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Pre-REITs基金的设立，对当下身陷泥潭的万科而言，无疑是一次又一次的救赎。
万科再度借道Pre-REITs来补血化债。
最新消息显示，近日，万科联手多家险资设立16亿元住房租赁基金，该基金用于收购万科所持厦门泊寓院儿·海湾社区资产。
现如今，在房地产行业低迷的大背景下，万科的流动性状况仍有待改善，过去一段时间，这家企业接连通过出售优质资产、质押股份、担保贷款等方式回笼资金。
而本次，通过设立16亿元住房租赁Pre-REIT基金，万科有望借助其运营较为稳定的核心资产，实现部分资金的回笼。
16亿基金
万科又有新动作。
2月18日，万科企业股份有限公司发布公告称，该公司将投资设立住房租赁Pre-REIT基金。
公告显示，此次万科将联手新华保险、大家人寿、中信金石共同设立“万新金石（厦门）住房租赁股权投资合伙企业（有限合伙），基金认缴规模为16亿元。
其中，中信金石认缴出资金额为0.01亿元，出资比例为0.0625%，其亦为基金的管理人，负责基金的投资管理运营等相关工作。
其次，新华保险认缴出资金额为9.59亿元，占比59.9375%；大家人寿认缴出资金额为4.80亿元，出资比例为30%。
而万科旗下的万聚盈通认缴出资金额为0.10亿元，出资比例为0.6250%；深圳万科认缴出资金额为1.50亿元，出资比例为9.3750%。
计算下来，万科共计出资1.6亿元，占本次住房租赁Pre-REIT基金的10%。
实际上，早在2月7日，市场便有消息称，万科将联手新华保险设立住房租赁Pre-REIT基金，不过，彼时消息中并未提及大家人寿。
当时传闻中，万科计划出资6.4亿元，对比之下，大家人寿的入局，万科能够利用更少的资金，为旗下泊寓项目发展及扩张保驾护航。
险资们为何入局来？
实际上，过去很多年，险资在房地产领域始终扮演着非常重要的角色，而近两年，伴随着行业进入深度调整周期，险资的投资偏好转向存量商业、办公、住房租赁等不动产项目。
毕竟，优质的商业、办公、长租公寓等资产，与险资的投资期限、风险偏好较为契合，这也是新华保险、大家人寿入局的考量。
至于万科，即便面临流动性压力，但经历了管理层的“大换血”以及全面的国资化以后，万科迎来新的转机，这家企业也希望借此把握住房租赁的“风口”，实现大船调头。
去年，万科旧曾提出要聚焦主业，即腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。而此次参投16亿元住房租赁Pre-REIT基金，无疑能够借助资本的理力量，为泊寓添砖加瓦。
万科的考量
地产寒冬之下，作为龙头房企的万科，同样面临着巨大的压力。
过去一段时间以来，这家企业接连通过出售优质资产、质押股份、担保贷款等方式回笼资金。
而本次设立16亿元住房租赁Pre-REIT基金，公告明确，基金是专项用于收购万科子公司厦门佳德宏石置业有限公司持有的厦门泊寓院儿·海湾社区资产。
商业客查阅发现，厦门泊寓院儿·海湾社区位处厦门岛内湖里区，全期规划总建面30.92万平方米，共规划保租房7724套，项目以高崎园区为中心，同时辐射岛内外多个片区。
其中，项目一期已于2023年6月开业，共计提供4044套公寓，根据彼时的消息，该项目首期开业便实现了100%的出租率，入住租户人数近5000人。
不过，许是人员流转与房源到期等原因，从万科泊寓的小程序获悉，该项目目前面向市场在租的房源共计41套，以29平方米及42平方米的单间为主，租金在1338元/月至1990元/月不等。
而项目二期仍在建设当中，预计2026年正式开业，二期建成投入运营后，该项目将成为泊寓全国单体规模最大的集中式长租公寓，为约一万名年轻人提供居所。
对万科而言，此番借助住房租赁Pre-REIT基金实现厦门项目的退出，一方面，能够实现部分住房租赁项目的提前变现，从而提高资金的使用效率，优化负债结构。计算发现，此次万科共计投入1.6亿元，却能够回笼14.4亿元的资金。
另一方面，项目存在部分开发贷等负债，同时项目二期的建设仍需投入一定的资金，此番退出之后，万科将“无事一身轻”。
而且通过设立住房租赁的资本运作平台，万科也能够进一步打通旗下保租房项目与公募REITs的衔接路径，加速优质资产的孵化，为后续资产扩募做足准备。
万科方面亦表示，上述Pre-REIT基金的成立，有助于公司进一步实现多业态、多层次、多渠道不动产退出路径的搭建，打通经营性资产的商业模式闭环，盘活存量资产和现金流，更好地实现资产的良性循环发展。
实际上，这并非万科第一次借道REITs。
其中，在商业地产方面，2023年年末，印力亦作为首批消费基础设施公募REITs的参与者，正式打通了公募REITs的通道，实现了旗下西溪印象城的退出。
此外，2024年8月，万科联手中信金石、泰康保险、中邮保险共同设立中信消费基础设施Pre-REIT基金，该基金总规模达到22.34亿元，用于投资深圳龙岗万科广场及北京旧宫万科广场项目。
物流地产方面，2024年，万纬物流以佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园和湖州德清物流园作为底层资产，发行公募REITs。
保租房方面，2023年1月，万科与建行合作成立百亿规模的住房租赁投资基金，前者出资20亿元，后者出资80亿元，主要投资于万科系以及其他房企持有的具有投资价值的租赁住房项目。
随后，2024年上半年，万科宣布泊寓REIT也在申报阶段，获得了有关的指导和反馈，标的资产在北京、天津以及杭州。
而此次，其再与新华保险、大家人寿共同设立的16亿元住房租赁Pre-REIT基金，卸下厦门项目重担。
对万科而言，无论是公募REITs或是Pre-REITs基金，其主要目的是实现商业、租赁住房、产业园等重资产的盘活，从而达到资金回笼以及债务结构改善的目的。
数据显示，截至2024年上半年，万科已开业197个商业项目，总建筑面积为1106万平方米；截至2024年年末，万科泊寓已开业房量超19.1万间，管理房量超24.7万间……这庞大的数据背后，是万科大量资金的押注。
Pre-REITs基金的设立，对当下身陷泥潭的万科而言，无疑是一次又一次的“救赎”。
（转自：观点）
