意见领袖丨中国信达研究之声（首席不动产研究员谢海生）
房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益和经济社会发展大局，房地产业高质量发展是中国式现代化的重要组成部分。2024年以来，房地产政策利好不断释放，持续用力推动房地产市场止跌回稳。2025年，房地产市场以稳为主的政策目标不变，通过加力支持和有力有效化解房地产风险，加快构建并不断完善房地产发展新模式，助力经济社会高质量发展。
一、政策层面：加快构建房地产发展新模式
（一）房地产发展新模式加速推进并不断完善
自2021年中央经济工作会议首次提出探索房地产行业新的发展模式以来，从“探索推动新旧模式平稳过渡”到“加快构建”，行业发展新模式逐渐清晰。考虑到当前房地产市场形势已发生深刻变化，唯有扎实有序推动房地产行业转型，加快构建房地产发展新模式才能从根本上解决传统发展模式弊端、促进房地产行业高质量发展。2025年会从“人房地钱”要素联动新机制出发，系统梳理房地产政策体系，按照“破立结合、标本兼治”的思路及时调整优化，构建与行业内外部环境变化相适应的发展新模式，包括完善住房供应体系，促进行业转型发展，健全住房、土地、金融、财税等基础性制度。
（二）房地产行业将成为宏观政策发力的重点领域
一头拉动投资、一头连着消费，房地产行业在一定程度上影响宏观经济基本面。从政策脉络看，近几年的房地产政策利好持续加码，从“金融16条”到2024年5月17日“扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作”，又到2024年9月26日“要促进房地产市场止跌回稳”，再到2024年12月9日“稳住楼市股市”，可以看到“市场不稳、政策不止”的决心。2024年中央经济工作会议提出“更好统筹发展和安全，实施更加积极有为的宏观政策”，“稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击”。房地产之于中国经济的重要性更加凸显，已成为当下破局的关键领域。2025年会实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，房地产政策工具箱会更加充实完善，随着形势的变化，超常规逆周期调节或值得期待。
（三）坚持“严控增量、优化存量、提高质量”的政策方向
2025年，商品房建设会严控增量、优化存量、提高质量。具体来看，一是合理控制新增房地产用地供应，细化优化地方政府专项债券收购盘活闲置存量土地和存量商品房的政策措施，加速“去库存”，并且城市政府在收购主体、收购价格和具体用途方面会因城施策，或具有更大自主权；二是多措并举盘活商办等非住业态房地产，大力建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，满足人民不断增长的高品质住房需要；三是以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房会加大力度，满足新市民、青年人、农民工等安居需求。
此外，加力推进货币化安置城中村改造和危旧房改造将很大程度释放增量住房需求。货币化安置100万套城中村改造或将加速，资金支持等配套政策有望进一步完善，各地将货币化安置与房票政策结合、收购存量商品房作为安置房与城中村改造相结合或是重要方向。
二、市场层面：从筑底到重生，行业静水流深
（一）房地产行业仍然具有很大韧性
虽然房地产行业是面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力的典型行业，其规模巨大、惯性极强，趋势和预期一旦形成很难在短期逆转；并且从人口、城镇化率、经济增速等宏观指标看，在未来相当长一段时间内仍面临较大挑战。但客观来看，房地产行业具有极大韧性，满足人民日益增长的生产生活需要的房地产产品还有很大发展空间。一方面，当前需求不足，既有能力不足的原因，在某些较为核心的城市和区域更多是市场信心不振，行业有过“波澜壮阔”，同时也需经历“静水流深”；另一方面，当前各有关方面对行业情况、问题症结认识逐渐统一，以稳为主的政策目标更加坚定，房地产风险也终会实质性化解，房地产业的支柱产业地位不会动摇。
综合各方判断，未来新房市场还将保持8—10亿平方米的年销售规模，改善性需求、特别是对好房子的需求还远未充分满足，有很大发展空间。例如，当前我国城市发展已从大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重的城市更新时期，大力实施城市更新有利于扩内需、稳投资，有利于改善居民居住条件、提升居民居住舒适度，有利于完善城市功能、提高城市品质，这会是2025年的重点发力方向。
