城市存量商业是推动实体经济发展的关键力量。但伴随电商崛的冲击，叠加经济下行与疫情影响，实体商业陷入困境。新建商业项目因资本趋紧机会锐减，大量存量商业项目经营不善甚至空置。设计公司如何重塑城市存量商业？存量商业改造的方向和困难有哪些？带着这些问题，记者采访了大宸设计集团董事长冯健先生。
记者：冯健先生，传统商业模式在时代浪潮中不断更迭，消费者行为的转变、电商的冲击以及新兴技术的崛起都是关键的影响因素。您认为这些因素是如何具体影响传统商业模式的呢？在这些因素交织作用下，传统商业模式未来又该如何破局？
冯健：过去，实体商业凭借地理位置和商品种类占据市场主导，但电商的出现打破了这种传统格局。与此同时，消费者行为模式发生深刻变化，不再满足于传统购物，而是追求购物、休闲、亲子、体验等多功能融合的综合性消费体验。这促使商业形态从传统购物场所向体验型、都市微度假空间以及具备市政功能的场所转变。这种转变体现了消费者对生活品质的追求，他们希望在购物之余，还能享受到社交、娱乐、文化等多元化服务。这也为存量商业改造指明了方向，即商业空间不仅要满足购物需求，更要成为城市生活的一部分，承载人们的情感交流和文化体验。
广州琶醍提升改造项目（由大宸设计供图）
记者：在城市存量商业改造过程中，不仅要平衡成本投入与改造效果，还需兼顾商业业态的创新与传承。所以想请教您，在这些约束条件下，城市存量商业改造的主要方向有哪些？针对不同规模、不同区位的存量商业项目，改造方向又该如何差异化调整，以实现效益最大化？
冯健：精准定位与创新设计是存量商业改造的核心。借助大数据绘制精细客群画像，从年龄、家庭属性等多维度剖析周边客群特征与增量趋势，为商业项目找准定位。这一过程中，数据的作用不可小觑，它就像商业决策的指南针，帮助设计公司深入了解消费者需求，从而提供更符合市场需求的商业设计。然而，过度依赖数据也可能带来风险，如忽视消费者的潜在需求和个性化体验。因此，在利用数据的同时，设计公司还需结合市场调研和创新思维，挖掘商业项目的独特价值。
在此基础上，创新经营模式与建筑设计，成为吸引消费者的关键。创新不仅是形式上的改变，更是对商业本质的重新思考。例如，通过打造沉浸式购物场景，让消费者在购物过程中产生情感共鸣，从而提高消费粘性。业态结构优化调整势在必行。零售业态占比从以往的50%-60%降至30%-35%，文体娱业态占比大幅提升，脱口秀剧场等新型业态不断涌现，餐饮业态占比也有所增加。这种业态的变化反映了消费结构的升级，人们在满足基本物质需求后，更加注重精神文化消费。
改造过程中，需要深入分析不同客群消费习惯，合理调整业态布局，并打造灵活空间，通过举办快闪店、节日活动等，提升空间利用效率与租金收益。这不仅考验设计公司的空间规划能力，还要求其具备敏锐的市场洞察力，能够及时捕捉市场变化，调整业态组合。
空间功能拓展融合是商业改造的重要趋势。设计公司可以将商业空间视为城市空间的有机组成部分，赋予其更多公共功能，使之成为市民聚集的活力场所。合理规划中庭等公共空间的面积与形状，打造多金点位，提高空间综合利用效率。例如，将商业与生活、商务、休闲等需求融合，打造综合性空间，满足消费者多样化需求。这一趋势体现了城市发展的整体性和协调性，商业空间不再是孤立的存在，而是与城市的其他功能相互融合，共同构建宜居宜业的城市环境。
E-BOX珠江创展港项目（由大宸设计供图）
记者：存量商业改造成为优化城市商业布局、提升商业活力的重要举措。但目前改造工作面临诸多复杂情况，在资金层面，改造往往需要大量资金投入，且回报周期长，融资难度较大；从规划角度，原有建筑结构和空间布局限制多，如何在不破坏建筑主体的前提下实现功能更新与优化是个难题；在市场方面，要精准把握消费者不断变化的需求，还要应对激烈的市场竞争。您认为基于这些现实情况，存量商业改造面临的核心难点还有哪些？又该如何针对性地制定应对策略，确保改造项目顺利推进并取得良好效益？
冯健：技术难题是存量商业改造的一大挑战。原建筑框架结构往往难以满足新商业需求，消防规范趋严以及业态调整带来的排烟等问题，给改造工作增加了难度。尽管部分城市出台相关条例，但实际执行困难重重。解决这些问题，需要采取针对性的加固措施，并积极与消防部门沟通协调。这不仅需要设计公司具备专业的技术能力，还需要其具备良好的沟通协调能力和应变能力。在面对技术难题时，设计公司应积极探索新技术、新材料，为存量商业改造提供技术支持。
此外，存量商业改造涉及众多设计专业的交叉合作，包括但不限于规划、建筑、结构、给排水、电气、暖通、精装修、景观、幕墙、泛光照明、交通、市政、标识、海绵城市、智慧城市、人防等，跨专业沟通繁琐，精细化成本管控困难。如大宸设计等全产业链设计公司，具备从前期策划到后期运营等多个环节的专业团队，能站在整体的高度对存量商业改造项目进行审视和规划，利用供应链优势，实现多专业协同设计，有效管控改造成本和进度。
招商运营困境也不容忽视。改造期间商场需兼顾正常营业，平衡留旧客与招新商成为难题。制定合理的招商策略，保障商家利益，是维持商场运营的关键。这一过程中，设计公司需要与招商团队密切合作，根据商业项目的定位和业态规划，引进合适的商家。同时，还需关注商家的经营需求，提供良好的商业环境和服务，促进商家的持续发展。
在经济下行背景下，城市存量商业改造既是挑战也是机遇。设计公司通过精准定位、创新设计、优化业态和融合功能，为存量商业注入新活力，在破局中寻求新生，推动实体商业迈向新的发展阶段。同时，我们也应从更宏观的角度思考商业发展与城市建设、社会文化的关系，让商业改造不仅带来经济效益，更能提升城市的品质和居民的生活幸福感。
