住有所居、居有所安是重要的民生目标。当下，某些租赁平台或出租人为缩减成本、谋取利润，提供甲醛等有害气体超标的“串串房”，侵害租客的身体健康。囿于租赁双方立场不同，难以协商共同委托检测屋内空气质量，单方委托检测出具的报告能否采信及甲醛超标承租人能否解除合同成为争议焦点。
本期分享的即是这样一起案例，法院判决明确了承租人和出租人提供的空气环境检测结果截然相反的情况下证据效力认定规则及法律后果处理思路，以保证甲醛等有害物质超标时承租人可依法行使法定解除权，对于规范房屋租赁市场、肃清租赁行业不良风气具有重要作用。该案入选人民法院案例库。
王某与郭某房屋租赁合同纠纷案
裁判要旨
出租人应当向承租人提供符合租赁用途，具有使用、收益价值的租赁物。出租人提供的房屋甲醛超标无法满足租赁用途，甚至危害承租人健康安全的，承租人有权解除租赁合同并要求出租人退还租金及保证金。
关键词
适租义务/法定解除权/合同效力
案例撰写人
杨洁、葛格
法官解读
杨洁，上海市宝山区人民法院民事审判庭三级法官，撰写的案例入选最高人民法院案例库。
01
基本案情
2023年7月14日，原告王某承租被告郭某房屋，支付租金3400元及保证金3400元，约定租期自同年7月19日起。
被告自认房屋于同年6月初装修。因担忧甲醛危害孕妻健康，原告于2023年7月17日至20日期间与被告沟通，协商换房或进行甲醛检测但未果。
2023年7月20日，原告以短信方式告知被告“因房源存在甲醛问题”，未办理入住，要求解除合同、退还租金等。
2023年7月21日，原告向被告发送房屋甲醛检测报告并要求退还租金及保证金，但遭拒。
原告将被告诉至法院，请求判令双方租赁合同于2023年7月20日解除，被告返还租金、保证金并支付违约金各3400元，共10200元。
被告辩称：不同意原告所有诉请。第一，房屋甲醛未超标，被告未违约，不同意退还租金及支付违约金；第二，原告提前退租系违约，保证金应予没收。房屋于11月才被收回，保证金难以弥补空置损失，为此被告提出反诉请求：判令原告赔偿三个月房租损失10200元。
法院查明以下事实：原告陈述的合同签订和履行情况属实。原告于2023年7月20日自行委托检测机构检测屋内空气环境，检测报告显示室内空气中的甲醛、TVOC的含量不符合国家标准《室内空气质量标准》GB/T18883-2022。被告于2023年12月4日单方委托检测机构对房屋空气环境进行检测，检测报告显示室内甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC含量均低于限值标准。
02
裁判结果
03
裁判思路
04
案例评析
出租人应当向承租人提供符合租赁用途，具有使用、收益价值的租赁物。同时需在租赁期间保持租赁物符合用途。若因出租人提供的房屋空气质量不合格产生纠纷，则在审理此类房屋租赁合同案件时需聚焦以下法律问题：出租人怠于履行适租义务举证责任的分配、承租人合同解除权的判定及法律后果的处理。
一、出租人怠于履行适租义务举证责任的分配
民法典规定出租人应履行适租义务，交付及使用期间，出租人均需保证租赁物的适租条件：要能够符合租赁物使用用途和合同具体目的。
本案中，原告承租房屋居住，即要求房屋不仅要满足约定的租赁面积及附属设施，更要符合房屋安全、健康、适于居住的本身使用用途。可能危及人身、财产安全的，即便承租人知晓或已实地查看房屋，也不能作为承租人存在重大过错的理由。
1.承租人须初步举证证明出租人怠于履行适租义务
因甲醛等有害气体的易挥发性以及空气质量数据的动态性，法院审理该类案件时，多数情况下已不具备通过鉴定还原争议时段空气质量情况的条件，应依据当事人提供的证据进行推定。
司法实践中，囿于租赁双方立场不同，难以协商共同委托检测，在要求出租人进行空气质量检测遭拒后，承租人有权单方检测并提供相应报告作为初步举证，法院需对其举证内容进行严格审查。若其提供的系自行操作的甲醛测试剂或电子仪器测试结果，显然无法达到证明效力。若提供的系单方委托检测机构检测出具的报告，则需对检测机构资质、检测程序、检测方法及依据等进行审查，若均未存瑕疵，出租人仅以承租人系单方检测为由拒绝承认检测结果，是不能否定检测报告证明效力的。此时举证责任转移至出租人。
