粗略统计，南通市区目前在售新房项目约有54个，这之中，约有22个项目已有二手房成交记录。根据二手房平台最新数据，这些项目无一例外全部跌破发行价，最高跌幅甚至超过了60%。

•深度破发——将各项目最新二手房成交均价与首开均价相比，苏锡通园区的江海云辰、大华铂璟湾以及新城区的尚海湾，跌幅都已超50%；另有10个项目跌幅在40%-50%之间，包括华宇锦绣澜湾（跌幅约48%）、远创湖悦云境（跌幅约48%）、紫琅天成（跌幅约45%）等。

•库存高压——截至5月底，这20个“破发盘”新房库存总量近7400套。市北板块的远创湖悦云境和北大街的东升旭辉中心库存均超千套，开发区远创宸樾库存也近千套，去化压力巨大。

•倒逼新房降价——二手房破发直接挤压在售新房。以新东区绿城桂语朝阳为例，今年2月成交了首套二手房，成交价仅约1.5万/㎡，这使得开发商不得不进一步降价——网传该项目端午小长假期间部分房源仅约1.4万/㎡。

•业主信心崩塌——二手房破发还将影响其他业主的心理预期。以市北远创湖悦云境为例，目前小区整体挂牌均价已跌破1.5万/㎡，部分房源甚至跌破万元大关，远低于约2.1万/㎡的发行价。更严峻的是，该项目尚有近1400套新房待售。

•产品结构隐忧——这些破发盘多以高层、小高层为主，随着市场涌入更多洋房、墅类产品，其价格下行与流通性萎缩的风险将进一步加剧，“亏本抛售”或成当下相对明智的选择。

万科揽境

万科揽境目前有30套二手房挂牌出售，整体挂牌均价已跌破2.5万/㎡，其中多套建面约118㎡户型挂牌价就已跌破2万大关。

今年以来小区共成交了6套二手房，成交价都在2万/㎡以下。4月成交的一套建面约188㎡大平层（低楼层），成交价仅约1.94万/㎡；5月最新成交的一套建面约118㎡小户型（中楼层），成交价约1.81万/㎡。

从21年7月首开至今，万科揽境销售周期已近四年，价格从最初的2.95万/㎡一路降至2万/㎡左右，目前项目还有70余套未备案，何时才能全部售罄，我们持续关注。

招商公园道

招商公园道目前有23套二手房挂牌出售，整体挂牌均价约2.66万/㎡，稍高于万科揽境。

该项目去年6月成交了首套二手房，建面约199㎡大平层，当时成交价约2.43万/㎡。此后一直未有成交，直至今年5月接连成交3套，其中2套建面约128㎡，1套建面约143㎡，成交均价约1.73万/㎡，较发行价跌幅已超40%。

华宇锦绣澜湾

华宇锦绣澜湾目前有78套二手房挂牌出售，整体挂牌均价约1.88万/㎡，部分急售业主已降至1.3万/㎡左右，下面这套建面约128㎡户型，挂牌价仅167万。

该项目去年12月成交首套二手房，建面约128㎡高楼层，成交价约1.34万/㎡；今年5月第二套成交，建面约109㎡高楼层，成交价跌至约1.28万/㎡，较发行价跌幅近50%。

华宇锦绣澜湾2020年12月首开，至今还未售罄，且今年以来月均仅备案约4.6套，距离售罄还有较长距离。

东升旭辉中心

东升旭辉中心目前有32套二手房挂牌出售，整体挂牌均价约1.91万/㎡，累计成交3套，详情如下——

去年9月，建面约119㎡低楼层（总21层），成交价约1.63万/㎡

今年2月，建面约97㎡中楼层（总21层），成交价约1.62万/㎡

今年3月，建面约139㎡中楼层（总17层），成交价约1.55万/㎡

按照发行价2.35万/㎡估算，3月成交的这套大户型中楼层，买入价超320万，如今卖出价仅约215万，业主亏存超100万。

该项目总规划超1600套，上一次领取销许，还是23年4月，已经尘封两年多。目前已领销许628套，已备案540套，去化率仅约33%，剩下超1100套住宅入市时间与定价成谜。

写在最后：

面对“新房未售罄，二手已破发”的尴尬局面，开发商陷入两难——降价求生将进一步挤压利润空间，甚至引发前期业主不满；维持原价则可能陷入滞销泥潭，库存压力与日俱增。这场由二手房市场传导而来的压力测试，正倒逼开发商加速清盘策略的调整，价格战或难避免。

而对于有真实需求的购房者而言，这或许是一个捡漏的窗口期，无论是开发商的“特价房”还是二手业主的“割肉盘”，都可能提供远低于发行价的入场机会。但需清醒认识，流通性风险犹存，选择抗跌性更强的产品至关重要。