重要的背景。往前追溯9年左右，也就是2015年，在经历了股灾之后，我们为了提振经济执行中国版的量化宽松，也就是货币化棚改政策。那一次货币化棚改实际上把中国房地产发展的重心从中心城市推到了广大中小城市。
在这个过程中，很多中小城市的房地产行业和城市发展突飞猛进，但也出现了一些问题。因为随着一个国家经济的发展和人口流动，大家还是希望到大城市和中心城市去，当大量的资源，无论是开发商还是买房的居民都涌入中小城市，而中小城市也没有特别好的市场机制来配置这些土地资源、信贷资源和老百姓的储蓄资源时，就形成了资源的扭曲。到了一定的时候，我们就发现很多地方房子盖多了，一些居民发现房子买多了，或是发现工作是在大城市，但房子买在了中小城市。这就是从2015年开始的货币化棚改所导致的广大中小城市面临的房地产供需不平衡。
在这个过程中还有一个问题，这和我们货币化棚改有一定关系，但也和中国房地产特别的销售制度有关，那就是预售制。
要说预售，全世界其实都有预售，但我们把预售做到了极致，不是只付定金就行，而是要100%的现款。换言之，买房人给开发商提供了大量的融资，预售资金占房企融资的一半以上；如果算上工程欠款等开发商的应付账款，老百姓买房的预售资金占房企负债的三分之一。
我们把大量的房地产供需推到中小城市，而中小城市在预售制度的监管方面不如大城市严格，这就导致很多开发商为追求扩大规模，房子卖多了，地方政府为追求卖地收入，卖地卖多了，大家拼命在这些方面努力，但在施工速度和施工质量方面是有欠缺的。在这种情况下，一旦居民买房速度出现下降，甚至出现比较严重的萎缩时，开发商的资金链就出现了问题。
2024年12月6日，山西太原一售楼部销售人员为市民推介商品住宅。ICPhoto
在我看来，上述几个情况基本可以描述2015年以来，尤其是2021年以来中国房地产发展背后一些比较深刻的原因。