本案中，承租人委托的检测机构具有资质、检测程序等均合法合规。出租人提供的检测报告，虽机构资质及检测程序无瑕疵，但系半年后出具，考虑甲醛等有害气体具备易挥发特征，该证据的证明力相对较弱，无法推翻承租人委托出具的检测报告，故而法院采信承租人出具的检测报告，认定争议时段房屋内甲醛超标。
2.出租人须对免责事由或者减轻责任事由承担举证责任
若出租人主张并非房屋本身导致空气质量问题，系承租人承租之后的行为如实施铺贴壁纸、安装家具等可能影响空气质量问题，法院将需结合房屋交付前的使用状况、交付时的房屋装修状况、承租人入住后的添附行为等综合认定导致空气质量问题的多重因素。
然出租人不能仅举证证明签订合同时出租人已告知房屋装修状况，或承租人已实地查看房屋，来作为免责事由或减轻责任事由。因民法典约定租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
二、甲醛超标时合同解除权的认定
出租人怠于履行适租义务涉及的租赁物质量问题，包括质量缺陷和质量瑕疵。质量缺陷系危及人身、财产安全的不合理危险，承租人拥有法定解除权。瑕疵则指缺陷之外的其它质量问题，承租人仅可要求维修、减少租金或延长租期。目前租赁市场通行的租赁合同版本很少将甲醛等空气质量问题列入违约情形，因此承租人不具备合同的约定解除权，承租人能否解除合同则要看是否符合法定解除权的条件。而关于空气质量问题是属于质量瑕疵还是质量缺陷将直接影响承租人是否拥有法定解除权。早期对于出租房屋仅需能够满足居住、经营等用途即为符合租赁合同目的，但随着健康权保护意识增强以及国家关于室内空气质量标准的出台，出租房屋使用价值已经扩大至不得对身体健康产生不良影响。
另房屋租赁合同中存有履行即时性问题，承租人因考量使用房屋的即时性选择承租精装修房屋（拎包入住型），房屋甲醛等空气质量问题虽可通过后期技术手段进行整改，但在整改之前房屋不适居便无法满足合同目的。如果仅认定甲醛等空气质量问题为质量瑕疵，承租人无法保障居住在适居房屋中，无法维护自己合法权益。因此笔者认为，房屋租赁合同纠纷中甲醛等有害气体超标宜认定为房屋的质量缺陷，赋予承租人法定解除权，方能依法保护承租人的利益，实现租赁合同的真正目的。
三、合同解除后法律后果的处理
1.对于已支付的租金是否应返还即房屋租赁合同解除是否具有溯及力
处理甲醛超标类房屋租赁合同纠纷案件，应考虑承租人支付的价款是否与合格的标的物的使用价值对应，不得简单以房屋租赁合同是继续性合同，合同解除不应具有溯及力来认定，否则对承租人极不公平，违约的出租方也会因此不当获利。所以，法院审理时，应避免“全有或全无”的简单处理方式，而应根据空气质量不合格的程度、承租人使用房屋时间、承租人的实际损害后果（如健康受损程度）等因素综合考量房屋的实际使用价值，从而确定应付租金金额。
2.违约金与损害赔偿责任
违约金应依据合同约定，但目前房屋租赁市场上通行的租赁合同版本极少明确约定房屋空气质量问题的违约处理，仅以“交付的房屋影响租客安全、健康或严重不符合合同约定”简单带过。判令违约方向守约方支付违约金应当建立在明确约定基础上，因此法院审理时，应根据合同上下文来综合考量条款是否包括空气质量问题。当然，某些租赁合同的守约方虽无法依据合同约定主张违约金，但可根据实际损失主张损害赔偿。损害赔偿的认定则应考量出租方违约行为与损失的必然因果关系以及支出的必要性。
（评析部分仅代表作者个人观点）
05
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
第七百三十一条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
来源丨上海市高级人民法院、上海市宝山区人民法院
高院供稿部门：研究室（发展研究中心）
案例撰写人：杨洁、葛格