专项债收储土地提速。近日，广东省财政厅发布了关于《2025年广东省政府专项债券(八期～九期)发行有关事项的通知》，计划于2月28日为专项债券(八期～九期)进行竞争性招标。
据悉，本批专项债券(八期～九期)发行总额307.1859亿元，涉及2笔债券，其中，八期计划发行总额114.04亿元，九期计划发行总额193.1459亿元，均为新增专项债券，募集资金拟用于回收广东省内的闲置存量土地项目。
此次公示信息显示，本次发行的专项债券覆盖广东省19个城市，86个项目，项目总投资合计473.25亿元。
为何要收储？
土储专项债是地方政府为土地储备而发行的一种地方政府专项债券，其资金纳入政府性基金预算管理，并以项目对应的方式运作。根据2017年《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（62号文），地方政府为土地储备举债采取发行土地储备专项债券的方式。土地储备是指地方政府依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
2018-2019年，专项债使用以土地储备和棚改为主。2019年，土地储备项目专项债被叫停。2024年10月，财政部表示，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。
2024年11月，全国人大常委会审议批准增加6万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债务，新增债务限额全部安排为专项债务限额。截至2024年12月30日，专项债余额为30.80万亿元、结存限额为4.72万亿元，按未来三年每年2万亿元的限额使用。
针对为何要收储，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，一是管理国有土地资产，确保保值增值;二是促进区域开发和土地供求平衡;三是稳定土地价格，进而稳定下游商品房价格;四是部分区域规划调整，比如改变功能，或原有项目规划已经不适用于当前的市场形势，比如有些土地项目规划的商品房户型、结构（住宅、商办、车位等）不适应当前需求；五是开发商无力开发，资金链紧张。
广州发行金额居全省之首
广东省率先发行专项债用于收购闲置存量土地，成为全国首例。对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，在限额管理下，各省专项债务限额，由财政部根据债务风险、财力状况等因素提出方案，报国务院批准后下达各省级财政部门。也就是，全国额度控制下，并非每个省份平均分配。广东是全国率先实现隐性债务清零的省份，债务风险小，财力状况好。
各城市来看，本次发行的专项债中，广州以约60.46亿元排在首位，珠海、惠州的发行金额分别为57.52亿元、53.58亿元，位列第二、第三。排在末尾的是汕头和中山，发行金额均只有0.75亿元。项目数量上，有3个城市超过10个，包括肇庆、惠州和汕尾。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，从统计来看，此次除深圳和东莞没有发布募投计划外，其他广东所有地级市都已经发布相关债券募投计划。这也说明广东各地都在存量土地盘活方面持续发力，具有全面性和广覆盖性，
具体到广州，此次拟使用专项债收储的6宗土地分别为广东广播电视台东圃地段（存量收储）、海珠区工业大道南大干围AH101533、AH101534地块（存量收储）、广龙路公益收回地块（存量收储）、广州市广城房地产开发有限公司地块（回收闲置存量土地）、东风日产收回112亩用地地块（回收闲置存量土地）、白云区钟落潭镇雅园新村AB1011021地块。
其中广龙路地块是6个地块中投资金额最高的，达到了70亿元。该地块本为二类居住用地，土地面积约12.39公顷，2024年8月被收回，补偿方式为广州市土地开发中心向越秀地产提供70亿元的应付票据，用于其日后收购位于广州的地块。当时，越秀地产表示，地方政府是出于公共利益收回土地，广龙路地块用途由住宅用地变更为公共管理与公共服务设施用地。
偿债来源和盘活难度
“此次从募投计划等材料可以看出，对于首批回购存量土地专项债而言，其具有非常稳健的偿债机制”，严跃进认为，一是通过地块收储价格的合理定价，有效降低了收储成本。
根据中指监测，广东省各地公示的第一批拟使用专项债券收购存量闲置土地的项目用地，拟收储价格与土地出让时的成交价基本持平，约70%的地块拟收储价格与成交价的比值在0.8-1.0之间，接近50%的地块比值在0.9-1.0之间，约10%的地块比值在0.7-0.8之间，个别地块拟收储价格的折扣较大。
二是强调了对土地项目的持续监测和关注。比如说针对土地出让收入不足、土地价格不增长等可能情况，各地已经明确建立偿债准备金制度，用准备金弥补缺口。三是强调对土地项目规划的调整，进而增强后续土地交易的吸引力。
广东率先推出首批回购存量土地专项债，是对“严控增量、优化存量和提高质量”工作的落实，未来对房地产市场的影响有多大？
中指研究院政策研究总监陈文静认为，专项债收购存量土地是2025年房地产市场止跌回稳的关键举措之一，相关政策的推进节奏和落地情况受到市场高度关注，本次广东省率先发行收购存量土地的专项债，也为市场释放了更加积极的信号，但本次广东省涉及的项目更多为地方国企地块，未来是否能提高土地资源利用效率、带动市场进入新循环，还需要持续跟踪。
“难点在于，此类专项债的偿债资金来源非常考验各地财政能力。从真正解决此类问题来看，此类地块被回购收储，只是盘活的初步阶段。要真正盘活，就要增强土地的利用价值和再开发价值”，严跃进表示。
采写：南都·湾财社记者王艳玲
