上证报中国证券网讯28日，发行总额307.19亿元的2025年广东省政府专项债券（八期～九期）进行招标。此前发布的公告显示，2025年广东省政府专项债券（八期）计划发行总额114.04亿元，期限为7年（5+2），募资拟用于广州市和惠州市的土地储备、回收闲置存量土地项目。2025年广东省政府专项债券（九期）计划发行总额193.1459亿元，期限为7年，募资拟用于珠海市、汕头市、佛山市等17个地市的土地储备、回收闲置存量土地项目。
业内人士认为，随着地方政府土地收储工作的推进，土地市场已经显现出止跌企稳的征兆，未来有望带动更多城市的土地市场乃至一二手房市场加速修复，预计更多省市将陆续加入发行专项债投向土地储备的行列。
土地收储迎来进展
广东和北京打响了土地收储工作的“第一枪”。土地收储是指地方政府依法取得土地后，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备专项债券（简称“土储专项债”）则是地方政府发行的募集资金投向土地储备，并以土地出让收入等政府性基金预算收入作为偿债来源的专项债券。
Wind金融终端数据显示，截至2月16日，广东省各地市已披露拟用于土地收储的金额为397亿元。
2月18日，北京也发行了今年首批投向土储的专项债，虽然在债券发行中产品名称并未包含土储专项债的字样，但从募集资金投向来看，主要投向土地一级整理开发，所支持的土储项目是新增土储项目。
从北京和广东发行的专项债来看，两者存在一定的差异。一方面，从时间上看，广东省披露收购闲置的土地以2021至2023年的土地为主。2021年、2022年和2023年的土地占比分别为25.0%、28.5%、20.6%，合计占比74.1%；从收储对象上看，虽然以国央企地块为主，但也涵盖了部分民营房企手中的闲置存量地块。
另一方面，此次北京发行的462.9亿元专项债，为新增债券。公开资料显示，该专项债用于土储的资金规模为116.87亿元，主要将用于旧宫镇绿隔地区环境整治土地一级开发项目、房山区良乡大学城拓展东区土地一级开发项目等25个项目。
平安证券固定收益首席分析师刘璐表示：“北京这批专项债虽然不属于此前意义上的‘土储专项债’，也不是用于收购存量土地，但用于新增土储的规模较大，具备较强的信号意义。”
广东、北京两地土地收储工作的推进离不开政策环境的支持。2024年10月12日，财政部宣布进一步放宽专项债在土地收储方面的使用范围，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增土地储备项目。
谈及土地收储的意义，国泰君安分析师王宇辰表示，地方政府通过专项债资金收购存量闲置土地，城投公司和地方国企可以将账面上的闲置资产转化为现金流入，“持续推进土地收储工作，地方国企与城投的现金流量表有望得到改善。”
土地收储或是房企改善的契机
业内人士认为，土地收储工作的推进一定程度上释放了房企流动性压力，有利于解决住房供需问题，其他省市可能会相继跟进，扩大用于土储的专项债规模。
银河证券研报显示，去年先后推出的多项房地产和土地政策之间并非孤立存在，土储专项债、城中村改造、商品房收储有望实现地方资源调控闭环，以时间换空间解决住房供需问题。
2017年7月至2019年9月是土储专项债的主要发行阶段。此间，土储成为专项债的重要投向领域。不过，随着地方政府债务规模的上升，中央对地方政府的借债行为进行了严格管控。2019年9月起，土储专项债进入停发阶段。
近年来，地方土地出让收入显著下降，土地储备资金缺口扩大。土地收储能否帮助房企摆脱困境？一位房地产行业的专家表示，土储专项债并不是给困难房企定向纾困的工具，其本意还是解决闲置土地库存。“收储确实可以改善房企的偿债压力，缓解燃眉之急，但是公司的经营循环，还需要销售改善和再融资的恢复。”
不一样的“重启”
专项债支持收回存量土地、收购存量住房的政策出台，一定程度上提升了对房地产市场的信心。不过，业内认为，这并不是此前意义上的土储专项债的回归。
一位银行业专家表示，从政策文件来看，支持回收符合条件的闲置存量土地，相当于直接购买闲置土地，不涉及土地征拆和供应，不属于土地储备的含义。
此外，专项债资金确有需要的才可以用于新增土地储备项目。此次政策的前提是“积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施”，所以“确有需要”的情形大概率是与保障性住房相关的项目才可以新增，并不适用所有情形。
“与其说土储专项债重启了，不如说为了支持房地产平稳发展，地方政府专项债扩充了新的资金用途。”上述人士说。
考虑到土储专项债停发后地方政府只能依靠财政资金和城投非标来新增土储，刘璐认为，本次北京专项债的发行有利于减轻地方财政收支压力和城投债务压力。“预计其他地方后续也较有动力‘复刻’北京的行动，也有利于加快地方债发行节奏。”
当前，业内对投向土储的专项债未来的规模有不少期待。东吴证券预计发行规模约为5707亿元，占全年专项债新增限额预期值的13.3%。银河证券认为，未来的2到3年，每年投向土储的资金规模预计在5000亿元到7000亿元之间。
中指研究院政策研究总监陈文静也表示，专项债收储土地是房地产市场止跌回稳的关键举措，打通收储堵点、加快收储节奏，或将是未来中央与地方政府政策的重要着力点。（徐潇潇）
