转自：财叔有料

周末房贷方面有一个重磅消息，广州首套房贷利率上调了10个基点，即5年期以上首套房贷利率从原来的LPR-60个基点，调整为LPR-50个基点，现在5年期以上LPR为3.60%，那么首套房贷利率由原来的3.0%上涨到3.1%，而且多家银行已经开始执行。

这个有点看不懂了。在5月7日召开的国新办新闻发布会上，央行长潘功胜在介绍推出的一揽子货币政策措施时表示，下调政策利率0.1个百分点，市场因此普遍预计下周二（5月20日）LPR同步下行0.1个百分点。

在存贷款利率不断下降的大趋势下，广州的银行为什么逆势上调房贷利率呢？是因为广州的房子很好卖吗？

我看了一下国家统计局公布的今年以来广州新房价格指数，1月份同比跌8.4%，二手房同比跌更多，达到10%，在一线城市中跌幅最大；2月和3月广州新房同比跌7.8%和7.2%，都是一线城市中跌幅最大的，4月份还没有公布，估计也不会好。

因此，最有可能就是银行业内部反对价格内卷，要坚守这个3%的“生死线”，免得净息差进一步恶化。如果不上调，LPR降息0.1个百分点以后，首套房贷利率就进入“2”字头了。

3%这个底线在消费贷这里也发生过。今年年初银行消费贷市场曾掀起“价格战”，利率刷新历史低点，不少银行的消费贷年化利率低于3%，部分银行消费贷利率甚至下调至2.4%左右。消费贷在线申请和审批简便，放款快，是零售银行争抢的业务，到了2月份，大部分银行消费贷利率低于3%，但这样的日子没过多久，监管就出手叫停，4月开始都回到3%以上了。

这个3有什么讲究吗？目前不太清楚，可能国内对3还是比较敏感吧，比如事不过三等的说法。

但最大的可能还是银行要控制净息差的下滑速度。根据国家金融监管总部发布的数据，继去年四季度商业银行净息差降至1.52%后，今年一季度，商业银行净息差进一步降至1.43%，对于今年净息差的走势，银行普遍预期继续走低，不过幅度在放缓。这是建立在银行定期存款利率加大下调幅度，以及控制贷款利率下滑速度的基础上达成。

现在多数银行的5年期定存利率要低于3年期定存利率，也就是定存利率和期限的“倒挂”，银行鼓励储户存短期。但实际上，如果预期定存利率逐年走低，正确的做法当然是存长期以锁定未来收益。定存利率倒挂，就是银行对储户这一行为的“反制”，以降低利息支出成本。

而在杭州，从去年11月开始，房贷利率短短1个月内经历了两次上调，11月初首套房贷利率从2.9%上调至3.0%，月底继续上调到3.1%。有银行认识表示，3.1%是未来一段时间内杭州商业首套房贷的最低利率。接下来即便LPR继续下调，短期内3.1%的房贷利率下限也不会变。具体的做法和广州一样，就是缩小减点，维持贷款利率不变。

不过存量房贷都不受影响，因为合同更改以后，减点固定，变动的是LPR。

实际上这种减点缩水的情况之前就有所预料。如果你购买首套房的话，在一些城市可以申请到LPR减点超过80个基点，甚至接近100个基点的房贷利率。打个比方，如果以后LPR降息到1%，那么继续维持减点100，房贷利率就是零了，这显然不可能。

所以在房价和房贷利率双降的趋势中，利率的下调空间已经比较有限了，接下来就看房价是否稳住。