上证报中国证券网讯（记者刘逸鹏）4月28日，保利发展披露2024年年报，报告期内，公司实现销售签约3230.29亿元，签约金额连续两年稳居行业第一；实现营业收入3116.66亿元，归属于上市公司股东的净利润50.01亿元。
业内分析人士表示，凭借前瞻的战略布局、稳健的财务管理和卓越的产品力，保利发展在逆周期中展现出强大的经营韧性。
核心城市深耕显成效投资效率与结构优化双轮驱动
具体来看，在行业整体低迷的背景下，保利发展通过聚焦核心城市群和精准投资策略，实现了市场份额的持续扩张。全年公司坚持深耕的38个核心城市，销售占比达到90%，同比提升2个百分点；38个核心城市销售市占率达7.1%，较2023年进一步提升0.3个百分点，其中14个核心城市取得10%以上市占率，16个城市连续三年排名前三。
在动销方面，保利发展紧盯行业形势变化，在多个政策频出、客户来访热情高涨的市场窗口紧抓销售去化。其中，二季度，保利发展果断开展去化攻坚行动，推动存量焕新、动态调整推盘安排，实现销售1104亿元，环比一季度提升75%，同比降幅较一季度收窄35个百分点。2024年四季度，保利发展紧抓“止跌回稳”定调，把握政策集中出台和市场信心修复的窗口期，打响“保价”政策第一枪，坚定消费者信心，十月单月实现销售额423亿元，同比提升28%，为全年销售3230亿元打下基础，进一步巩固了领先优势。
据介绍，2024年，保利发展加大存量项目去库存力度，继续通过调规转性、换地、退地等多种方式，优化存量用地，调结构成果不断显现。2022年以前获取的存量项目全年签约面积1078万平方米，推动在手存量项目面积下降超过20%。
近年来，保利发展已完成约270万方存量未开工土地资源盘活，盘活资金超百亿。多个换地项目首开兑现度良好，换地效果达到预期。
报告期末，公司在手土地储备计容面积约6258万平方米，其中增量项目约1000万平方米，基本集中在核心38城；存量项目约5280万平方米，较年初下降20%，在手资源结构不断优化。
记者梳理发现，2024年，保利发展99%的投资金额位于38个核心城市，74%的投资金额位于北上广等一线城市的核心区域核心板块。2024年当年拓展当年开盘项目23个，销售金额172亿元，动态销净率超过9%。
债务结构全面优化现金流管理筑牢安全防线
在行业流动性承压的背景下，保利发展通过主动优化债务结构，实现了财务安全的全面升级。报告期内，公司有息负债规模压降54亿元至3488亿元，连续两年实现债务规模压降，是目前头部房企中唯一一家将境外美元债全部清偿的房企。
2024年，保利发展资产负债率同比下降2.2个百分点至74.3%，实现了连续四年下降；直接融资占比提升，期限结构持续优化，融资成本不断下降。
报告期内，保利发展全年新增有息负债1664亿元，其中直接融资新发行359亿，占比达到21.6%，为历年最高；年末直接融资余额699亿，占有息负债比重20.03%，较上年提升3.72个百分点。同时，公司加大创新融资工具探讨，市场首单纯现金融资的定向可转换公司债券已获证监会同意注册批复，计划融资规模85亿元。
债务期限结构方面，保利发展三年以上到期债务金额为1381亿元，占比较年初大幅提升8个百分点至39.6%，连续4年提升。同时，公司年内把握经营性物业融资支持政策，新增持有资产经营性物业贷款130亿元，年末经营贷余额310亿元，通过长周期、低成本资金优化债务结构。
年内，保利发展新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.1%，均创历史新低。其中，公司债利率最低至2.20%，中期票据利率最低至2.30%，短期融资券利率最低2.02%，均创保利发展同期限直接融资历史新低。
现金流管理方面，保利发展2024年全年经营性现金流为63亿元，已保持连续第七年为正。报告期内，公司大力抢抓资金回收，实现销售回笼3277亿元，签约回笼率超过100%。在全国首付比例下降的背景下，公司提高按揭回款效率，加快资金回笼，实现当年销售当年回笼率79.6%，较上年进一步提升1.3个百分点。
2024年，保利发展通过加速参股项目投资回收、多种方式盘活预售监管资金、加快退税等，累计增加可动用资金313亿元。同时，通过存量土地收储、应收账款盘活、投资占压盘活等多种方式累计增加可动用资金162亿元，实现实质性优化与改善。强大的资金储备不仅确保了公司在市场波动中的稳定性，还为公司的未来发展提供了充足的资金支持。
创新驱动未来构建长期增长引擎
2024年，保利发展坚持“品质制胜”战略，不断提升产品核心竞争力。“天悦人和”产品品牌得到行业高度认可，产品力跃居克而瑞行业排名第二。物业服务力位居央企首位，公司品牌价值连续十五年位居行业第一。
2024年，保利发展竣工面积3257万平方米，高质量交付16.5万套。为保障项目交付效率，公司年内推进精细化运营，并在海南地区试点快速建造体系，拿地到竣备周期缩短至14个月，以“所见即所得”的实景展示赢得客户信赖。
科技赋能方面，保利发展智慧供应链管理体系在海南试点成效显著，通过AIGC智能化设计，品质与效率实现双突破。
2024年，保利发展多元化业务协同发力，物业服务和资产经营板块成为新增长点。报告期末，保利物业合同管理及在管面积分别约为9.9亿平方米与8.0亿平方米，同比分别增长0.7亿平方米、0.8亿平方米。年内第三方的物业管理服务实现收入约为人民币49.87亿元，较2023年同期增长约19.6%。同时，公司深耕优势非居业态，其中商办业态新拓展合同11.1亿元，同比增长17.9%。
展望2025年，保利发展表示，房地产行业仍将处于修复通道。中央“止跌回稳”政策基调明确，专项债支持存量房消化、闲置土地盘活等政策持续加码，一线及热点二线城市需求有望率先回暖。作为行业唯一连续七年现金流为正的央企龙头，公司凭借较低的融资成本、丰厚的现金储备及行业领先的产品力，护城河将持续加深。