最近，关于“房屋养老金”的话题讨论非常火热。

8月23日，住建部在“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，明确表示：研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。

给房子体检、交保险、买养老金，听起来很新鲜，但实际上“房屋养老金”早在2022年就被官方频繁提及，2023年住建部更是多次公开表态要研究建立房屋养老金制度。

随后，个人出房屋养老金就和个人出养老金一样的言论频出，引起了市场一阵讨论，接着，官方辟谣，房屋养老金不是房地产税，公共账户不需要老百姓出钱。

但最近，上海一则细则打破了平静。

关于“房屋养老金”，大家关注最多的还是养老金的钱从哪里来。

目前网上流传了大概两个版本，其中一个版本的房屋养老金是由公共账户、个人账户和补充账户组成。

公共账户和个人账户还好理解，这是过去就有的费用，只是改变资金的功能用途，而问题在于补充账户是业主自愿缴存。

像升级立面、公区改造等项目，要么有助于房价提升、要么有助于提高生活环境，看得见摸得着，业主们还有可能缴存，但如果要为不知道多少年后的房屋维修和风险缴存，难度很大。

而住建部回应的版本更有信服力，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。

其中，个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行；

公共账户按“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由地方负责建立，可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

住建部在会上明确的“房屋养老金”制度的首批试点城市，包括上海、北京、杭州等22城，大家不用担心自掏腰包，这次试点城市的重点是政府要把公共账户建立起来。

上海因为老旧房屋的占比过大，所以动作最快。

8月20日，上海宣布将推动实施房屋定期体检制度、房屋安全保险制度及房屋养老金制度。今年，这“三项制度”将先行在浦东等区开展试点，明年将在上海市全市推开。

8月29日，上海房管局发布《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》，明确了商住房、售后房、非居房等不同类型房屋的归集标准，并对账户管理、资金使用等方面做出了细化规定。

其中，明确商品住宅房屋维修资金归集标准，按照每平方米建筑面积成本价计价；

明确新建房屋首次归集的，区房屋行政管理部门依据建设单位提供的土地权属证明等资料，出具交款通知书；

明确维修资金日常补充筹集规则，小区维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当按照国家和上海市的相关规定、专项维修资金管理规约或者业主大会的决定，采取一次性或分期方式再次筹集维修资金。

这里最重磅的是按每平米建面成本价计价收取商品房维修资金。

由于维修资金制度在1998年起步，从2004年才开始强制性缴纳，所以上海有很多老房子可能根本没交过维修资金，而这些房子按要求都是要补缴的，也就是还是需要个人来出。

加上老房子不能再像棚改时期那样大拆大建，所以定期检查、维修就成了必选项。

由此可见，未来持有上海房屋的持有成本会越来越高，尤其是老破小，房贷利息、物业费、房屋折旧率，如今还要加上房屋养老金，那些空置房屋的租金回报率大概率是不能覆盖这些持有成本的，所以持有房屋开始变得和汽车一样，正在逐渐沦为消费品。

上海试点将为全国提供宝贵经验，其实，杭州在老旧房屋维护、专项维修资金等方面的监管和使用经验已经非常成熟。

杭州房管局在今年4月，就公开发布了2023年度物业专项维修资金、物业保修金的交存和使用情况：2023年，杭州共交纳物业专项维修资金7.98亿元，物业保修金5.63亿元，使用物业专项维修资金1.21亿元，使用物业保修金891.28万元。

业主如果想知道自己小区“两金”的具体情况，可通过浙里办搜索“电子业主卡”查询名下房屋对应的物业专项维修资金相关信息。

目前，可查询上城区、拱墅区和西湖区范围内2004年以后交纳物业专项维修资金的项目。此举，既加强了对共有资金的监管和透明度，也保障了业主们的知情权和监督权。

不过等到物业专项维修资金用完以后，是否还需要个人来缴纳，可能还需要相关的细则来完善。