近日，南通市区圆融板块高端小区中海铂樾府，成交了一套建面约208㎡叠墅，成交单价仅约2.4万/㎡，总价仅约500万。

信息显示，这套叠墅成交周期长达649天，总带看25次，共调价5次，业主不舍降价又不得不降的纠结心态显露无疑。

查询发现，23年12月，同样的产品，成交单价近4.3万/㎡，总价高达888万。时隔不到两年，总价缩水约388万，跌幅超40%。

即便对比去年法拍市场——同户型曾以640万（折合单价超3万/㎡）成交，此次交易价也是颓势尽显。

中海铂樾府，打造11栋叠墅＋8栋小高层，2018年入市，当时叠墅均价约2.45万/㎡，小高层均价约2.41万/㎡。

目前该小区共有45套二手房挂牌出售，其中20套都是叠墅产品，挂牌总价最低的是下面这套中叠，仅568万。

大幅降价已是屡见不鲜，下面这套中叠的业主，挂牌至今已调价13次，总价从880万一路降到了目前的580万。

今年1-5月，小区共成交了2套叠墅＋1套小高层，上叠成交价约2.4万/㎡，中叠成交价约2.36万/㎡，小高层成交价约2.53万/㎡。对比而言，小高层竟然比叠墅更保值。

除了中海铂樾府之外，圆融板块次新房中，规划有叠墅产品的还有远创樽樾和九玺台，这三个小区都是叠墅＋小高层组合，在当年都属于第一梯队的豪宅。

远创樽樾，2018年入市，当时叠墅均价约3.1万/㎡。小区近期未有叠墅成交，挂牌房源中最便宜的下面这套，建面约214㎡，总价588万，单价约2.75万/㎡，业主今年以来已降价4次，自降近150万。

九玺台，2017年入市，叠墅均价约2.1万/㎡。下面这套建面约184㎡中叠，挂牌价450万，单价约2.45万/㎡，挂牌至今业主已降价160万。

说起叠墅产品，不得不提的还有中创区仁恒公园世纪。项目2019年入市，叠墅均价高达约4.5万/㎡，堪称彼时的房价天花板。2022年，其二手房更是卖出了7万＋的天价。

目前，仁恒公园世纪挂牌房源中，有10套为叠墅产品，挂牌总价从1200万到1800万不等，单价最高近7万/㎡，最低也超4万/㎡，相较其他项目似乎更为保值。

但挂牌价反映的只是卖家的心理预期，买家能够接受的价格才更能反映真实的市场行情。查询发现，仁恒公园世纪近一年未有叠墅成交记录，其叠墅目前究竟价值几何还有待市场检验。

传统认知中，墅类产品因自住为主、业主惜售而流通性低、价格稳定。为何如今叠墅业主也开始降价抛售？在笔者看来，下面两点值得关注。

其一，稀缺性稀释

今年以来，南通市场上墅类产品越来越多，类独栋、双拼、联排、叠拼均有涌现，甚至还出现了纯别墅小区、第四代别墅、定制化别墅等。在这样的市场大环境下，叠墅不再如往日那般稀缺。

•和园：类独栋＋联排＋叠拼

•六桥首府：纯别墅

•运河院子：联排＋洋房

•盛和观濠别院：联排＋叠拼＋洋房

•星湖玥：双拼＋小高

其二，价格体系重构

新一代墅类产品以更高性价比冲击市场。例如紫琅湖畔和园项目，作为地段与品质更优的纯别墅四代住宅，叠墅单价也仅2万。当新产品以更低单价提供更优价值时，早期高溢价项目被迫进行价值重估，持有者唯有深度降价方能促成交易。