（二）持续用力推动房地产市场止跌回稳
当前房地产政策环境已处于历史最宽松阶段，特别是需求端政策，涉及居民购房成本和购房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平，市场止跌回稳已具备一定条件。
一方面，房地产是商品，兼具使用价值与价值。其中，一线城市核心区域的房产天然具有较强的金融属性。从这个角度看，房地产产品的投资回报率应与租售比、存贷款利率、长期国债收益率等指标具有一定关系。中指研究院统计的50个重点城市平均租售比约为2.1%；当前我国10年期国债收益率逼近1.6%，首套房5年期以上公积金贷款利率为2.85%、商贷利率也在逐步走低，随着降低存款准备金率、降息以及市场信心的逐步恢复，持有优质房产会逐渐成为一个较为划算的投资，稳房价进而稳预期、稳市场。另一方面，“止跌回稳”不会一蹴而就，考虑到各城市房地产市场分化严重，不同能级城市之间应该是梯次回稳的，目前核心一线城市已有企稳特征，信心逐渐恢复、需求持续释放，会逐步向二线城市辐射。
（三）“保价格、保主体、保预期”是市场恢复的关键
化解风险的关键症结是要“保价格、保主体、保预期”，政策纷繁复杂，市场成效如何，要观察是否在着力解决关键问题。一是要保价格，止跌回稳关键在价格，价稳是量稳的重要前提，所以必须保住价格；二是要保主体，改革开放、市场经济，需要保留适当的主体，企业主、经营管理层的问题跟企业的问题也要区分开来，应按照市场化、法治化原则及时处置企业端风险；三是要保预期，本质上是保信心，当前市场需求不足，既有能力的不足，也有信心的不足。
三、企业层面：求生存、谋发展、化风险仍是不变主题
（一）行业阵痛期要求房企求变图存
房地产去库存、低毛利的行业阵痛期尚未结束，优胜劣汰的竞争将更加激烈，生存与发展仍然是房企不变的主题，房企需要继续探索新的发展模式和业务模式，走高质量发展之路。如推进开发与经营并重，构建轻重并举的业务组合，扩大轻资产业务，探索房地产信托投资基金，试水养老地产、产业园区、长租公寓新业态等。
未来有几类房企或将脱颖而出：一是成功构建第二增长曲线的房企，开发业务与经营业务形成优势互补，或者非住业态与住宅产品能力兼备，具有穿越房地产周期的能力。二是聚焦城市核心地段、具有较强产品能力和资金实力的房企，在改善型产品领域形成品牌优势。三是轻重并举、协调发展的房企，摆脱单一重资产业务模式，在代建、商业运营等轻资产领域具有核心竞争力。四是质量优先的“小而美”房企，资产规模不大，但是在局部区域、细分领域具有较强的盈利能力。
（二）不动产不良领域持续创新发展
一方面，创新不良不动产业务模式。近年来房地产市场持续深度调整，带来了大量不良不动产，预计2025年不动产领域的不良资产规模还将处于高位。另一方面，更多企业关注不良不动产特殊机遇。随着绿城管理、金地管理等头部代建企业布局资本代建、纾困代建业务，未来为金融机构提供代建服务的案例将增多。同时，随着特殊投资机遇的涌现，还会有一些新的企业进入不良不动产领域。例如，融创结合多年并购、代建以及盘活存量项目的经验，设立“而今资本”和“而今管理”两家独立公司，探索构建轻重并举的业务模式，“而今资本”负责前端的项目筛选、风险隔离、资本接入，“而今管理”负责项目的开发变现、代建盘活。
（三）有力有序实质化解企业端风险
当前从企业端化解风险既有政策支持，又是市场期盼，还符合化险的客观规律，是大势所趋。一是政策层面正积极推动问题房企重组重整。随着房地产领域风险的进一步发酵，许多房企陷入困境，因此在企业端对房企进行重组重整的重要性也日益凸显，房企重组重整已成为当前政策导向。二是仅从项目端难以妥善化解房地产风险。无论是化解房地产风险，还是房地产市场向高质量发展的新模式转型，房企都是“牛鼻子”，当前部分大型房企在市场下行过程中，出现销售困难、融资困难导致债务违约进而演变为资不抵债，依法重组重整是行业整合优化、迈向发展新模式的重要手段。三是房企重组方兴未艾、重整蓄势待发。随着出险房企数量不断增多，房企重组案例也持续增加，其中不乏大型企业集团。在已公开债务违约的81家房企中，已有32家进行不同形式重组，其中11家已完成重组，另有13家正在积极推进重组，部分出险房企通过重组取得较好脱困效果，表明在企业端进行房企重组对化解房地产风险和维护市场稳定运行具有重要意义。
