钱塘江潮涌千年，但能真正独占无垠江景的住宅却寥寥无几。

不过最近，一套占据蓝色钱江“最前排江景视野”的399.94㎡江景大宅，正以6007万评估价、5000万起拍价叩响了法拍市场大门。短短数日，已吸引549人设置提醒，超1.3万次围观，热度十分灼人。

截图自：阿里法拍

当起拍价仅为评估价的83折，远超法拍中常见的7折门槛......那么这份看似“不优惠”的底气究竟从何而来？

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蓝色钱江，位于杭州市上城区南星桥板块，之江路与望江东路交叉口，是一个为大众所熟知的老牌豪宅，无论是地段或是品质的市场认可度都很高。

而本次上架房源为蓝色钱江1幢1701室，即一区最南侧，也是整个小区最靠近钱塘江的楼幢之一（另一幢为2号楼）。

从法拍公示信息来看，该房源面积399.94㎡，层高3米，室内平面布局为3室1厅1书房1储藏室1保姆间1厨房5卫1阳台，另设有设备平台，整体维护情况良好，地砖、墙布以及中央空调等设施都没有很明显的使用痕迹。

图源：阿里法拍

该房源最亮眼的莫过于地处17F的黄金楼层，视野更加开阔，并且南向阳台直面江景，没有遮挡，一览无遗，无论在餐客厅或是南向双卧室都能随时欣赏钱塘江的美景。

图源：阿里法拍

不过，值得警惕的是，该房源除了房价以外，还存在超2.3万元的费用（含物业管理服务费18237.24元，公共能耗费4799.28元，代收水费11.8元）尚未缴纳，都需要买受人自行承担。

截图自：阿里法拍

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其实这套房源在法拍市场并不陌生，因为这已经是它第三次上架了。

今年1月，该房源首登阿里法拍，评估价5761万，以3970万起拍，折合起拍单价约9.93万元/㎡，后以“当事人提出异议”的理由撤回了；

截图自：阿里法拍

历经近半年，该房源二次上架，评估价上涨至6007万元，起拍价上涨至4025万元，折合起拍单价约10万元/㎡，本将于7月2日开拍的它最终又撤回了，理由是“录入信息有误，撤回重新发布”。

截图自：阿里法拍

第三次便是如今，评估价维持在6007万，起拍价则再度上涨至5000万元，折合起拍单价也来到了12.5万元/㎡，将于7月21日10点正式开拍。

半年时间，起拍价实现屡次上涨，究其原因还是因为市场。

半年来杭州楼市暖风频吹，叠加蓝色钱江自身的稀缺属性，房东显然对早期不足10万/㎡的起拍价难以接受。

然而，在“金融借款合同纠纷”的强制执行框架下，法拍已是“板上钉钉”的必然归宿。若本次流拍，降价再拍或成最终选项。

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尽管坐拥黄金楼层与无敌视野，但从价格层面来看，“流拍”概率依旧较大的。

一方面，除去法拍层面屡次涨价原因以外，在同小区、同为最南侧江景房的法拍历史中，这也是出现过的最高价格了：

2024年6月，蓝色钱江2号楼2单元501室以总价3695万元成交，面积约361方，成交单价约10.2万元/㎡。

而2019年，2号楼还曾有一套约658方跃层房源以约4765.56万捡漏成交，折合单价约7.2万元/㎡。这也是蓝色钱江法拍中最高成交总价了。

截图自：阿里法拍

低于市场价成交，才是法拍中较为常见的情况。而本次拍卖房源起拍价几乎越过了市场上的二手房价。

据悉，蓝色钱江360㎡即以上房源成交并不活跃，今年一季度时曾成交一套低楼层360方，总价4440万，单价约12.3万/㎡；2023年时倒是接连成交了9套约360方房源，最高单价也不过约13.3万元/㎡。

当然约400方的南区江景房源本就稀缺，价格高一些也是情理之中，只是想要通过法拍成交，这个起拍价显然是没有足够吸引力的。

蓝色钱江（阿走/摄）

再之，在当下的新房市场，5000万预算可以买到更新更优质的产品，比如水电新村等等，整体产品会有明显的更新。即便蓝色钱江的全玻璃幕墙仍是南星桥的独特符号，但在产品迭代速度面前，其硬件已难与顶尖新盘抗衡。

那么，你觉得这套房源以该价格起拍，能否顺利成交？